Twoje konto
polecane dla Ciebie Twoje ulubione porównania ofert zapytanie do deweloperów ustawienia konta wyloguj się

Plan zagospodarowania przestrzennego – co to?

Ula Olczak
Ula Olczak

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala uzyskać wiele istotnych informacji niezbędnych do realizacji wymarzonej inwestycji. Co zatem powinien zawierać i jak go uzyskać?

Plan zagospodarowania przestrzennego – co to?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule dowiesz się co to jest plan zagospodarowania przestrzennego oraz jakie informacje w nim znajdziesz. Podpowiemy, kiedy ten dokument jest niezbędny oraz w jaki sposób go uzyskać. Uzyskasz również informacje o tym, co zrobić, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie spełnia Twoich oczekiwań.

Przejdź do akapitów:

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to dokument w formie uchwały. Określa on przeznaczenie terenów danej gminy, czyli wskazuje co zawierać mogą poszczególne działki. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dokumentu tekstowego opisującego założenia planu i materiałów graficznych takich jak mapy z legendą. Legenda umożliwia poprawne odczytanie mapy oraz jej zrozumienie.

Według oficjalnych informacji zawartych na stronie o MPZP, część graficzna zawiera:

  • nazwę planu miejscowego,
  • określenie skali w formie liczbowej i liniowej,
  • informację o układzie współrzędnych zgodnym z obowiązującym państwowym systemem odniesień przestrzennych oraz wskazanie kierunku północy,
  • informację o źródle pochodzenia użytego materiału państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego,
  • wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z oznaczeniem granic obszaru objętego projektem planu miejscowego wraz z legendą zawierającą oznaczenia występujące na tym wyrysie,
  • legendę,
  • granice obszaru objętego planem miejscowym,
  • określenie przeznaczenia terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania oraz ich symbole i oznaczenia graficzne wraz z numeracją wyróżniającą je spośród innych terenów,
  • linie zabudowy,
  • granice i oznaczenia terenów lub obiektów.

W części tekstowej znajdziemy natomiast:

  • określoną podstawę prawną podjęcia uchwały,
  • odkreślenie integralnych części uchwały,
  • ustalenia obowiązkowe i fakultatywne.

Dokument o zagospodarowaniu przestrzennym danej działki

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, wymaga więc zatwierdzenia w formie uchwały danej rady gminy. Tworzenie MPZP jest zwykle wieloletnim procesem, w którym dokładnie analizowana jest dostępna przestrzeń oraz uwzględniane są liczne instytucje publiczne. Sporządzanie MPZP to zadanie wójta (w gminach wiejskich), burmistrza (w gminach miejskich lub miejsko-wiejskich i w miastach poniżej 100 000 mieszkańców) lub prezydenta miasta (w miastach powyżej 100 000 mieszkańców).

Zagospodarowanie przestrzenne a zakup mieszkania

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to nieodłączny element, gdy marzymy o zakupie danej działki pod inwestycje. Uzbrojenie się w MPZP pozwala zaoszczędzić sobie zawodu, którego doświadczyć moglibyśmy po zakupie działki z licznymi ograniczeniami i niedogodnościami.

Plan zagospodarowania terenu pozwala dowiedzieć się przede wszystkim:

  • czy i co można zbudować na działce,
  • czy prowadzenie działalności gospodarczej jest możliwe na tej działce,
  • jakie obiekty mogą powstać w sąsiedztwie danej działki – np. drogi publiczne czy też elementy zaniżające wartość nieruchomości – składowiska odpadów, fabryki itp.

Co zawierają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego?

Plan miejscowy to podstawowy dokument przy zakupie działki. Poza wyżej wymienionymi informacjami znajdziemy tam również:

  • przeznaczenie terenów usytuowanych w danej gminie – obszary mieszkaniowe i przemysłowe,
  • wytyczne co do zabudowy i gospodarowania terenem – wielkość obiektów, odległości między budynkami,
  • ograniczenia, wykluczenia, zakazy dotyczące budowy budynków,
  • możliwe powierzchnie zabudowy budynku, obiektów pomocniczych oraz terenów biologicznie czynnych,
  • infrastrukturę drogową, wodociągową,
  • punkty handlowe, usługowe, rozrywkowe,
  • informacje o obszarach z nadzorem archeologicznym (warto zwrócić na nie szczególną uwagę).

Sporządzeniem kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zajmuje się m.in. prezydent miasta

Jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego?

Uzyskanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest trudnym zadaniem, natomiast w niektórych przypadkach wymaga nieco większego zaangażowania. Często plan zagospodarowania przestrzennego dostępny jest w formie cyfrowej – zwykle oferowany jest przez stronę Biuletyn Informacji Publicznej. W innym wypadku należy zasięgnąć informacji w urzędzie gminy.

Aby uzyskać wypis i wyrys, czyli dokumenty niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę na obszarach objętych MPZP, można udać się osobiście do urzędu miasta lub gminy w danym obszarze, nadać list lub złożyć elektroniczną prośbę o wydanie dokumentu. Co ciekawe, wnioskować o plan zagospodarowania może każdy, nie tylko osoby zainteresowane z konkretnych pobudek daną działką. Jest on dostępny do publicznego wglądu.

Wypis i wyrys miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – ile to kosztuje?

Uzyskanie wypisu i wyrysu nie jest szczególnie kosztowną usługą – opłata skarbowa od wypisu wynosi 30 zł, gdy dokument posiada nie więcej niż 5 stron, 50 zł, gdy dokument posiada powyżej 5 stron, natomiast opłata skarbowa od wyrysu to 20 zł za każdą pełną lub rozpoczęta stronę formatu A4, lecz nie więcej niż 200 zł. Pełna opłata za wypis i wyrys planu miejscowego nie może wynosić więcej niż 250 zł.

Kolejna opłata jaką należy uwzględnić, gdy nie posiadamy mapy wydanej przez geodetę to koszt zakupy nowej mapy terenu – w zależności od gminy będzie to od 50 do 100 zł.

Sporządzanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego

Jak ominąć plan zagospodarowania przestrzennego?

Plan zagospodarowania przestrzennego jest niemożliwy do ominięcia. Powstaje on w określonych celach i pozwala zachować ład w danym obszarze. Nie oznacza to jednak, że nie jest on możliwy do zmiany. Jeśli nie zgadzasz się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (np. w przypadku wprowadzenia zakazu zabudowy pożądanego obiektu na danej działce), możesz złożyć wniosek o zmianę planu miejscowego. Natomiast kiedy dana działka nie posiada MPZP, możliwe jest uchwalenie planu miejscowego.

Zmiana lub uchwała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Gdy MPZP nie jest dostępny lub nie spełnia naszych oczekiwań, możliwe jest złożenie wniosku o uchwalenie lub zmianę planu miejscowego. Jest to jednak długi proces, który nie zawsze przynosi oczekiwane skutki. Jak zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy złożyć do władzy obszaru – wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jeśli zostanie on uznany za właściwy, przygotowane zostaną materiały geodezyjne oraz zakres prac planistycznych. Wtedy też rada gminy może podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia nowego projektu planu miejscowego.

Czas tego zabiegu nie jest ściśle określony – sprawa może zostać nieuwzględniona lub być prowadzona nawet od kilku miesięcy do paru lat. Zależne jest to m.in od skomplikowania planu i wielkości terenu objętego planem. Warto wiedzieć, że usługa ta jest bezpłatna.

Wniosek powinien zawierać dane wnioskodawcy, dane adresowe i geodezyjne nieruchomości, której dotyczy wniosek, parametry planowanej inwestycji lub zakres zmian. Można dołączyć także uzasadnienie lub wstępną koncepcję planowanej inwestycji.

Procedura sporządzania planu miejscowego

Więcej informacji na temat planu miejscowego znaleźć można na stronie rządowej. Tam też można wystosować odpowiedni wniosek.

MPZP a warunki zabudowy

Poza miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego istnieje również inny dokument, który określa przeznaczenie działki. W odróżnieniu od MPZP, nie jest to akt prawa miejscowego, a dokument, który uściśla warunki jedynie dla jednej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest jedynie, gdy dany obszar nie posiada MPZP. Przed rozpoczęciem inwestycji i uzyskaniem pozwolenia na budowę należy zawnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wymagania zawarte w warunkach zabudowy inspirowane są zwykle istniejącą już zabudową sąsiadującą z daną działką.

MPZP obejmuje więc znacznie większy obszar niż warunki zabudowy, jest to również inny typ dokumentu oraz inne formalności konieczne do realizacji procedury.

Zobacz również pozostałe artykuły z działu budowlane ABC.

Kolejny artykuł

Dom bez pozwolenia 70m2. Co musisz wiedzieć?
Polski Ład wprowadził w ostatnim czasie sporo ważnych zmian. Nie wszystkie z nich zostały odebrane jako potrzebne czy pomocne, jednak kilka rozwiązań spotkało się ze sporym zainteresowaniem ze strony odbiorców. Wśród zaproponowanych usprawnień znajduje się m.in. budowa domu do 70m2 bez pozwolenia. Jak taka budowa wygląda w praktyce?
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu