Umowa najmu z 2 najemcami – na co zwrócić uwagę?

Umowa najmu z 2 najemcami – na co zwrócić uwagę?

Gdy chodzi o wynajem mieszkania jednej osobie, parze lub rodzinie, wtedy kwestia sporządzenia odpowiedniej umowy nie powinna sprawić najmniejszych problemów. Jednak co w sytuacji, gdy mieszkanie ma zostać wynajęte kilku różnym osobom, które mogą być dla siebie całkowicie obce? Jak dokładnie wygląda umowa najmu z 2 najemcami oraz w jakiej formie ją sporządzić?


Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, jak sporządzić umowę, jeśli wynajmujesz mieszkanie kilku osobom. Poznasz kilka typów umów, ich wady oraz zalety. Dowiesz się również, czym jest klauzula solidarnościowa w umowie i co zrobić, w sytuacji, gdy jeden z najemców wypowie umowę.

Przejdź do akapitów:

Umowa najmu z 2 najemcami – co powinno się w niej znaleźć?

Jeśli zdecydowałeś się na wynajem mieszkania kilku najemcom, masz do wyboru trzy podstawowe formy sporządzenia umowy – możesz zdecydować się na jedną umowę ze wszystkimi najemcami, oddzielną umowę z każdym z najemców albo też umowę tylko z jednym najemcą, który będzie miał możliwość podnajmu innym lokatorom. Czym wyróżniają się poszczególne rozwiązania?

Jedna umowa najmu, kilku najemców

W przypadku zdecydowania się na podpisanie jednej umowy z kilkoma najemcami, w dokumencie musi zostać zawarta klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie. Chodzi tutaj o wspólną odpowiedzialność najemców za wszystkie kwestie związane z najmem mieszkania, takie jak systematyczny czynsz lub dbanie o to, aby nie wyrządzić szkód w mieszkaniu. W przypadku jakichkolwiek problemów tak naprawdę nie ma znaczenia, czy zawinił jeden najemca, czy wszyscy – właściciel do odpowiedzialności może pociągnąć każdego z najemców. O tym, czym dokładnie jest klauzula solidarności, jak chroni wynajmującego i czemu warto uwzględnić ją w umowie, piszemy w dalszej części artykułu.

Oddzielna umowa z każdym z najemców

Takie rozwiązanie będzie idealne, jeśli mieszkanie posiada kilka pokoi, które można wynająć różnym osobom. Wtedy zamiast umowy na całościowy najem, mamy sytuację z najmem poszczególnych pokoi. Wtedy też istnieje możliwość, by z każdym z najemców zawrzeć oddzielną umowę, w której zostanie ustalony indywidualny czynsz ze względu m.in. na różnice w metrażu i układzie danego pomieszczenia. Oddzielna umowa najmu z dwoma najemcami, lub większą liczbą ludzi, pozwala na uzyskanie wyższego czynszu, jednak tutaj istnieje ryzyko, że nie przez cały czas wszystkie pokoje będą wynajmowane, a to znów będzie wiązało się z mniejszym przychodem. Wynajem mieszkania na pokoje oznacza także większą rotację najemców, a co za tym idzie, częstsze szukanie nowych lokatorów. Dodatkowo dochodzi do tego rozliczanie opłat, które – ze względu na różnicę w ustalonych czynszach – może okazać się czasochłonne.

umowa-z-najemcami-1

Umowa z jednym najemcą z możliwością podnajmu

Decydując się na podpisanie umowy tylko z jednym najemcą, należy w dokumencie zawrzeć klauzulę, która daje najemcy prawo na podnajem mieszkania innym lokatorom. Umowa z jednym najemcą oznacza, że miesięczny czynsz stanowi stałą kwotę ustaloną podczas podpisywania umowy – niezależną od obecnej liczby lokatorów. W sytuacji, gdy umowa jest podpisana z jednym najemcą, cała odpowiedzialność za terminowe opłaty od wszystkich lokatorów spoczywa właśnie na nim. Również w sytuacji, gdy któryś z podnajemców postanowi się wyprowadzić, kwestia znalezienia nowego lokatora na jego miejsce leży po stronie najemcy. Umowa podnajmu może zakończyć się najpóźniej wtedy, gdy zakończy się czas trwania umowy pomiędzy najemcą a wynajmującym. Opisane rozwiązanie nie każdemu wynajmującemu wyda się atrakcyjne, ponieważ właściciel mieszkania nie ma wpływu na to, kto mieszka w jego mieszkaniu, a o wszystkim decyduje najemca. Dodatkowo takie rozwiązanie wiąże się zazwyczaj z mniejszym czynszem niż w przypadku zawarcia oddzielnych umów ze wszystkimi najemcami,

Klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie

Jeśli mamy do czynienia z jedną umową ze wszystkimi najemcami musi znaleźć się tutaj klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie. Klauzula ta oznacza wspólną odpowiedzialność wszystkich najemców, którzy zobowiązani są do solidarnego dbania o najmowane mieszkanie, a także o systematyczne opłacanie czynszu. Zgodnie z art. 366 Kodeksu cywilnego o Istocie solidarności dłużników:

„Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczeń od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników)”.

umowa-z-najemcami-2

Oznacza to, że odpowiedzialność za jakiekolwiek opóźnienia w płaceniu czynszu lub szkody wyrządzone w najmowanym mieszkaniu spoczywa na wszystkich najemcach, nawet jeśli trzech najemców z czterech jest przykładna i wywiązuje się ze wszystkiego terminowo, a tylko jeden najemca z nich sprawia problemy. Klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie sprawia, że dopóki nie dojdzie do całkowitego zaspokojenia właściciela mieszkania, wszyscy najemcy pozostają solidarnie zobowiązani, aby podjąć odpowiednie kroki.

Należy pamiętać tutaj także o tym, że któryś z najemców może zdecydować się na wypowiedzenie umowy najmu. Co zrobić w takiej sytuacji, kiedy umowa dotyczy nie tylko tego jednego najemcy, ale również pozostałych?

Wypowiedzenie umowy najmu przez jednego z najemców – co zrobić w takiej sytuacji?

Wypowiedzenie umowy najmu przez jednego z najemców, może spowodować, że umowa zostanie rozwiązana w całości również z innymi najemcami – stanie się tak w przypadku jednej umowy najmu ze wszystkimi lokatorami. W takiej sytuacji, kiedy już upłynie termin wypowiedzenia, właściciel mieszkania będzie musiał ponownie stworzyć nową umowę z najemcami, którzy zostają w mieszkaniu, oczywiście jeśli nadal są zainteresowani najmem, oraz znaleźć nowego najemcę na miejsce wcześniejszego lokatora.

umowa-z-najemcami-3

Jeśli następuje wypowiedzenie umowy najmu przez jednego z najemców, a została zawarta oddzielna umowa z każdym z najemców, wtedy rozwiązanie umowy następuje tylko z tym najemcą, który złożył wypowiedzenie. Tutaj również wynajmujący musi poszukać nowego lokatora, aby nie stracić obecnego przychodu z wynajmu.

Już wiesz, jak wygląda kwestia: umowa najmu – kilku najemców. Jeśli jesteś właścicielem mieszkania, masz do wyboru 3 opcje sporządzenia umowy z najemcami. Każda z nich niesie ze sobą plusy, więc w większości jest to kwestia indywidualna, na którą formę się zdecydujesz. Umowa najmu z 2 najemcami, i więcej, na pewno sprawdzi się w sytuacji, gdy masz do wynajmu duże mieszkanie z kilkoma pokojami. Jeśli zdecydujesz się na oddzielną umowę z każdym z najemców, możesz uzyskać większy czynsz.

Sprawdź, jak jeszcze przygotować się do inwestycji w mieszkanie.

Kolejny artykuł

Toaleta – aranżacje. Jak urządzić toaletę?
Toaleta – aranżacje. Jak urządzić toaletę?
Niewielki metraż zawsze stanowi aranżacyjne wyzwanie. Wiele osób już na etapie zakupu mieszkania zastanawia się, czy warto decydować się na osobną toaletę. Poza tym problem stanowi kwestia jej urządzenia tak, by była ona nie tylko funkcjonalna, ale i stylowa. Czym zatem powinniśmy się sugerować i co należy wziąć pod uwagę, gdy planowo w mieszkaniu ma znaleźć się osobna toaleta? Aranżacje tego miejsca nie jest najprostsza, chociaż z reguły nie ma mowy o dużej przestrzeni. O których elementach nie możemy zapomnieć? Podpowiadamy, jak urządzić toaletę.
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu