Umowa najmu z 2 najemcami – na co zwrócić uwagę?

Umowa najmu z 2 najemcami – na co zwrócić uwagę?

Gdy chodzi o wynajem mieszkania jednej osobie, parze lub rodzinie, wtedy kwestia sporządzenia odpowiedniej umowy nie powinna sprawić najmniejszych problemów. Jednak co w sytuacji, gdy mieszkanie ma zostać wynajęte kilku różnym osobom, które mogą być dla siebie całkowicie obce? Jak dokładnie wygląda umowa najmu z 2 najemcami oraz w jakiej formie ją sporządzić?


Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, jak sporządzić umowę, jeśli wynajmujesz mieszkanie kilku osobom. Poznasz kilka typów umów, ich wady oraz zalety. Dowiesz się również, czym jest klauzula solidarnościowa w umowie i co zrobić, w sytuacji, gdy jeden z najemców wypowie umowę.

Przejdź do akapitów:

Umowa najmu z 2 najemcami – co powinno się w niej znaleźć?

Jeśli zdecydowałeś się na wynajem mieszkania kilku najemcom, masz do wyboru trzy podstawowe formy sporządzenia umowy – możesz zdecydować się na jedną umowę ze wszystkimi najemcami, oddzielną umowę z każdym z najemców albo też umowę tylko z jednym najemcą, który będzie miał możliwość podnajmu innym lokatorom. Czym wyróżniają się poszczególne rozwiązania?

Jedna umowa najmu, kilku najemców

W przypadku zdecydowania się na podpisanie jednej umowy z kilkoma najemcami, w dokumencie musi zostać zawarta klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie. Chodzi tutaj o wspólną odpowiedzialność najemców za wszystkie kwestie związane z najmem mieszkania, takie jak systematyczny czynsz lub dbanie o to, aby nie wyrządzić szkód w mieszkaniu. W przypadku jakichkolwiek problemów tak naprawdę nie ma znaczenia, czy zawinił jeden najemca, czy wszyscy – właściciel do odpowiedzialności może pociągnąć każdego z najemców. O tym, czym dokładnie jest klauzula solidarności, jak chroni wynajmującego i czemu warto uwzględnić ją w umowie, piszemy w dalszej części artykułu.

Oddzielna umowa z każdym z najemców

Takie rozwiązanie będzie idealne, jeśli mieszkanie posiada kilka pokoi, które można wynająć różnym osobom. Wtedy zamiast umowy na całościowy najem, mamy sytuację z najmem poszczególnych pokoi. Wtedy też istnieje możliwość, by z każdym z najemców zawrzeć oddzielną umowę, w której zostanie ustalony indywidualny czynsz ze względu m.in. na różnice w metrażu i układzie danego pomieszczenia. Oddzielna umowa najmu z dwoma najemcami, lub większą liczbą ludzi, pozwala na uzyskanie wyższego czynszu, jednak tutaj istnieje ryzyko, że nie przez cały czas wszystkie pokoje będą wynajmowane, a to znów będzie wiązało się z mniejszym przychodem. Wynajem mieszkania na pokoje oznacza także większą rotację najemców, a co za tym idzie, częstsze szukanie nowych lokatorów. Dodatkowo dochodzi do tego rozliczanie opłat, które – ze względu na różnicę w ustalonych czynszach – może okazać się czasochłonne.

umowa-z-najemcami-1

Umowa z jednym najemcą z możliwością podnajmu

Decydując się na podpisanie umowy tylko z jednym najemcą, należy w dokumencie zawrzeć klauzulę, która daje najemcy prawo na podnajem mieszkania innym lokatorom. Umowa z jednym najemcą oznacza, że miesięczny czynsz stanowi stałą kwotę ustaloną podczas podpisywania umowy – niezależną od obecnej liczby lokatorów. W sytuacji, gdy umowa jest podpisana z jednym najemcą, cała odpowiedzialność za terminowe opłaty od wszystkich lokatorów spoczywa właśnie na nim. Również w sytuacji, gdy któryś z podnajemców postanowi się wyprowadzić, kwestia znalezienia nowego lokatora na jego miejsce leży po stronie najemcy. Umowa podnajmu może zakończyć się najpóźniej wtedy, gdy zakończy się czas trwania umowy pomiędzy najemcą a wynajmującym. Opisane rozwiązanie nie każdemu wynajmującemu wyda się atrakcyjne, ponieważ właściciel mieszkania nie ma wpływu na to, kto mieszka w jego mieszkaniu, a o wszystkim decyduje najemca. Dodatkowo takie rozwiązanie wiąże się zazwyczaj z mniejszym czynszem niż w przypadku zawarcia oddzielnych umów ze wszystkimi najemcami,

Klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie

Jeśli mamy do czynienia z jedną umową ze wszystkimi najemcami musi znaleźć się tutaj klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie. Klauzula ta oznacza wspólną odpowiedzialność wszystkich najemców, którzy zobowiązani są do solidarnego dbania o najmowane mieszkanie, a także o systematyczne opłacanie czynszu. Zgodnie z art. 366 Kodeksu cywilnego o Istocie solidarności dłużników:

„Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczeń od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników)”.

umowa-z-najemcami-2

Oznacza to, że odpowiedzialność za jakiekolwiek opóźnienia w płaceniu czynszu lub szkody wyrządzone w najmowanym mieszkaniu spoczywa na wszystkich najemcach, nawet jeśli trzech najemców z czterech jest przykładna i wywiązuje się ze wszystkiego terminowo, a tylko jeden najemca z nich sprawia problemy. Klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie sprawia, że dopóki nie dojdzie do całkowitego zaspokojenia właściciela mieszkania, wszyscy najemcy pozostają solidarnie zobowiązani, aby podjąć odpowiednie kroki.

Należy pamiętać tutaj także o tym, że któryś z najemców może zdecydować się na wypowiedzenie umowy najmu. Co zrobić w takiej sytuacji, kiedy umowa dotyczy nie tylko tego jednego najemcy, ale również pozostałych?

Wypowiedzenie umowy najmu przez jednego z najemców – co zrobić w takiej sytuacji?

Wypowiedzenie umowy najmu przez jednego z najemców, może spowodować, że umowa zostanie rozwiązana w całości również z innymi najemcami – stanie się tak w przypadku jednej umowy najmu ze wszystkimi lokatorami. W takiej sytuacji, kiedy już upłynie termin wypowiedzenia, właściciel mieszkania będzie musiał ponownie stworzyć nową umowę z najemcami, którzy zostają w mieszkaniu, oczywiście jeśli nadal są zainteresowani najmem, oraz znaleźć nowego najemcę na miejsce wcześniejszego lokatora.

umowa-z-najemcami-3

Jeśli następuje wypowiedzenie umowy najmu przez jednego z najemców, a została zawarta oddzielna umowa z każdym z najemców, wtedy rozwiązanie umowy następuje tylko z tym najemcą, który złożył wypowiedzenie. Tutaj również wynajmujący musi poszukać nowego lokatora, aby nie stracić obecnego przychodu z wynajmu.

Już wiesz, jak wygląda kwestia: umowa najmu – kilku najemców. Jeśli jesteś właścicielem mieszkania, masz do wyboru 3 opcje sporządzenia umowy z najemcami. Każda z nich niesie ze sobą plusy, więc w większości jest to kwestia indywidualna, na którą formę się zdecydujesz. Umowa najmu z 2 najemcami, i więcej, na pewno sprawdzi się w sytuacji, gdy masz do wynajmu duże mieszkanie z kilkoma pokojami. Jeśli zdecydujesz się na oddzielną umowę z każdym z najemców, możesz uzyskać większy czynsz.

Sprawdź, jak jeszcze przygotować się do inwestycji w mieszkanie.

Kolejny artykuł

Mieszkanie w stylu marynistycznym – inspiracje
Mieszkanie w stylu marynistycznym – inspiracje
Jeśli marzysz o całorocznych wakacjach, to mieszkanie w stylu marynistycznym jest dla Ciebie! Relaksujące niebieskie kolory oraz piaskowe odcienie pozwolą zrelaksować się we własnych czterech kątach. Daj się zabrać w magiczny rejs po nadmorski stylu. Ahoj, płyńmy w stronę relaksu!
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu