Dodatkowy pokój tak, ale na tym samym metrażu

Nie można sprzedać czegoś czego się nie zaoferowało. Stąd tylko o krok do wniosku, że gdyby liczba mieszkań trzy-, cztero- czy pięciopokojowych była w ofercie większa, być może większe byłoby nią zainteresowanie ze strony nabywców. Pandemia, która zamknęła Polaków na długie miesiące w domach, przekształcając je w biuro, salę lekcyjną, siłownię czy miejsce spotkań z najbliższymi, przypomniała wielu z nich o tym, że wprawdzie nasze M własne, ale czasem jednak za ciasne. Tymczasem od lat w ofercie deweloperów królują „dwójki”. Okazuje się jednak, że nie bez przyczyny.

Z opublikowanego właśnie przez JLL raportu „Preferencje nabywców mieszkań – 2020 r.” wynika, że lokale dwupokojowe były najczęściej poszukiwanym typem mieszkań, i to nie tylko w ostatnim roku, a w całym okresie realizowanego od 2017 r. we współpracy z platformą obido.pl badania. Ponad 40% potencjalnych nabywców, których deklaracje przeanalizowali eksperci JLL, było zainteresowanych tego typu lokalem. Jest to o tyle ciekawe, że ok. 60% poszukujących mieszkania w tym serwisie stanowią rodziny z dziećmi oraz pary (na koniec IV kw. 2020 r. odpowiednio 31% i 30% aktywnych kont). Deklaracje dotyczące wyboru największych mieszkań tj. 5-pokojowych i większych, w całej historii badania nie przekroczyły 3%.

Poszukiwane „dwójki”, zgodnie z deklaracjami nabywców, powinny mieć średnio nie mniej niż ok. 36 m², przy czym ci, którzy szukają z myślą o późniejszym wynajmowaniu skłonni byli kupić nawet takie, które miały o ponad metr mniej. Poszukujące dwójek pary celowały natomiast raczej w metraże zbliżone do 38 m². Rodziny wprawdzie od dwójek wolały lokale trzypokojowe, ale minimalny dopuszczany przez nie metraż tych mieszkań (53,5 m²) też można nazwać kompaktowym.

Czy Polaków stać na większe mieszkania?

Od 2017 r., w każdym z miast (badanie obejmuje Warszawę, Kraków, Wrocław i Trójmiasto) wzrosły deklarowane budżety osób poszukujących mieszkania do zakupu i nie może to dziwić, bo stanowi naturalną odpowiedź na rosnące ceny oferowanych przez deweloperów mieszkań. W 2020 r. największy wzrost przeciętnego budżetu przeznaczanego na zakup mieszkania zanotowano w Trójmieście (o 15%). W Warszawie nabywcy byli gotowi wydać o 11% więcej, a w Krakowie o 10%. Najmniejszy wzrost deklarowanej ceny maksymalnej zanotowano we Wrocławiu (o 5%).

„Uspokojenie dynamiki wzrostu cen, które nastąpiło za sprawą pandemii sprawiło, że rozdźwięk pomiędzy wartością lokali oferowanych przez deweloperów, a możliwościami finansowymi nabywców na koniec 2020 r. istotnie się zmniejszył, a jedynym miastem, w którym średni budżet zakupu jest niższy niż cena zakupu przeciętnego mieszkania jest Warszawa. Jednym z powodów takiego stanu rzeczy może być kurcząca się pula mieszkań oferowanych przez deweloperów i istotna przewaga popytu nad podażą w tym mieście”, komentuje Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Przeciętny budżet rodziny z dziećmi, chcącej na koniec 2020 r. kupić mieszkanie w Warszawie, wynosił 754 500 zł. Przy średniej cenie 1 m², która w grudniu wynosiła w stolicy 11 000 zł można było za tę kwotę kupić mieszkanie o metrażu 69 m². Za średni deklarowany budżet wynoszący 621 500 zł rodziny poszukujące mieszkań w Krakowie mogły kupić już tylko 62 m². We Wrocławiu, gdzie za metr trzeba było zapłacić 8800 zł, możliwy do nabycia przez rodzinę metraż wynosił 63 m², a w Trójmieście, przy cenach ofertowych na poziomie 9900 zł/m², zaledwie 61 m².

„W tej sytuacji nie dziwi niewielkie zainteresowanie największymi mieszkaniami. Trudno sobie wyobrazić wygodne czteropokojowe mieszkanie o powierzchni 61 czy 63 metrów. Polacy są dziś wprawdzie zamożniejsi niż kilka lat temu, a ceny mieszkań w porównaniu do przeciętnych zarobków stabilne, nie zmienia to jednak faktu, że duża część polskich rodzin wciąż mieszka w warunkach, które wg. Eurostatu można uznać za przeludnione”, komentuje Aleksandra Gałabuda, Analityk w Zespole Badań Rynku Mieszkaniowego.

Zmiany nie tylko ze względu na pandemię

Dane opublikowane w raporcie pokazują, że zainteresowanie mieszkaniami o większej liczbie pomieszczeń wprawdzie powoli, ale rośnie, a zjawiska tego nie można wiązać wyłącznie z okolicznościami wywołanymi przez COVID-19.

Wśród czterech miast, dla których prowadzone są analizy, zdecydowanie najwięcej chętnych na duże mieszkania jest w Warszawie. Tam zresztą podobnie jak w Krakowie, zainteresowanie lokalami liczącymi cztery lub więcej pokoi podwoiło się w ciągu ostatnich 4 lat. Udział osób zainteresowanych ich zakupem na koniec 2020 r. wzrósł w porównaniu do I kw. 2017 r. z 9% do 18% w Warszawie i z 7% do 16% w Krakowie.

Patrząc na dane wyłącznie za ostatni rok, liczba osób poszukujących mieszkań składających się z czterech lub większej liczby pokoi wzrosła z 14% na koniec 2019 r. do 16% na koniec 2020 r.

Eksperci JLL podkreślają, że nabywcy, którzy zdecydowali się lub rozważają zakup mieszkania w celu poprawy warunków mieszkaniowych byli w ostatnich miesiącach 2020 r. i będą również w 2021 r. jedną z ważniejszych grup popytowych odpowiedzialnych za sprzedaż na rynku pierwotnym. Powinno to, w połączeniu ze spadkiem udziału w popycie zakupów pod wynajem, zaowocować dalszym zwiększaniem udziału w sprzedaży największych lokali.

„Zmiana modelu pracy i nauki oraz widmo nawrotu okresów, w których będziemy spędzali w domach całe tygodnie zmieniły sposób w jaki wiele osób patrzy na własne mieszkania i ich najważniejsze cechy. Potrzeba posiadania dodatkowej autonomicznej przestrzeni do pracy jest tak silna, że nabywcy są w stanie na jej rzecz zwiększyć budżet czy zrezygnować z centralnych lokalizacji”, komentuje Aleksandra Gałabuda, ekspertka JLL.

Więcej pokoi, ale na mniejszym metrażu

Potrzeba posiadania dodatkowej przestrzeni znalazła odbicie w dwóch zgoła przeciwstawnych zjawiskach. Zmalała minimalna oczekiwana powierzchnia mieszkań większych, a wzrosła minimalna powierzchnia lokali typu studio.

Zmiany te były widoczne przede wszystkim w deklaracjach rodzin i inwestorów. Te pierwsze częściej niż przed rokiem (wzrost o 3 p.p.) decydowały się na wybór mieszkań czteropokojowych ale minimalny metraż tych mieszkań był średnio o 2 m² mniejszy niż na koniec 2019 r. Inwestorzy z kolei przy deklaracjach dotyczących minimalnych metraży mieszkań typu studio i dwójek skłonni byli wybierać mieszkania o ok 1 m² większe.

„Proces poszukiwania mieszkania trwa średnio 5-6 miesięcy i jest bardzo złożony. Nakładają się na niego preferencje kupujących z ich możliwościami budżetowymi. I choć każdy przypadek jest inny, to przekrojowe przyjrzenie się wielu ścieżkom zakupowym pozwala na odkrycie w nich prawidłowości i lepsze zrozumienie tego procesu”, komentuje Marian Bruliński, wiceprezes i dyrektor marketingu obido.

Pełen raport dostępny jest na stronie JLL.