Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu. Czy warto się na nią zdecydować?

Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu. Czy warto się na nią zdecydować?

Pobierany za wynajem lokalu czynsz, nie zawsze musi wynosić tyle samo, bowiem w zależności od sytuacji gospodarczej może rosnąć lub maleć, a w praktyce ‒ dalece odbiegać od początkowych ustaleń. W przypadku długoterminowych umów najmu ważne jest zatem, by wysokość czynszu pozostawała korzystna zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. Jak o to zadbać? Zamieszczona musi być klauzula waloryzacyjna w umowie najmu. Warto jednak pamiętać, że nie w każdym przypadku to się może opłacać. Dlaczego? Wyjaśniamy.


Czego dowiesz się z tego artykułu?

Dla najemców, jak i wynajmujących zaskakujące może być to, że kwestie wysokości czynszu mogą w trakcie trwania umowy się zmieniać. Wpływ na to ma wiele czynników, m.in. wskaźnik GUS. Wiele osób zastanawia się teraz, jak bronić się przed niechcianymi stratami. Może się to udać, gdy nasza umowa najmu zawiera stosowne klauzule waloryzacyjne. Co więcej, odpowiednio sporządzone dokumenty mogą być korzystna dla obu stron. Czy taka klauzula wywoła jednak natychmiastowy skutek? Czy warto się na nią zdecydować? Tłumaczymy krok po kroku.

Przejdź do akapitów:

Waloryzacja czynszu – na czym polega?

Waloryzacja czynszu polega na uzależnieniu wysokości czynszu, a dokładnie jego wzrostu od konkretnych wartości, które zostały wskazane przez strony w umowie. Jej celem jest utrzymanie wartości ekonomicznej na poziomie sprzed waloryzacji, czyli w rzeczywistości utrzymanie stałego dochodu.

waloryzacja czynszu

Co może być przelicznikiem waloryzacyjnym? Każdy obiektywny wskaźnik jak: inflacja, wskaźniki GUS, cena złota lub kurs obcej waluty. W polskim prawie nie ma konkretnego sposobu ani zasad waloryzacji kwot pieniężnych, zasady podwyższania czynszu wprowadzone przez przepis art. 6851 k.c. mówią tylko, że mogą zostać zmodyfikowane wolą stron umowy. W związku z tym najemca i wynajmujący, którzy zawierają umowę, mogą określać przelicznik według własnego uznania.

Jak waloryzować czynsz, w jakiej częstotliwości? Raz w roku na podstawie wskaźnika cen i usług dla strefy waluty, w której denominowany jest czynsz. Jeśli czynsz płacony jest w złotówkach, jest to wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za okres roku kalendarzowego, ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Nie jest to jednak zasadą, ponieważ często w przypadku nieruchomości komercyjnych czynsz najmu podaje się w euro, ponieważ inwestycje w nieruchomości komercyjne najczęściej finansowane są właśnie w tej walucie. Ponadto ze względu na zmniejszenie ryzyka utraty płynności finansowej ze względu na niekorzystny kurs złotówki w stosunku do euro, banki wymagają, aby czynsz był określony w tej samej walucie, w której finansują inwestycję.

Waloryzacja czynszu – kiedy można ją przeprowadzić?

Warto zaznaczyć, że waloryzacja nie dokonuje się jednak automatycznie. W jakim przypadku może zostać przeprowadzona waloryzacja czynszu? Kiedy w naszej umowie znajdzie się precyzyjne określenie, według jakiego wskaźnika, gdzie i jak publikowanego oraz za jaki okres nastąpi waloryzacja. Bez odpowiedniego zapisu, nawet znaczący wzrost wskaźników GUS czy inflacji, nie będzie uprawniał wynajmującego do podwyższenia czynszu.

kiedy przeprowadzić waloryzację czynszu

Czynnikami decydującymi o tym, jak waloryzować czynsz, są zawarte w umowie:

  • prawa każdej strony, czyli komu przysługuje prawo do wystąpienia z żądaniem waloryzacji czynszu. Trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy tylko wynajmującemu, czy także najemcy. Po co najemcy prawo do waloryzacji? Nie można zapominać, że wzrost cen, czyli inflacja może po pewnym czasie przejść w ich spadek (deflację),
  • wysokość czynszu, który będzie waloryzowany,
  • data rozpoczęcia waloryzacji, czyli dokładny dzień, w którym rozpoczyna się założony w umowie najmu okres waloryzacji,
  • data zakończenia waloryzacji (dzień, w którym kończy się założony w umowie najmu okres waloryzacji),
  • rodzaj wskaźnika waloryzacji, który można wskazać dobrowolnie. Zwykle stosuje się wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za kalendarzowy ubiegły rok ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Prezes GUS ogłasza poszczególne wskaźniki w różnych terminach, nie odbywa się to zaraz na początku roku. By zatem uniknąć sporów, należy tak określić klauzulę waloryzacyjną, by przesądzać od kiedy nowa stawka czynszu będzie stosowana. Na przykład zmiana czynszu może nastąpić od kolejnego miesiąca kalendarzowego po ogłoszeniu wskaźnika bądź od początku danego roku kalendarzowego,
  • wartość wskaźnika waloryzacji. Nie warto dokonywać waloryzacji, gdy wybrany wskaźnik ma wartość ujemną, ponieważ prowadziłoby to do spadku czynszu najmu. By nie dopuścić do takiej sytuacji, w klauzuli waloryzacyjnej warto zawrzeć, że waloryzacja nie dokonuje się, jeżeli wskaźnik waloryzacyjny, będzie miał wartość ujemną bądź równą 0.

Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu – czy warto się na nią zdecydować?

Pytania, czy każdemu będzie opłacała się klauzula waloryzacyjna, kiedy warto się na nią zdecydować i czy w ogóle warto, zadawać sobie mogą zarówno najemcy, jak i wynajmujący.

Przypomnijmy, że w znajdujący się kodeksie cywilnym przepis (6851) mówi, że wynajmujący lokal użytkowy może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, co dla najemcy generuje niebezpieczeństwo podwyższania czynszu. Zapis ten nie wprowadza jakichkolwiek reguł ograniczających wysokość, o którą czynsz może zostać podwyższony. Jedynym warunkiem jest to, że wynajmujący musi złożyć najemcy odpowiednie oświadczenie o podwyżce na miesiąc naprzód. W związku z tym najemca nie jest w żaden sposób zabezpieczony przed pełną dowolnością wynajmującego, w szczególności podwyżka czynszu nie jest uzależniona od zgody najemcy.

klauzula waloryzacyjna w umowie najmu, dlaczego warto

Wynajmujący nie może zapomnieć o kwestii kaucji należnej od najemcy. Otóż, jeśli jej wysokość jest uzależniona do wysokości czynszu, podwyżka czynszu może powodować konieczność odpowiedniego uzupełnienia kaucji, co w wypadku dużej podwyżki może powodować duże koszty.

Klauzula waloryzacyjna. O tym trzeba pamiętać

Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu jest zapisem wiążącym i sprawia, że zabezpiecza on obie strony przed ryzykiem zmiany wartości świadczenia umownego. Najemca nie będzie stawiany przed niespodziewanym faktem podwyżki, a wynajmującemu zagwarantuje dochód, który nie będzie pomniejszany każdego roku o inflację.

By doszło do takiego zapisu, wynajmujący i najemca muszą zawrzeć w dokumencie odpowiednie czynniki, jak m.in. prawa stron, rodzaj i wartość wskaźnika oraz daty rozpoczęcia i zakończenia. Czynsz, który został już raz powiększony wskaźnikiem waloryzacji nie wraca już do pierwotnie ustalonego poziomu ‒ zawsze przedmiotem waloryzacji będzie kwota zwaloryzowana.

Czy warto zdecydować się na klauzulę waloryzacyjną? To zależy od wielu kwestii. Wynajmujący pod uwagę musi wziąć, że może wzrosnąć wysokość kaucji, a najemca, że podwyżka czynszu nie jest uzależniona od jego zgody.

Jeśli zastanawiasz się nad kupnem nieruchomości, przeczytaj inne nasze artykuły i sprawdź, jak jeszcze przygotować się do inwestycji w mieszkanie.

Kolejny artykuł

Oświetlenie w mieszkaniu ‒ zasady, które podniosą komfort domowników
Oświetlenie w mieszkaniu ‒ zasady, które podniosą komfort domowników
Urządzanie nowego mieszkania wiąże się z dopasowaniem odpowiedniego źródła światła do naszych potrzeb oraz preferencji. Mnogość rozwiązań pozwala dostosować oświetlenie tak, by poza swą główną funkcją pełniło także rolę estetyczną. Oświetlenie w mieszkaniu – zasady, które warto uwzględnić znajdziesz w tym artykule.
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu