Wybraliśmy właściwe mieszkanie, podpisaliśmy umowę, prototypy aranżacji już za nami, pozostał już tylko dobór odpowiednich poduszek do sypialni… a deweloper informuje o terminie znacznie odleglejszym niż w umowie – co teraz? Dobrze, że to tylko sen i masz czas na prawidłowe przestudiowanie umowy! Teraz wiesz, że musisz zadbać o zapis, który pomoże Ci w przypadku, gdy nastąpi niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera i zapobiegnie koszmarom.
Z tego artykułu dowiesz się, jakie masz prawa, kiedy deweloper nie dotrzymuje terminu umowy. Rozstrzygniesz także kwestie: kiedy za opóźnienie dewelopera możesz ubiegać się o otrzymanie kary umownej, a w jakich przypadkach możesz starać się o odszkodowanie. Kwestie związane z prawem wyjaśni nasz ekspert ‒ Sebastian Juszczak (Polski Związek Firm Deweloperskich, dział prawny).
Przejdź do akapitów:
Decydując się na mieszkanie oczekujemy, że budowa naszego lokum przebiegnie bezproblemowo i w określonym terminie dostaniemy klucze, a wraz z nimi możliwość aranżacji życia w nowej lokalizacji. Ekscytacja nową inwestycją nie sprzyja twardemu stąpaniu po ziemi i często na etapie umowy z deweloperem możemy popełnić błąd, którym jest zbyt mało skrupulatne zapoznanie się z treścią pisma. Aby zapobiec późniejszym pretensjom do samych siebie, lepiej przy podpisywaniu korzystać z pomocy eksperta.
Najważniejszą kwestia przy zakupie mieszkania jest sporządzenie odpowiedniej umowy. Nie powinno w niej brakować takich informacji, jak: dane stron, szczegółowe określenie przedmiotu, cenę nabycia, jednoznaczny termin przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości, a także postanowienie kar umownych za opóźnienie oddania mieszkania przez dewelopera, wady czy nienależyte wykonanie.
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zakłada, że w treści umowy koniecznie powinny znaleźć się takie dane takie, jak:
Warto podkreślić, że terminy przeniesienia prawa własności lokalu i zakończenia prac budowlanych nie są synonimem, a ich różnica jest znaczna. Pierwszy z terminów przypada po zakończeniu prac budowlanych (wcześniej nie można uzyskać pozwolenia na użytkowanie). Czas dzielący oba terminy wynosi zwykle około 6 miesięcy i określany jest jako bezpieczny. Jeśli zauważamy, że jest on dłuższy, należy poprosić dewelopera o wyjaśnienie tej różnicy. Takie wyjaśnienie należy również zawrzeć w treści umowy.
Prześledzenie dotychczasowych przedsięwzięć danego dewelopera pozwoli ocenić jego renomę. Pozytywna opinia pozwoli uniknąć problemów w przyszłości. Analogicznie – jeśli do tej pory deweloper zbiera same niepochlebne opinie to i nasza współpraca z nim może okazać się kłopotliwa. Jednak czasem nawet mimo najszczerszych chęci dewelopera zdarzają się opóźnienia – jest to branża, która angażuje duży sztab ludzi. Tutaj także każde opóźnienie ze strony chociażby projektantów/wykonawców/rzeczoznawców to wpływ na finalny czas wykonania zlecenia.
W razie wątpliwości można zapytać o istniejące potencjalne czynniki, które mogą spowodować niedotrzymanie terminu przez dewelopera. Pytania warto wysłać mailem, aby w przypadku ewentualnych problemów mieć dowód korespondencji, który będzie istotny w sporze o odszkodowanie za opóźnienie oddania mieszkania przez dewelopera.
Reakcja na opóźnienia z jaką możemy spotkać się ze strony dewelopera, to wystąpienie do klienta o zawarcie aneksu terminowego ze względu na okoliczności niezależne od dewelopera – pogoda, banki, urzędy itp. Mało który przedsiębiorca jest chętny do wypłacania rekompensaty klientom, a ona im się jak najbardziej należy!
Deweloperzy potrafią stosować nieuczciwe praktyki, które znacznie zmniejszają nasze prawa związane z należną karą umowną, może być to np. brak precyzyjnie zamkniętej listy powodów opóźnienia zakończenia inwestycji czy ograniczona wartość kary umownej. Warto mieć to na uwadze.
Nabywca za kluczowe terminy w umowie deweloperskiej powinien uznawać: odbiór lokalu (wydanie lokalu nabywcy) oraz przeniesienie własności na nabywcę. Czy dewelopera obowiązuje kara umowna za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności i wydania lokalu nabywcy?
Przepisy prawne ustawy deweloperskiej jednoznacznie stanowią, że deweloper powinien ponosić odpowiedzialność i stosowną karę umowną za niedotrzymanie przynajmniej jednego z tych terminów.
Kara umowna za opóźnienie w terminie przeniesienia własności lokalu jest niezbędnym elementem umowy deweloperskiej – dodatkowo może być zastrzeżona na wypadek przekroczenia przez dewelopera terminu odbioru mieszkania. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego: „klauzula wyłączająca kary umowne w umowie deweloperskiej jest niedozwolona prawnie” (wyrok SN z 10 sierpnia 2017 r., I CSK 10/17). Zgodnie za art. 25 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. ‒ Sebastian Juszczak, praktykant w dziale prawnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Ekspert z PZFD dodaje, że umowa deweloperska ma zastosowanie w przypadku opóźnienia w terminie przeniesienia własności lokalu – słowo „opóźnienie” jest tutaj kluczowe, ponieważ wliczają się w to również okoliczności niezależne od dewelopera w porównaniu do „zwłoki”, która zawsze jest z winy dłużnika.
Wartość kary zależna jest od długości opóźnienia i liczona jest poprzez odniesienie do obiektywnego miernika. Może być to np. procent ceny (przykładowo 0,1%) za każdy dzień opóźnienia lub określona kwota (np. 100 zł), licząc od pierwsze dnia po przekroczeniu terminu w umowie. Co więcej, według uchwały Sądu Najwyższego z roku 2013 – zapłata kary umownej powstaje niezależnie od braku szkody wierzyciela. Warto przeliczyć faktyczną wysokość kary do szkód wynikających z niedotrzymania terminu umowy, czyli na przykład koszty związane z wysokością raty kredytu bankowego, ubezpieczenia pomostowego itp. Również wynajem mieszkania związany jest z dodatkowymi kosztami ponoszonymi przez klienta. Istnieje obawa, że kara umowna nie będzie wystarczająca na pokrycie wszystkich szacowanych kosztów. Czy istnieją regulacje, które pozwolą uzupełnić koszt rzeczywistej szkody?
Aby zapobiec dodatkowym kosztom, których nie będziemy w stanie pokryć samą karą umowną za opóźnienie, niezbędnym punktem w umowie będzie zapis o dopuszczalne dochodzenie odszkodowania uzupełniającego do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody. Jeżeli w umowie nie istnieje takie postanowienie – odszkodowanie nie będzie możliwe.
Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie – przykładowe powody:
W przypadku, gdy deweloper opóźnia się z terminem przeniesienia własności lokalu na nabywcę, określonym w umowie deweloperskiej, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej po wyznaczeniu deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa własności lokalu. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca będzie mógł odstąpić od umowy, jednocześnie zachowują roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Sebastian Juszczak, praktykant w dziale prawnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Podpisywanie umowy to moment, w którym towarzyszy nam cała gama uczuć, dlatego zachowanie spokoju jest tak trudne. Nigdy nie powinniśmy decydować się na tak duże inwestycje bez dokładnego przeczytania umowy – zaważy to na późniejszych kosztach, które poniesiemy. Warto zadbać, aby przysługujące prawa rzeczywiście nam przysługiwały.
Zobacz również pozostałe porady prawne i finansowe.