Liczba miejsc postojowych – przepisy, które obowiązują dewelopera. Czy każdy może liczyć na miejsce parkingowe?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W poniższym tekście krok po kroku wyjaśnimy, czy deweloper musi zapewnić każdemu mieszkaniu miejsce parkingowe i jakimi zasadami musi się kierować.

Przejdź do akapitów:

• Obowiązek zapewnienia miejsc parkingowych przez dewelopera – czy istnieje?
• Liczba miejsc postojowych – przepisy
• Nowe wymiary miejsc parkingowych
• Miejsca postojowe dla niepełnosprawnych – przepisy

Aż 86,6% gospodarstw domowych w naszym kraju ma co najmniej jeden samochód – wynika z raportu „Transportowe zwyczaje Polaków” przygotowanego przez Busradar.pl. Wielu Polaków dysponuje więcej niż jednym autem, dwoma 25%, a trzema lub więcej – 7%. W wielu miastach jest coraz większy problem z dostępnością miejsc parkingowych, nic więc dziwnego, że przy zakupie mieszkania aspekt ten odgrywa bardzo dużą rolę. Warto wiedzieć, że istnieją konkretne zasady, którym podlega sprzedaż miejsc parkingowych przez dewelopera.

Obowiązek zapewnienia miejsc parkingowych przez dewelopera – czy istnieje?

Budując osiedle mieszkaniowe, deweloper musi uwzględnić wiele różnych aspektów. Nie ma tutaj wiele miejsca na „widzimisię” – gdyby na rynku budowlanym panowała pełna wolna amerykanka, to w miastach trudno byłoby żyć.

Aby mieszkańcy mieli gdzie parkować swoje auta, deweloper powinien im zapewnić im odpowiednią liczbę miejsc parkingowych.

Liczba miejsc postojowych – przepisy

Ciekawostką jest, że nie ma konkretnych zasad, które określałyby liczbę miejsc postojowych, które musi wybudować deweloper. Aby poznać przepisy, należy sięgnąć do „Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” (z pełną treścią dokumentu zapoznać się możecie tutaj). Parkingom i garażom poświęcony jest rozdział 3 rozporządzenia i w paragrafie 18 czytamy, że: „Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo”.

Rozporządzenie nie określa liczby miejsc postojowych. Przepisy mówią, że należy ją dostosować do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W rozporządzeniu istnieje ogólny obowiązek zapewnienia miejsc parkingowych przez dewelopera, ale szczegółów trzeba szukać w innym miejscu.

Ze względu na różną sytuację w różnych lokalizacjach (i dotyczy to nie tylko różnic pomiędzy miastami, ale i dzielnicami czy osiedlami) rozporządzenie ministra nie precyzuje liczby miejsc parkingowych, które powinny przypadać na jedno mieszkanie. Autorzy dokumentu odsyłają w nim do zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przygotowanego dla danego obszaru.

Ten powinien określić procentowy wskaźnik liczby miejsc postojowych wyliczany z wielkości mieszkań (np. 120 miejsc parkingowych na 100 mieszkań). Miejscowe plany to kłopot wielu polskich miast i jeśli takowego nie ma, to powyższy wskaźnik należy dostosować do zapisów decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli tak zwana „WZ-ka”.

Wspomniane powyżej rozporządzenie określa też lokalizację miejsc postojowych, zarówno zewnętrznych (na świeżym powietrzu), jak i zadaszonych. Chodzi o to, by miejsca te nie były zlokalizowane zbyt blisko okien, placu zabaw czy boiska. Odległość ta zależna jest od wielkości parkingu. Im więcej jest stanowisk postojowych, tym powinny zostać wybudowane dalej od okien i obiektów rekreacyjnych.

Osobna sprawa to lokalizacja parkingów względem granicy działki – tutaj też są konkretne zasady związane z wielkością parkingu. W jednym i drugim przypadku inne zasady obowiązują dla aut osobowych, a inne dla pozostałych.

Nowe wymiary miejsc parkingowych

Cytowane w poprzednich akapitach Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określa także wymiary miejsc postojowych, przy czym od początku 2018 r. obowiązują nowe przepisy w tym zakresie. Nowo budowane (a także przebudowywane) miejsca parkingowe powinny być o 20 cm szersze niż dotychczas.

Na tę chwilę poprawny rozmiar miejsca stanowiska postojowego budowanego przez dewelopera wynosi co najmniej 2,5 m szerokości i 5 m długości. Do 1 stycznia 2018 r. było to co najmniej 2,3 m na 5 m.

Powyższa zmiana, wprowadzona nowelizacją rozporządzenia, uwzględnia systematyczne zwiększanie się rozmiarów samochodów. Miejsce postojowe szersze o 20 cm to spora zmiana, która jednak znacznie ułatwia parkowanie. Z drugiej strony jest to kłopot dla deweloperów, bo na danej powierzchni zmieści się mniej miejsc postojowych.

Zmiana ta nie oznaczała, że wspólnoty czy deweloperzy muszą wziąć pędzle i przemalować miejsca. Dla miejsc już istniejących, a także tych, co do których złożono wniosek o pozwolenie na budowę, dokonano zgłoszenia budowy lub wydano decyzję o pozwoleniu na budowę, obowiązują po prostu dotychczasowe przepisy, czyli co najmniej 230x500 cm.

Miejsca postojowe dla niepełnosprawnych – przepisy

Kwestia miejsc dla osób niepełnosprawnych nie różni się znacząco. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mówi, że powinny one być uwzględnione. Nie wskazuje jednak minimalnej liczby miejsc postojowych dla niepełnosprawnych. Przepisy mówią tu tak: „Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne”.

Jeśli chodzi o samą liczbę miejsc postojowych dla niepełnosprawnych, to mamy tu nieco inną sytuację niż jeśli chodzi o standardowe miejsca parkingowe. Kilka lat temu w Ustawie o drogach publicznych pojawił się zapis mówiący, że zarządzający ruchem na drogach publicznych, w strefach zamieszkania i strefach ruchu ma obowiązek przygotować odpowiednią liczbę miejsc dla niepełnosprawnych. Jest ona zależna od wielkości parkingu:

• – 1 miejsce dla niepełnosprawnych – jeżeli całkowita liczba wszystkich stanowisk wynosi 6–15;
• – 2 miejsca dla niepełnosprawnych – jeżeli całkowita liczba stanowisk wynosi 16–40;
• – 3 miejsca dla niepełnosprawnych – jeżeli całkowita liczba stanowisk wynosi 41–100;
• – 4% całkowitej liczby stanowisk – jeśli jest ich więcej niż 100.

Oprócz odpowiedniej liczby, miejsca dla osób niepełnosprawnych powinny być odpowiednio oznaczone. Warto też wiedzieć, że wspomniane wcześniej rozporządzenie zmniejsza ich odległość od budynku w stosunku do standardowych miejsc. Minimalna odległość to 5 m.

Z oczywistych względów, miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych muszą być szersze niż te standardowe, a to po to, by można było bezpiecznie i wygodnie wsiąść i wysiąść z wózkiem. Przepisy mówią, że stanowisko takie powinno mieć co najmniej 3,6 m szerokości i 5 m długości.

Sprzedaż miejsc parkingowych przez dewelopera prowadzona jest razem z mieszkaniami, zatem już na etapie budowy osiedla. Często kupić można pakiet „mieszkanie plus miejsce postojowe” i wiele osób z tego korzysta, także ci, którzy nie posiadają samochodu. Takie miejsce można wynająć lub za jakiś czas sprzedać z zyskiem. Niektórzy, chcąc oszczędzić, rezygnują z zakupu, ale po jakimś czasie okazuje się, że parkowanie na ogólnodostępnych miejscach jest coraz trudniejsze. Na niektórych osiedlach miejsca postojowe mogą być dobrym pomysłem na inwestycję.

Zobacz również inne artykuły ze świata prawa i finansów.