Co dalej z cenami mieszkań?

Zakup mieszkania to dla wielu jedna z najważniejszych decyzji inwestycyjnych w życiu, a poszukiwania wymarzonego lokum trwają średnio pięć miesięcy (tak wynika z danych obido.pl, największej platformy klientów rynku deweloperskiego). Na rynku nieruchomości wszystko dzieje się wolniej, co w sytuacji nagłych zmian chroni go przed zawirowaniami. Nie jest przecież tak, że osoba szukająca mieszkania w Krakowie, na wieść i wysokim wzroście cen w tym mieście, zmieni nagle zdanie i zacznie szukać nieruchomości w Szczecinie, bo tam jest taniej.

W związku z pandemią rynek, który dotąd dynamicznie się rozwijał, w jednej chwili wcisnął pauzę i…

Niższy popyt na mieszkania

Bez wątpienia mamy do czynienia ze spadkiem popytu na mieszkania. W związku z większym ryzykiem pojawienia się poważnego kryzysu w gospodarce, część osób wstrzymuje się z zakupem nieruchomości, to całkiem normalne zjawisko. Robią tak zarówno inwestorzy jak i kupujący na własne potrzeby. Teoria mówi, że gdy spada popyt, powinny spaść i ceny.

Popyt w dużej mierze zależy od tego, jak będzie wyglądało nastawienie banków. Jeśli te solidnie przykręcą kurek z kredytami, wiele osób zostanie odciętych od finansowania, pozbawionych możliwości zakupu mieszkania. Ale gdzieś będą musieli przecież mieszkać, trafią więc na rynek najmu. Może być więc tak, że spadek popytu „na własne potrzeby” w pewnym stopniu odbije się wzrostem popytu inwestycyjnego.

Niższa podaż mieszkań

Rzecz w tym, że do spadku popytu, musimy w tym roku dodać spadek podaży. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w maju i kwietniu deweloperzy rozpoczęli budowę 12,4 tys. mieszkań. W tym samym okresie rok wcześniej było to 22,7 tys. lokali, czy o 80 proc. więcej. Z jednej strony stoją za tym przeszkody zewnętrzne (urzędy nadal działają w ograniczonym zakresie, co przekłada się na szybkość załatwienia formalności), ale jest i drugi powód spadku podaży.

Deweloperzy są świadomi obniżonego popytu, więc nie śpieszy się im z rozpoczynaniem nowych budów. Pojawiają się zarzuty, że to celowe zagranie po to, by nie spadły ceny. Bardziej wiarygodnie brzmi jednak to, że nikt nie chce zostać z niesprzedanymi mieszkaniami, a na tę chwilę większość firm ma jeszcze co sprzedawać. Wielu deweloperów woli więc spokojnie obserwować sytuację i reagować na bieżąco.

Ceny mieszkań stanęły w miejscu

Obserwując na bieżąco cenniki deweloperów obido jest w stanie natychmiastowo wychwycić ich zmianę. W styczniu i lutym średnie ceny na wszystkich badanych rynkach (Kraków, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław) rosły. Pandemia natychmiast ten trend zatrzymała i od tego czasu obserwujemy niewielkie wahania w jedną lub drugą stronę. Gdy spoglądamy na ceny z szerszej perspektywy, to na początku czerwca były one nieco powyżej poziomu z początku stycznia. W Trójmieście było to na przykład o 5,1 proc. więcej, a we Wrocławiu o 2,4 proc.

Według deweloperów, dziś nie ma za bardzo przestrzeni na spadki cen. Marże są niewielkie, a ceny działek, robocizny czy materiałów budowlanych nie obniżyły się ani trochę. Spadek cen związany z obniżką kosztów byłby tak naprawdę korzystny dla wszystkich, bo kupujący mogliby kupić tańsze mieszkania i rozruszałby się rynek, a deweloperzy nie musieliby obniżać marż, na co nie za bardzo w ogóle mają przestrzeń.

Część mieszkań stanieje, a część zdrożeje

Narodowa kwarantanna i skokowy wzrost czasu spędzanego przez Polaków w domu sprawiły, że ludzie zaczęli przywiązywać większą wagę do tego gdzie i jak mieszkają. Przestrzenne mieszkanie z balkonem, loggią, ogródkiem czy tarasem to nieporównywalnie lepsze miejsce do spędzania czasu niż lokal pozbawiony tych atrybutów. Przestrzeń potrzebna jest nie tylko do odpoczynku, ale i pracy, bo rozpoczęta w marcu epoka home office wciąż trwa.

W kolejnych kwartałach należy spodziewać się wzrostu popytu nie tylko na wygodne mieszkania, ale i osiedla z infrastrukturą z prawdziwego zdarzenia. Porządny plac zabaw czy teren zielony staną się istotnym czynnikiem decydującym o wyborze danej nieruchomości. A skoro będą chętni, to mogą wzrosnąć ceny takich nieruchomości. Tak samo jak mieszkań gotowych, bo tych z roku na rok w ofercie jest coraz mniej. Z danych firmy JLL wynika, że na największych rynkach odsetek gotowych mieszkań w ofercie deweloperów wynosi 8 procent. Firmy posiadające je w ofercie będą mogły sobie pozwolić na podwyżki stawek.

Z drugiej strony, mało atrakcyjne mieszkania będą w oczach klientów jeszcze mniej atrakcyjne, co spowoduje obniżkę ich cen i w efekcie dojdzie do większego rozwarstwienia stawek. Dobre mieszkania podrożeją, a te mniej atrakcyjne – stanieją.

Gratis zamiast obniżki ceny

Ale też spadki cen nie nastąpią z dnia na dzień. Deweloperzy mają pod ręką inne narzędzia do walki o klienta niż redukcja stawek w cennikach. Do dyspozycji są bowiem najróżniejsze promocje w postaci czasowych obniżek na wybrane mieszkania lub gratisy. Zanim firma obniży ceny, najpierw da w cenie mieszkania miejsce postojowe lub ustali czasową promocję na najmniej chodliwe lokale.

Warto przy tym podkreślić, że promocje i gratisy były zawsze, obecnie jest ich trochę więcej. Ich obecność dyktują różne strategie sprzedaży u poszczególnych deweloperów. Jedni rozkręcają sprzedaż inwestycji promując mniej atrakcyjne mieszkania, a inni zostawiają je na sam koniec i dopiero wtedy, patrząc na aktualną sytuację, decydują co zaproponować klientom.

Warto zajrzeć w aktualnie przygotowane promocje. Bo wygląda na to, że deweloperzy są pewni siebie i nie spodziewają się spadków cen. Przykładowo Develia gwarantuje w promocji 3x0, że po podpisaniu umowy rezerwacyjnej można się z niej wycofać bez żadnej opłaty. PCG daje to samo w przypadku gdy klient otrzyma negatywną decyzję kredytową. Tarcza Ochronna Archicom przygotowana dla inwestorów to z kolei gwarantowany przez dwa lata najemca lub pokrycie kosztu dwuletniego wynajmu. Gdyby deweloperzy spodziewali się obniżek cen, nie dawaliby takich gwarancji. A od samego zaklinania rzeczywistości przez internautów, ceny nie spadną.

Najbardziej pomógłby temu spadek kosztów budowy lub uproszczenie procedur formalnych. Wygląda więc na to, że prawdopodobny scenariusz teraz to względna stabilizacja cen z wahaniami w jedną i drugą stronę. Na pewno skończył się czas dynamicznych wzrostów, ale na spektakularne spadki też nie ma co liczyć.

Jako ciekawostkę warto dodać, że w sytuacji dynamicznych wzrostów cen najlepsze mieszkania często zaraz po wprowadzeniu do sprzedaży padają łupem osób, które kupują je inwestycyjnie – tylko po to, by po paru miesiącach czy roku je sprzedać z zyskiem (zanim jeszcze w ogóle budowa dobiegnie końca). W okresie stabilizacji cen pomysł taki nie ma prawa bytu, co oznacza, że kupujący na własne potrzeby będą mieli większy wybór.