Podatek od sprzedaży mieszkania – co musisz o nim wiedzieć?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule przedstawimy, co musisz wiedzieć, jeśli chodzi o podatek od sprzedaży nieruchomości. Podpowiemy, kiedy można go uniknąć oraz jakie przesłanki należy spełnić. Dowiesz się też, jakie zasady obowiązują przy sprzedaży nieruchomości po 5 latach.

Przejdź do akapitów:

• Podatek od sprzedaży mieszkania – kiedy ma zastosowanie?
• Czy sprzedający mieszkanie płaci podatek w każdej sytuacji?
• Sprzedaż mieszkania po 5 latach – jakie zasady Cię obowiązują?

Sprzedaż nieruchomości jest dla przeciętnego Polaka sporym wyzwaniem. Wiąże się ona ze sporą ilością papierologii, co dla wielu osób może być także dużym stresem. Dodatkową komplikacją jest sprawa podatku od sprzedaży nieruchomości, bo wszyscy wiemy, że polski system podatkowy do łatwych nie należy. Tutaj niby są proste zasady, ale – jak zwykle – diabeł tkwi w szczegółach. Mamy więc obowiązek podatkowy tylko przez jakiś czas, ale są od tego wyjątki, na dodatek w 2019 roku zasady nieco się zmieniły.

Warto poznać tematykę podatku, bo przecież jest to dodatkowy koszt, który może mieć spory wpływ na rentowność transakcji. Na pewno więc nie jest to kwestia, którą powinno się ignorować. Zanim złożycie PIT-39 (termin złożenia to ostatni dzień kwietnia, chyba że przypadnie w dzień wolny od pracy – wtedy jest to następny dzień roboczy) zapoznajcie się ze szczegółowymi zasadami.

Podatek od sprzedaży mieszkania – kiedy ma zastosowanie?

Podatek od sprzedaży nieruchomości mieszkalnej płaci się, gdy do transakcji doszło w ciągu pięciu lat od zakupu. Trzeba jednak pamiętać, że liczą się lata podatkowe, które wcale nie równają się latom kalendarzowym. Pięć lat podatkowych oznacza pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Podatek, o którym mowa, płaci się oczywiście tylko wtedy, gdy przy sprzedaży nieruchomości występuje dochód. W skrócie rzecz ujmując, chodzi o to, że podatek płacimy tylko, jeśli mieszkanie zostanie sprzedane za kwotę wyższą niż cena zakupu. Wtedy należy uiścić daninę w wysokości 19 procent od uzyskanego w ten sposób dochodu. I to bardzo ważne – płacimy 19 proc. od dochodu, a nie od ceny sprzedaży.

Aby złożyć poprawną deklarację podatkową, należy najpierw dokonać podstawowych obliczeń, które pozwolą wyznaczyć wysokość należnego podatku. Zacznijmy od wyliczenia przychodu. Jest to kwota sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży (tu wlicza się np. opłaty notarialne, za rzeczoznawcę majątkowego czy te związane z wystawieniem ogłoszenia o sprzedaży).

Kolejną wartością, którą musimy wyliczyć, jest koszt uzyskania przychodu, to rzecz odrębna od powyższego. Tu wliczamy koszty związane z zakupem mieszkania oraz ewentualne nakłady związane z remontem, które miały wpływ na podniesienie jego wartości.

Gdy nieruchomość nie została kupiona, a była otrzyma w spadku lub z darowizny, to nie mamy tu oczywiście ceny zakupu, ale do kosztów uzyskania przychodu wliczamy podatki, notariusza itd. Dodatkowo, jeśli w okresie pomiędzy nabyciem a zbyciem nieruchomości, była ona amortyzowana, to w zeznaniu podatkowym należy uwzględnić sumę odpisów amortyzacyjnych.

Oczywiście wszystkie wydatki związane z mieszkaniem powinny być udokumentowane. Wprawdzie nie trzeba załączać faktur do zeznania podatkowego, ale jeśli pojawi się kontrola ze skarbówki, może o nie poprosić.

Czy sprzedający mieszkanie płaci podatek w każdej sytuacji?

Wiemy już, że co do zasady podatek płaci się, jeśli sprzedaż mieszkania nastąpi po pięciu latach. Czy zawsze musimy płacić podatek od sprzedaży nieruchomości? Nie, ponieważ w prawie podatkowym istnieje coś takiego jak ulga podatkowa.

Ulga mieszkaniowa pozwala na zwolnienie z zapłacenia części lub całości podatku od sprzedaży mieszkania. Warunkiem jest wykorzystanie środków ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe (np. zakup mieszkania dla siebie, ale nie tylko). Dodatkowo należy pamiętać, że musi się to wydarzyć w ciągu trzech lat od sprzedaży. Istotne jest, że są to trzy lata podatkowe, czyli okres ten liczony jest od końca roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Pozostaje odpowiedzieć na pytanie, co oznacza własny cel mieszkaniowy, bo to od tego zależeć będzie, czy sprzedający mieszkanie płaci podatek. Otóż własny cel mieszkaniowy to nie tylko zakup nowego domu lub mieszkania (przeznaczonego do własnego zamieszkania).

Liczy się także nabycie działki lub prawa użytkowania wieczystego związanego z domem, lub mieszkaniem, działki pod budowę domu lub rozpoczętej budowy, a także nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Co więcej, środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczone mogą być też na budowę, rozbudowę, nadbudowę lub przebudowę własnego domu, lub mieszkania, a także jego remont. Ostatnia możliwość to wykorzystanie pieniędzy na spłatę kredytu zaciągniętego przed sprzedażą, ale tylko jeśli był on zaciągnięty na nabycie nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Dodatkowo od 1 stycznia 2019 r. zmieniły się zasady płacenia podatku przy nieruchomości otrzymanej w spadku. Nie bierzemy wówczas pod uwagę daty spadku. Podatek płaci się, jeśli sprzedaż mieszkania nastąpi szybciej niż po pięciu latach od końca roku kalendarzowego, w którym została ona nabyta lub wybudowana przez spadkodawcę. Podobna zasada obowiązuje dla mieszkań nabytych po ustaniu małżeńskiej wspólnoty majątkowej.

W kwestii ulgi podatkowej przy sprzedaży nieruchomości należy jeszcze wspomnieć o tym, że nie trzeba na własne cele mieszkaniowe wykorzystywać całości kwoty dochodu, ponieważ ulga może być całkowita lub częściowa. W takim przypadku tylko od niewykorzystanej sumy pieniędzy należy zapłacić podatek dochodowy. Opodatkowaniu podlega różnica między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu. Istotne jest jednak, że nawet w przypadku skorzystania z całej kwoty, podatnik jest zobowiązany do złożenia formularza PIT-39.

W 2019 r. pojawiła się jeszcze możliwość odliczenia od podatku wydatków na remont wynajmowanego mieszkania. Jednak pod warunkiem, że w ciągu trzech lat od zbycia poprzedniej nieruchomości, zostanie ono odkupione – pod uwagę brany jest tu moment nabycia prawa własności.

Kwestia nabycia prawa własności w ciągu trzech lat może być problemem dla tych, którzy nowe mieszkanie chcieliby kupić na rynku pierwotnym. Tu bowiem dużą część wydatków ponosi się na długo przed przeniesieniem prawa własności.

Sprzedaż mieszkania po 5 latach – jakie zasady Cię obowiązują?

A co jeśli decydujemy się na sprzedaż mieszkania po 5 latach podatkowych lub nawet później? Tu mamy dla czytelników dobrą wiadomość. Nic nie trzeba wówczas robić. Ani płacić podatku, ani składać deklaracji podatkowej, nic. Nie jest to oczywiście uwarunkowane wykorzystaniem pieniędzy na własne cele mieszkaniowe.

Podatek od sprzedaży mieszkania to nie jest prosty temat, ale da się go zrozumieć. Po pierwsze istotny tu jest czas. Podatek (w wysokości 19 procent od dochodu) należy zapłacić, jeśli zbycie nieruchomości nastąpi w ciągu pięciu lat od zakończenia roku, w którym ją nabyto. Ale nawet przed upływem tego czasu obowiązkowej daniny można uniknąć – korzystając z ulgi mieszkaniowej. Wystarczy środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, przy czym mamy na to trzy lata podatkowe od sprzedaży.

Zobacz także inne artykuły z działu Prawo i finanse.