Gdzie kupić mieszkanie pod wynajem w Warszawie?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Zakup mieszkania pod wynajem w Warszawie nie należy to najprostszych zadań. Ważne są tu liczne kwestie – dogodna lokalizacja, szybki dojazd do centrum miasta, pobliska infrastruktura oraz status samej inwestycji. Podpowiadamy na co zwrócić uwagę, gdy planujemy taką inwestycję.

Przejdź do akapitów:

• Gdzie kupić mieszkanie pod wynajem? Te kwestie weź pod uwagę!
• W jakiej dzielnicy Warszawy najlepiej kupić mieszkanie?
• Ceny wynajmu mieszkań w Warszawie a cena zakupu – czy to się zwraca?

W Warszawie jest najwięcej studentów, najwięcej biznesmenów i jest to największy rynek nieruchomości w kraju. Mimo że ceny mieszkań w Warszawie rosną od kilku lat, to i inwestorów jest tu najwięcej. Decyzja o tym, jakie mieszkanie kupimy, ma ogromny wpływ na rentowność tej inwestycji, należy więc dokładnie przeanalizować temat. A nie jest on prosty, bo nie ma uniwersalnych prawd odpowiadających na wszystkie pytania.

Gdzie kupić mieszkanie w Warszawie pod wynajem? Te kwestie weź pod uwagę!

Decydując się na inwestycję w nieruchomość, należy pamiętać, że nie jest to żyła złota. Aby mieszkanie się dobrze wynajmowało, należy w nie włożyć czas i pieniądze, a także brać pod uwagę ryzyka, które się z tym wiążą. Forma takiego inwestowania stanowi jednak alternatywę dla nisko oprocentowanych lokat w bankach, a w dłuższej perspektywie czasu chroni kapitał przed inflacją.

Dobra inwestycja to wyważona kombinacja odpowiednio niskiej ceny zakupu (a należy pamiętać, że generalnie ceny mieszkań w Warszawie są wysokie) i takiej atrakcyjności mieszkania, by potencjalni najemcy zapłacili za nie jak najwięcej.

Podstawową zasadą, którą należy się kierować przy zakupie mieszkania pod wynajem, jest wybór mieszkania dla najemcy, a nie dla siebie. Co z tego, że inwestor ceni ciszę i chciałby mieszkać pod miastem, skoro zdecydowana większość potencjalnych najemców taką nieruchomość odrzuci ze względu na dojazdy do pracy lub na uczelnię.

Zanim ktoś podejmie decyzję o tym, gdzie najlepiej kupić mieszkanie w Warszawie, by przynosiło ono jak najwyższe zyski z najmu, należy ustalić, komu chce je wynajmować. Inne potrzeby i oczekiwania mają studenci, inne np. zapracowani przedstawiciele świata biznesu, a jeszcze inne – rodzina z dziećmi. Każda z tych grup będzie chciała mieszkać w innym miejscu i na coś innego zwróci uwagę przy wynajmowaniu mieszkania. Kupując pod wynajem warto pomyśleć także o wynajmowaniu na tzw. pokoje (np. studentom), co poprawia rentowność.

Jedną z popularniejszych strategii inwestycyjnych jest ta, by wybierać mieszkania zlokalizowane w ścisłym centrum i urządzać je na wysokim poziomie. Oczywiście wiąże się to z wysokimi kosztami, ale z drugiej strony cena wynajmu mieszkania w Warszawie w ostatnich latach także mocno wzrosła i mamy sporą szansę na to, że inwestycja będzie rentowna.

Warto tutaj także wspomnieć, że są na warszawskim rynku inwestycje deweloperskie gotowe do odbioru, co pozwala relatywnie szybko zacząć czerpać przychód z wynajmowanego mieszkania.

Dodatkowym argumentem przemawiającym za tą strategią jest „chodliwość” tego typu nieruchomości. Niewielkie mieszkanie (np. dwupokojowe o powierzchni 45 metrów kwadratowych) położone w atrakcyjnej lokalizacji powinno bardzo szybko znaleźć najemcę, czego nie można powiedzieć o mało popularnych dużych lokalach na obrzeżach. Owszem, na takie mieszkanie też może znaleźć się chętny, ale będzie to trwało na przykład trzy miesiące, a w tym czasie nieruchomość, zamiast generować przychody, będzie tylko produkować koszty.

Potencjalnymi najemcami takiego mieszkania są zwykle dobrze zarabiający pracownicy korporacji (także obcokrajowcy), którym czasami mieszkanie opłaca firma. Mamy tu małe ryzyko problemów z płatnościami i mieszkańca, który prawdopodobnie mieszkanie traktował będzie jak hotel, co zmniejsza ryzyko konieczności większych remontów.

Co jednak, kiedy na rynku pojawia się atrakcyjna oferta dużego mieszkania w dodatku w dobrej lokalizacji? Faktem jest, że kupując większe mieszkanie możemy zazwyczaj liczyć, że będzie ono tańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy. Warto je wtedy dodatkowo przystosować do wynajmu na pokoje, co pozwoli szybciej pozyskać indywidualnych najemców, a przede wszystkim uzyskać większą stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału.

W jakiej dzielnicy Warszawy najlepiej kupić mieszkanie?

Gdzie najlepiej kupić mieszkanie w Warszawie? Myśląc o lokalizacji mieszkania, bierzemy najpierw pod uwagę dzielnicę. To naturalne, bo podział miasta na dzielnice jest powszechnie znany i akceptowany. Nie wystarczy jednak odpowiedzieć sobie na pytanie, w jakiej dzielnicy Warszawy najlepiej kupić mieszkanie, bo stołeczne dzielnice to ogromne obszary i znajdują się w nich lokalizacje bardziej i mniej atrakcyjne.

Jako przykład weźmy Ursynów. Większości osób kojarzy się on z pierwszą linią metra i słusznie, bo gros osiedli mieszkaniowych wybudowanych jest właśnie tam, wszak metro to najszybszy i niezawodny środek transportu w Warszawie. Ale Ursynów to także ogromne obszary wzdłuż ulicy Puławskiej i po jej wschodniej stronie. Na terenach sięgających granic administracyjnych miasta jeszcze jakiś czas temu były pola uprawne, a teraz powstają tam osiedla. Na wspomnianym Ursynowie zlokalizowana jest Szkoła Główna Gospodarstwa Wiejskiego, więc w jej pobliżu nie będzie problemu ze znalezieniem studentów chętnych na wynajem mieszkania, należy jednak pamiętać, że dla tej grupy klientów bardzo istotna jest cena, więc mieszkanie „premium” może być trudne do zasiedlenia.

Również Mokotów cieszy się popularnością. Stanowi on bardzo dużą dzielnicę, którą zamieszkuje ponad 200 tys. osób. Najwięcej nowych mieszkań buduje się obecnie w dwóch obszarach: na Siekierkach i w południowo-zachodniej części dzielnicy w okolicy Galerii Mokotów. Jest to dzielnica atrakcyjna dla inwestorów, bo ma dobrą komunikację i sąsiaduje ze Śródmieściem.

Ale SGGW to przecież nie jedyna duża uczelnia w Warszawie. Nastawiając się na studentów, należy brać pod uwagę także Szkołę Główną Handlową (Mokotów), Uniwersytet Warszawski i Politechnikę Warszawską (Śródmieście), Warszawski Uniwersytet Medyczny (Ochota) czy Akademię Wychowania (Bielany). A to nie koniec, bo uczelnie wyższe znaleźć można też w innych dzielnicach.

Osoby zastanawiające się, gdzie kupić mieszkanie w Warszawie pod wynajem pod uwagę powinni brać też klienta „biznesowego”. Dla nich najlepszym wyborem będą okolice największych centrów biurowych. W tej chwili w Warszawie pod tym względem liczą się trzy lokalizacje: okolice Galerii Mokotów (tzw. Mordor na Mokotowie), obszar wokół Ronda Daszyńskiego (Wola) i ścisłe centrum. Kolejne biurowce powstają też wzdłuż Alei Jerozolimskich, od Dworca Zachodniego w kierunku Pruszkowa.

Warto przy tym dodać, że w pobliżu centrum biurowego na Woli i Mokotowie powstaje sporo inwestycji deweloperskich. Co ważne, dużo mieszkań na tych osiedlach ma bardzo szeroką ofertę tak zwanych mieszkań kompaktowych, czyli niewielkich lokali dwupokojowych, które cieszą się dużym wzięciem wśród najemców. Cena wynajmu mieszkania w warszawie to nawet trzy tysiące złotych miesięcznie. A mimo tego takie mieszkanie daje dużą szansę na to, że szybko znajdziemy najemcę, dzięki czemu rentowność inwestycji będzie wyższa. Unikać należy z kolei miejsc, które uważane są za mało atrakcyjne do zamieszkania.

Ceny wynajmu mieszkań w Warszawie a cena zakupu – czy to się zwraca?

Rentowność mieszkania na wynajem to pochodna kilku czynników. Po pierwsze liczą się cena zakupu (przy czym należy tu uwzględnić także koszty przystosowania go do wynajmu) i stawka najmu, za którą znajdziemy najemcę. Teoretycznie złożenie tych dwóch wartości powinno dać odpowiedź na pytanie, jak opłacalna będzie to inwestycja. Ale to tylko część tej odpowiedzi. Bo pod uwagę należy wziąć także to, jak długo mieszkanie będzie stało puste (bez najemców), gdyż w tych pustych okresach generuje ono tylko koszty. Każda zmiana najemcy to też dodatkowe wydatki. W koszty należy też wliczyć potencjalne remonty czy doposażenie lokalu.

Rynek najmu cały czas się zmienia, a z roku na rok najemcy mają coraz wyższe oczekiwania. Warto pomyśleć o tym wyposażeniu w wynajmowanych mieszkaniach i zaoferować coś więcej niż tylko w łóżko, stół, krzesła czy szafy. Warto zadbać także o urządzenia AGD (zmywarka, pralka, żelazko itd.). Coraz częściej na wyposażeniu są nawet garnki czy talerze.

Aby mieszkanie szybko znalazło najemcę, powinno być nie tylko atrakcyjne, ale i posiadać wyposażenie odpowiadające potencjalnym klientom. Warto też pamiętać o przygotowaniu ogłoszenia. Powinno ono zawierać komplet istotnych z punktu widzenia najemców informacji i wysokiej jakości zdjęcia. Atrakcyjność przygotowanego ogłoszenia ma duży wpływ na to, ile osób zwróci na nie uwagę. No i liczy się też cena wynajmu. Mieszkania w Warszawie są droższe i tańsze, bo to bardzo zróżnicowany rynek.

Inwestując w mieszkanie na wynajem w Warszawie, można średnio liczyć na 5-6 proc. zysku netto w skali roku. Trzeba tu jednak zaznaczyć, że są to stawki średnie, co oznacza, że jedna osoba zarobi więcej, a druga mniej. By zwiększyć swoje szanse na znalezienie się w tej pierwszej grupie, należy przeprowadzić jak najdokładniejszą analizę tej inwestycji połączoną z ostrożnymi kalkulacjami.

Podsumowując: w jakiej dzielnicy Warszawy najlepiej kupić mieszkanie? Najpopularniejszymi dzielnicami Warszawy wśród najemców są Mokotów, Praga-Południe, Ursynów, Wola i Śródmieście. Sporo osób chciałoby też mieszkać na Żoliborzu, Ochocie, Pradze-Północ czy bliskim Bemowie. Ale decydując się na inwestycję w mieszkanie na wynajem, należy pamiętać, że to wielowymiarowy temat i sam wybór dzielnicy go nie zamyka.