Umowa najmu z 2 najemcami – na co zwrócić uwagę?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, jak sporządzić umowę jeśli wynajmujesz mieszkanie kilku osobom. Poznasz różne typy umów, ich wady oraz zalety. Dowiesz się również, czym jest odpowiedzialność solidarna w umowie najmu i co zrobić w sytuacji, gdy jeden z najemców wypowie umowę.

Przejdź do akapitów:

• Umowa najmu z 2 najemcami – co powinno się w niej znaleźć?
• Klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie
• Wypowiedzenie umowy najmu przez jednego z najemców – co zrobić w takiej sytuacji?

Umowa najmu z 2 najemcami – co powinno się w niej znaleźć?

Jeśli zdecydowałeś się na podpisanie umowy wynajmu mieszkania z kilkoma najemcami, masz do wyboru trzy podstawowe formy sporządzenia umowy. Możesz zdecydować się na jedną umowę ze wszystkimi najemcami, oddzielną umowę z każdym z najemców albo też umowę tylko z jednym najemcą, który będzie miał możliwość podnajmu lokalu mieszkalnego innym lokatorom. Czym wyróżniają się poszczególne rozwiązania w umowie najmu?

Jedna umowa najmu, kilku najemców

W przypadku zdecydowania się na podpisanie jednej umowy z kilkoma najemcami w dokumencie musi zostać zawarta klauzula solidarności, czyli solidarna odpowiedzialność najemców za zobowiązania określone w umowie. Chodzi tutaj o wspólną odpowiedzialność najemców za wszystkie kwestie związane z najmem mieszkania, takie jak systematyczny czynsz lub dbanie o to, aby nie wyrządzić szkód w mieszkaniu. W przypadku jakichkolwiek problemów tak naprawdę nie ma znaczenia, czy zawinił jeden najemca, czy wszyscy – właściciel lokalu do odpowiedzialności może pociągnąć każdego z najemców. O tym, czym dokładnie jest klauzula solidarności, jak chroni wynajmującego i czemu warto uwzględnić ją w umowie, piszemy w dalszej części artykułu.

Oddzielna umowa z każdym z najemców

Takie rozwiązanie będzie idealne jeśli mieszkanie posiada kilka pokoi, które można wynająć różnym osobom. Wtedy, zamiast umowy na całościowy najem, mamy sytuację z najmem poszczególnych pokoi. Dzięki temu istnieje możliwość, by z każdym z najemców zawrzeć oddzielną umowę, w której zostanie ustalona indywidualna wysokość czynszu ze względu m.in. na różnice w metrażu i układzie danego pomieszczenia. Oddzielna umowa najmu lokalu z dwoma najemcami, lub w przypadku kilku najemców, pozwala na uzyskanie wyższego czynszu – jednak tutaj istnieje ryzyko, że nie przez cały czas wszystkie pokoje będą wynajmowane, a to znów wpłynie na mniejszy czynsz. Wynajem mieszkania na pokoje oznacza także większą rotację najemców, a co za tym idzie, częstsze szukanie nowych lokatorów. Dodatkowo dochodzi do tego rozliczanie opłat, które – ze względu na różnicę w ustalonym czynszu – może okazać się czasochłonne.

​Umowa z jednym najemcą z możliwością podnajmu

Decydując się na podpisanie umowy tylko z jednym najemcą należy w dokumencie zawrzeć klauzulę, która wyznacza jednego najemcę posiadającego prawo do podnajmu mieszkania innym lokatorom. I to ten z najemców odpowiada za całe mieszkanie. Umowa z jednym najemcą oznacza, że miesięczny czynsz stanowi stałą kwotę ustaloną podczas podpisywania umowy – niezależną od obecnej liczby lokatorów. Umowa podpisana z jednym najemcą oznacza, że odpowiedzialność za terminową zapłatę czynszu przez wszystkich lokatorów spoczywa właśnie na nim. Również w sytuacji, gdy któryś z podnajemców postanowi wyprowadzić się z mieszkania, kwestia znalezienia nowego lokatora na jego miejsce leży po stronie najemcy. Umowa podnajmu może zakończyć się najpóźniej wtedy, gdy zakończy się czas trwania umowy, którą podpisali najemca i właściciel mieszkania. Opisane rozwiązanie nie każdemu wynajmującemu wyda się atrakcyjne, ponieważ właściciel mieszkania nie ma wpływu na to, kto mieszka w jego lokalu, a decyzyjność przekazuje głównemu najemcy. Dodatkowo takie rozwiązanie wiąże się zazwyczaj z mniejszym czynszem niż w przypadku zawarcia oddzielnych umów ze wszystkimi najemcami.

Klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie

Jeśli mamy do czynienia z jedną umową ze wszystkimi najemcami musi znaleźć się tutaj klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie. Klauzula ta oznacza wspólną odpowiedzialność wszystkich najemców, którzy zobowiązani są do solidarnego dbania o najmowane mieszkanie, a także o systematyczne, terminowe opłaty. Zgodnie z art. 366 Kodeksu cywilnego o Istocie solidarności dłużników:

Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczeń od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).​

Oznacza to, że odpowiedzialność za jakiekolwiek opóźnienia w płaceniu czynszu lub szkody wyrządzone w najmowanym mieszkaniu spoczywa na wszystkich najemcach, nawet jeśli trzech najemców z czterech jest przykładna i wywiązuje się ze wszystkiego terminowo, a tylko jeden najemca odpowiada za problemy i np. spóźnia się z zapłatą czynszu. Klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie sprawia, że dopóki nie dojdzie do całkowitego spełnienia warunków właściciela mieszkania, wszyscy najemcy pozostają solidarnie zobowiązani, aby podjąć odpowiednie kroki.

Należy pamiętać tutaj także o tym, że jeden spośród kilku najemców może zdecydować się na wypowiedzenie umowy najmu. Co zrobić w takiej sytuacji, kiedy umowa dotyczy nie tylko tego jednego najemcy, ale również pozostałych najemców?

Wypowiedzenie umowy najmu przez jednego z najemców – co zrobić w takiej sytuacji?

Wypowiedzenie umowy najmu przez jednego z najemców może spowodować, że umowa zostanie rozwiązana w całości również z pozostałymi najemcami – stanie się tak w przypadku sporządzenia jednej umowy najmu ze wszystkimi lokatorami. W takiej sytuacji, kiedy już upłynie termin wypowiedzenia, właściciel mieszkania będzie musiał ponownie stworzyć nową umowę z pozostałymi najemcami, którzy zostają w mieszkaniu – oczywiście jeśli najemcy nadal są zainteresowani najmem – oraz znaleźć nowego najemcę na miejsce wcześniejszego lokatora.

​Jeśli następuje wypowiedzenie umowy najmu przez jednego z najemców, a została podpisana oddzielna umowa z każdym z nich, wtedy rozwiązanie umowy następuje tylko z tym najemcą, który złożył wypowiedzenie. Tutaj również wynajmujący musi poszukać nowego lokatora, aby nie stracić obecnego dochodu z wynajmu i nadal otrzymywać systematyczny czynsz za każdy pokój.

Już wiesz jak wygląda kwestia wynajmu mieszkania kilku najemcom. Jeśli jesteś właścicielem mieszkania to masz do wyboru 3 opcje sporządzenia umowy z najemcami. Każda z nich niesie ze sobą plusy, więc w większości jest to kwestia indywidualna, na którą formę się zdecydujesz. Umowa najmu z 2 najemcami, i więcej, na pewno sprawdzi się w sytuacji, gdy masz do wynajmu duże mieszkanie z kilkoma pokojami. Jeśli zdecydujesz się na oddzielną umowę z każdym z najemców możesz uzyskać większy czynsz z tytułu wynajmu lokalu.

Sprawdź, jak jeszcze przygotować się do inwestycji w mieszkanie.