Nieruchomości – jak to ugryźć? - relacja z pierwszego spotkania

Analiza danych statystycznych pokazuje, że od 2011 roku liczba mieszkańców Polski zmniejsza się od kilku do kilkunastu tysięcy rok do roku. Niekorzystne wskaźniki demograficzne nie mają jednak bezpośredniego przełożenia na kondycję rynku nieruchomości. Jak podkreśla Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży i marketingu RONSON Development – Trend demograficzny jest tylko jednym z wielu, które wpływają na rynek. Istnieje szereg innych, które determinują jego rozwój. To z całą pewnością wzmacniana na przestrzeni 20 lat chęć polepszenia warunków mieszkaniowych, zwiększenia standardu życia, czy po prostu wyprowadzenia się od rodziców.

W podobnym tonie wypowiada się Marcin Krasoń, ekspert platformy obido.pl – Spadająca liczba ludności nie oznacza, że potrzeba jest mniej mieszkań. Czym innym jest bowiem malejąca liczba ludności, a czym innym liczba gospodarstw domowych. Tymczasem model rodziny w Polsce się zmienia. Coraz mniej osób żyje w jednym gospodarstwie domowym, bardzo rośnie liczba rozwodów, co też generuje potrzebę posiadania kolejnych mieszkań. Gdyby więc spojrzeć od tej strony, to popyt na mieszkania tak naprawdę rośnie. I potwierdzają to liczby. Popyt na mieszkania jest mocny i trwały.

Rynek nieruchomości w Polsce jest zróżnicowany. Różnie też wygląda demografia w miastach. GUS rozróżnia aglomeracje przyszłościowe, takie jak Warszawa, Kraków, czy Trójmiasto, ale też takie, które na przestrzeni lat tracą na atrakcyjności, jak Lublin, Kielce, Łódź, czy aglomeracja śląska. Jak wynika z danych firmy doradczej JLL, w pierwszym kwartale 2020 roku na największych rynkach sprzedało się więcej mieszkań, niż wprowadzono do sprzedaży, a osiągane przez deweloperów wyniki były rekordowe. Jak podkreśla Andrzej Gutowski – Największe ośrodki miejskie przyciągają szczególnie młodych ludzi. Rozbudowana infrastruktura edukacyjna, kulturalna, perspektywy w zakresie znalezienia pracy. To są dominujące czynniki. I ten trend jest zachowany. Jak dodaje – Co ciekawe, takimi ośrodkami stają się także miasta, które dotychczas nie znajdowały się w czołówce, a więc Szczecin, Rzeszów, czy Olsztyn.

MIGRACJE ZEWNĘTRZNE

Paradoksalnie, migracje z zewnątrz – szczególnie z Ukrainy – tylko częściowo mogą wypełnić lukę demograficzną w Polsce. Marcin Krasoń z obido.pl podkreśla bowiem, że duża część z tych osób to migranci zarobkowi, którzy mieszkają w kwaterach pracowniczych i wracają z zarobionymi pieniędzmi do swojego kraju pochodzenia. Statystyki Ministerstwa Spraw Wewnętrznych pokazują jednak znaczącą zmianę w tym zakresie. Przez ostatnie lata to Niemcy kupowali w Polsce najwięcej mieszkań i każdego roku te wskaźniki były porównywalne. Od paru lat wyraźny jest wzrost aktywności właśnie Ukraińców. – Abstrahując od tego, że część z nich kupuje mieszkanie, pozostała część musi gdzieś mieszkać, co automatycznie uruchamia rynek najmu. Natomiast mówiąc stricte z perspektywy RONSONA – w naszej inwestycji we Wrocławiu – Viva Jagodno – znacznie wzrosła w ostatnim czasie ilość kontraktów podpisywanych z klientami z Ukrainy. Także myślę, że po tym pierwszym okresie, kiedy oni byli głównie klientami rynku najmu, w tej chwili – i zauważyło to część banków, których strony internetowe są tłumaczone na język ukraiński, stają się coraz bardziej aktywni jako kupujący. Raczej nie zastąpi to naszego lokalnego popytu, ale jest to jakaś formuła uzupełnienia – mówi Andrzej Gutowski.

Rynek nieruchomości jest jak żywy organizm. Bardzo się zmienia. Perspektywa lat 2007-2021 pokazuje jak bardzo ewoluował i urósł.

Od 2009 roku rynek rósł, a swoją siłę pokazał w latach 2017-2018. To właśnie w tym okresie odnotowywano bardzo wysokie obroty i dużą liczbę wprowadzeń na rynek nowych inwestycji. Za tym podążała podaż. – Porównując lata 2004-2007, kiedy bardzo szybko rosły ceny mieszkań, a jednocześnie bardzo dużo mieszkań się sprzedawało, z ostatnimi latami, kiedy też mamy wzrost cen i dużą sprzedaż – mocno zmieniła się struktura i sposób w jaki ludzie finansują zakup mieszkania. Kilkanaście lat temu bardzo dużo osób kupowało mieszkania na kredyt, często we frankach, na 130% wartości nieruchomości. Natomiast w ostatnim czasie te wzrosty cen były spokojniejsze, a finansowanie zakupów w dużej mierze finansowane w gotówce. Dla rynku to jest zdrowsze i bezpieczniejsze. Rynek nieruchomości jest w bardzo dobrej kondycji. I ten stabilnie rosnący poziom cen to udowadnia – mówi Marcin Krasoń.

Sile rynku nieruchomości sprzyjają historycznie najniższe stopy procentowe, które powodują obniżone oprocentowanie kredytów. Rośnie inflacja, rosną ceny mieszkań, ale rosną też pensje Polaków. Szczególnie Ci zamożni, którzy mają gotówkę, inwestycję w nieruchomości postrzegają jako najlepsze miejsce jej ulokowania. – Lokaty bankowe są nieopłacalne. Obligacje skarbowe tak samo. Giełdy ludzie trochę się boją. A mieszkania są stabilną lokatą. Dodatkowo – Polacy się na tym znają. Nawet przy załamaniu rynku najmu, wolą, żeby mieszkanie stało puste, ale przynajmniej pieniądze są bezpiecznie zaparkowane – podkreśla Marcin Krasoń.

KTO KUPUJE NIERUCHOMOŚCI I W JAKIM CELU

Jak mówi Andrzej Gutowski – Rynek deweloperski w dużej mierze dedykowany jest osobom, które kupują swoje pierwsze mieszkanie. Zwykle kończy się to mieszkaniem dwupokojowym, zlokalizowanym w trochę tańszych lokalizacjach. Drugą grupą są osoby, które chcą poprawić swój standard życia i mają ku temu możliwości. Ten trend będzie coraz mocniejszy, bo społeczeństwo się bogaci. Trzecią grupą są inwestorzy, którzy w ten sposób zagospodarowują nadmiar gotówki.

GDZIE NAJLEPIEJ KUPOWAĆ MIESZKANIA NA WYNAJEM

Nie tylko w aglomeracjach, ale też w miastach powiatowych, bo tam się mało buduje.

CZY NAJEM CIĄGLE SIĘ OPŁACA

– Nie spodziewam się sytuacji, że stopa zwrotu z najmu utrzyma się na poziomie 5-6%, czy więcej, ponieważ stabilizacja rynku wpływa na spadek tych wartości. Natomiast wciąż można znaleźć niszę, gdzie stopy zwrotu utrzymają się na sensownym poziomie, właśnie 5-6%. Mam tu na myśli dzielnice takie jak Białołęka i Ursus w Warszawie, ale też miasta takie jak Lublin, czy Rzeszów, gdzie relacja popytu i podaży jest zdrowsza niż w Warszawie – mówi Andrzej Gutowski. Jak dodaje Marcin Krasoń – Ja bym powiedział, że „to zależy”, bo sprawa tego, co się opłaca dla każdego jest kwestią indywidualną. Natomiast jedno jest pewne – warto mądrze inwestować w mieszkania.