Najem prywatny a działalność gospodarcza – czym się od siebie różnią i na co się zdecydować?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule podpowiemy, czym różnią się od siebie najem prywatny a działalność gospodarcza, który z nich jest bardziej opłacalny i co powinniśmy wiedzieć przed podjęciem ostatecznej decyzji.

Przejdź do akapitów:

1. Najem prywatny a działalność gospodarcza – czym różnią się pomiędzy sobą?
2. Kiedy najem prywatny, a kiedy działalność gospodarcza?
3. Wynajmowanie mieszkania, Urząd Skarbowy – to musisz wiedzieć!

Najem prywatny a działalność gospodarcza – czym różnią się pomiędzy sobą?

Jeśli planujecie lub właśnie nabyliście mieszkanie z myślą o czerpaniu zysku z najmu albo odziedziczyliście nieruchomość, którą chcecie wynająć, na pewno zastanawiacie się, w jakiej formie rozliczyć przychód z tego źródła. Możecie to zrobić z tytułu tzw. najmu prywatnego lub w ramach działalności gospodarczej. Warto poznać, czym różnią te dwa sposoby, zanim podpiszemy umowę z wynajmującym.

Podstawową różnicą, która w pewnym stopniu pociąga za sobą kolejne, jest forma i sposób rozliczenia z fiskusem. W przypadku najmu prywatnego przychód z nieruchomości może być opodatkowany ryczałtem lub na zasadach ogólnych według skali podatkowej. Natomiast przy najmie w ramach działalności gospodarczej opodatkowanie odbywa się na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym 19%.

Najem prywatny, w przeciwieństwie do działalności gospodarczej, nie wymaga od właściciela lokalu posiadania wpisu w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Przy najmie prywatnym nieruchomość ujęta jest w wykazie środków trwałych, a przy działalności w ewidencji środków trwałych.

Działalność gospodarcza zobowiązuje do prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Przy najmie prywatnym nie jest to wymagane, wystarczy zbierać dokumenty, na podstawie których wyliczona będzie zaliczka na podatek dochodowy.

Istotną różnicą jest też moment powstania przychodu. Przy najmie prywatnym przychód powstaje w momencie opłacenia czynszu przez wynajmującego. W przypadku rozliczenia w ramach działalności przychód powstaje w momencie wymagalności i nie ma znaczenia, czy wynajmujący go opłacił, czy się spóźnia z płatnością.

Chyba najważniejszą kwestią, która często decyduje, w jakiej formie rozliczony jest przychód z najmu, są koszty uzyskania przychodów. Szczegółowo omawiamy to w kolejnych akapitach.

Kiedy najem prywatny, a kiedy działalność gospodarcza?

Najem prywatny a działalność gospodarcza, jak to wygląda? Choć zasady rozliczania najmu są dość jasno określone przez ustawodawcę, wielu wynajmujących wciąż ma problem z odpowiedzią na pytanie: kiedy najem prywatny, a kiedy działalność gospodarcza? To, że określenie prawidłowego sposobu rozliczenia z najmu może być problematyczne, świadczy ilość interpretacji przepisów i orzecznictw wydanych przez organy skarbowe, oraz liczba podatników, którzy występują o wydanie interpretacji indywidualnych.

Jedna sytuacja nie zostawia żadnych wątpliwości, a mianowicie wtedy kiedy wynajmowana nieruchomość jest własnością firmową. Taki stan rzeczy obliguje do rozliczenia przychodu z najmu w ramach działalności gospodarczej. Nie ma innej możliwości.

We wszystkich pozostałych sytuacjach właściciel mieszkania, przynajmniej w teorii może zdecydować się na najem prywatny lub założyć firmę i w jej ramach rozliczać przychód z najmu. Większość mieszkań dostępnych na rynku rozliczana jest na podstawie najmu prywatnego, a to za sprawą niższego podatku, który powinien zostać odprowadzony do fiskusa.

Z najmu prywatnego możemy skorzystać wtedy, gdy najem nie jest związany z prowadzoną firmą, działalność nie ma zorganizowanego charakteru i nie jest prowadzona w szerokim zakresie. Określenia te są dość ogólne i dają możliwość szerokiej interpretacji. Mogłoby się wydawać, że wynajem jednego albo dwóch lokali to najem prywatny, a już pięć mieszkań to obowiązek rejestracji działalności gospodarczej. Ustawy nie określają jednak od jakiej liczby lokali wymagane jest prowadzenie działalności gospodarczej.

Pomocne w ocenie sytuacji mogą okazać się zapisy Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Określa ona działalność gospodarczą jako działalność zarobkową, która wykorzystuje rzeczy oraz wartości niematerialne i prawne i prowadzona jest we własnym imieniu oraz w sposób ciągły i zorganizowany. Oznacza to, że jeśli nasze działania związane z najmem są zaplanowane i mają prowadzić do osiągania stałych przychodów w długim terminie, to najpewniej zostaną uznane jako najem w ramach działalności gospodarczej. Kolejne przesłanki to np. regularne inwestowanie w kolejne mieszkania, współpraca z firmami zajmującymi się zarządzaniem nieruchomością lub oddawanie lokali w dzierżawę.

Wynajmowanie mieszkania, Urząd Skarbowy – to musisz wiedzieć!

Jeśli chodzi o wynajmowanie mieszkania, Urząd Skarbowy oczekuje, że o czasie i w odpowiedni sposób rozliczysz się z przychodów z tego tytułu. Sprawdź, o czym musisz pamiętać w zależności od tego, jaka forma rozliczenia przychodów będzie Cię obowiązywać.

Najem prywatny

W przypadku najmu prywatnego rozliczenie może odbyć się na dwa sposoby: na podstawie ryczałtu lub według zasad ogólnych.

Zasady ogólne

Zgodnie z prawem zasady ogólne przysługują wszystkim podatnikom i jeśli wybieramy tę metodę rozliczenia, to nie musimy zgłaszać tego do urzędu skarbowego. Zasada ogólna polega na tym, że dochód uzyskany z najmu podlega opodatkowaniu według skali podatkowej, w zależności od dochodu osiągniętego w ciągu roku. Jest to 17% przy dochodach do 85 528 zł lub 32%. Przy takiej formie rozliczenia przychodów właściciel lokalu nie musi prowadzić podatkowej księgi przychodów i rozchodów, ale powinien gromadzić dokumenty, na podstawie których może wyliczyć należne zaliczki na podatek dochodowy.

Przy rozliczeniu na zasadach ogólnych wynajmujący ma prawo odliczyć od przychodu koszty ich uzyskania. Mogą to być wydatki na zakup wyposażenia, koszty związane z remontem lokalu oraz odpisy amortyzacyjne lokalu i środków trwałych znajdujących się na wyposażeniu mieszkania. Do kosztów uzyskania zaliczają się również opłaty związane czynszem i rachunkami, pod warunkiem, że zgodnie z umową do ich uregulowania nie jest zobowiązany najemca.

Zaliczki na podatek dochodowy w ramach rozliczenia najmu na zasadach ogólnych powinny być regulowane do 20. dnia miesiąca po miesiącu, którego dotyczy rozliczenie. Deklarację roczną trzeba złożyć do 30 kwietnia. Jeśli z jakiegoś powodu (długotrwały remont, brak najemcy) w danym roku podatkowym wynajmujący poniósł stratę, to ma możliwość rozliczenia jej na zasadach ogólnych, czyli w ciągu pięciu następujących po sobie lat podatkowych (do 50% straty w jednym roku).

Ryczałt ewidencjonowany

Wynajmujący, który chce rozliczyć najem na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego, powinien złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w danym roku podatkowy. Jeśli pierwszy przychód osiągnął dopiero w grudniu, to takie oświadczenie musi złożyć do końca roku.

Stawka ryczałtowego podatku z tytułu najmu to 8,5%, pod warunkiem, że wartość przychodów z tytułu najmu nie przekracza 100 000 zł. Po przekroczeniu tego limitu stawka ryczałtu wzrasta do poziomu 12,5%. Wynajmujący nie ma obowiązku prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, a podatek oblicza się, po prostu mnożąc przychód z najmu przez stawkę ryczałtu. Wpłaty podatku standardowo dokonać należy do 20. dnia miesiąca następującego po rozliczanym miesiącu, a w przypadku zaliczki za grudzień, jest to koniec lutego.

Wynajem mieszkania na działalność gospodarczą

Kiedy wynajem mieszkania na działalność gospodarczą? Jeśli prowadzimy wynajem nieruchomości, która jest już własnością firmową, to nie mamy innej możliwości i rozliczamy przychody z tego tytułu w ramach działalności gospodarczej.

Jeśli natomiast nasz najem mieszkania lub większej liczby lokali spełnia, lub będzie spełniał przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej, to jesteśmy zobowiązani do rozliczenia przychodów z najmu jako źródła przychodów z działalności gospodarczej. W tym celu powinniśmy przede wszystkim zarejestrować naszą działalność w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, za pomocą formularza CEIDG-1. Jest to jednocześnie zgłoszenie do urzędu skarbowego, w którym wybieramy formę opodatkowania. Możemy zdecydować się na omawiany już wyżej podatek dochodowy na zasadach ogólnych – skala podatkowa lub wybrać podatek liniowy. Stawka podatku liniowego wynosi 19% i będzie taka sama niezależnie od tego, czy dochód jest niski, czy wysoki. Niezależnie od formy opodatkowania zaliczki na podatek dochodowy mogą być odprowadzane co miesiąc (do 20. dnia następnego miesiąca) lub kwartalnie.

Jak widzicie, wybór sposobu rozliczenia przychodów z najmu oraz formy opodatkowania nie są oczywiste i mogą być problematyczne. Dlatego też tak wiele wątpliwości nt. tego, kiedy najem prywatny, a kiedy działalność gospodarcza. Choć najem prywatny jest najbardziej atrakcyjny pod względem podatków odprowadzanych do urzędu skarbowego, to może okazać się jednak, że najem, który prowadzimy lub chcemy prowadzić, spełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jeśli macie wątpliwości, to dla spokoju rozważcie złożenie wniosku o indywidualną interpretację podatkową. Niezależnie od ostatecznej formy rozliczenia przychodu z najmu warto zachować przejrzystość i dyscyplinę finansową, która w przypadku wątpliwości lub kontroli urzędu skarbowego pozwoli uniknąć kar i odsetek.