Czy w 2022 roku mieszkania będą tanieć?

Wybuch pandemii w marcu 2020 r. spowodował u niektórych ekspertów natychmiastową zmianę nastawienia do rynku mieszkaniowego. Część osób wieszczyła szybkie odwrócenie trendu i początek spadków cen mieszkań – nieruchomości miały stanieć nawet o 30 procent. Ale rzeczywistość miała inne plany. Rynek wprawdzie na chwilę się zatrzymał, ale okazało się, że zrobił to tylko po to, by nabrać rozpędu. Rozmowy, które konsultanci obido na bieżąco prowadzą z użytkownikami, pokazały, że większość osób tylko wstrzymała się z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym, a nie zrezygnowała z niego.

Popytu nie zabraknie

Zamieszanie związane ze zmianami w systemie podatkowym, a także wzrost stóp procentowych i niepewność co do kolejnych kroków Rady Polityki Pieniężnej działają póki co podobnie – część kupujących zastanawia się co dalej i wstrzymuje się z zakupem, ale nie rezygnuje całkowicie z transakcji.

Wiele wskazuje na to, że to jeszcze nie koniec rosnących stóp procentowych, ale nie powinien nam umknąć fakt, że nawet te podniesione stopy są nadal dużo niższe od inflacji, a oprocentowanie depozytów bankowych rośnie dużo wolniej niż RPP podnosi stopy procentowe. Dla osób poszukujących sposobów na ulokowanie kapitału oznacza to, że trzymanie pieniędzy na bankowym depozycie oznacza realną utratę ich wartości. Nic dziwnego, że od początku pandemii z lokat odpłynęło ponad 130 mld zł. Wg danych NBP cały czas rośnie kwota trzymana przez gospodarstwa domowe na rachunkach bieżących – część z tych pieniędzy prędzej czy później trafia na rynek nieruchomości, bo leżąc na koncie, pieniądze są pożerane przez inflację.

Analizując popyt na mieszkania w Polsce nie można zapomnieć o rządowych pomysłach stymulujących go. Gwarancja wkładu własnego dla osób nieposiadających oszczędności „wpuści” na rynek mieszkaniowy dodatkową grupę kupujących, wszelkiego rodzaju dopłaty i bony także spowodują wzrost popytu.

Podaż nie nadąża

Jednym z kluczowych czynników wpływających na rosnące ceny mieszkań jest relacja pomiędzy popytem (liczbą kupujących) a podażą (liczbą mieszkań w ofercie). Dane opublikowane na początku 2022 r. przez firmę JLL nie wyglądają tu optymistycznie. Na koniec 2021 r. w ofercie deweloperów działających na największych rynkach znajdowało się 37,4 tys. mieszkań, o 22 proc. mniej niż rok wcześniej i jednocześnie najmniej od 2010 r. W rekordowych okresach oferta w Warszawie wynosiła około 20 tys. lokali mieszkalnych, na koniec 2021 r. była to zaledwie połowa tej wartości. W większości pozostałych aglomeracji sytuacja nie wygląda lepiej.

Spadek mieszkań dostępnych w ofercie to pochodna wysokich kosztów budowy (ceny niektórych materiałów budowlanych rosną tak szybko, że nikt nie jest w stanie zapewnić dostawy po ustalonej stawce) i utrudnień w formalnościach, które spotęgowała pandemia. Niezmiennie problemem jest też brak działek. Każdy chciałby mieszkać blisko centrum, w cichej okolicy otoczonej zielenią – ale miasta nie są z gumy i atrakcyjnych działek po prostu brakuje. Te które trafiają na rynek nieruchomości osiągają niebotyczne wyceny.

Małe szanse, że ceny mieszkań spadną

Z powyższych wynika, że w 2022 r. na rynku mieszkaniowym prawdopodobnie utrzyma się przewaga popytu nad podażą. Nawet kolejne wzrosty stóp procentowych spowodują tylko częściowy odpływ chętnych na zakupy, a przy tak wysokiej inflacji trudno spodziewać się, by spadły ceny materiałów budowlanych, a co za tym idzie – zmniejszyły się koszty budowy i ceny nieruchomości.

Nawet kolejne podwyżki stóp procentowych najprawdopodobniej spowodują co najwyżej wyhamowanie dynamiki wzrostów, czynniki ciągnące ceny mieszkań w górę są po prostu zbyt silne. Warto tu np. przypomnieć, że przy okazji poprzedniego boomu mieszkaniowego na rynku nieruchomości (lata 2005-2008) stopy procentowe były dużo wyższe niż dziś, przy niższej od obecnej inflacji.

Marcin Krasoń, ekspert obido.pl