Użyczenie mieszkania – wszystko, co musisz wiedzieć przed podpisaniem umowy użyczenia

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule dowiesz się, na czym polega użyczenie mieszkania oraz co należy zawrzeć w umowie użyczenia. Podpowiemy też, czy użyczenie lokalu powoduje obowiązek podatkowy z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przejdź do akapitów:

• Czym jest użyczenie mieszkania?
• Prawa i obowiązki stron umowy użyczenia nieruchomości
• Co powinna zawierać umowa użyczenia nieruchomości?
• Użyczenie mieszkania a podatek
• Kogo nie dotyczy podatek od użyczenia nieruchomości?

Czym jest użyczenie mieszkania?

Użyczenie mieszkania to nieodpłatne udostępnienie nieruchomości, zwykle wynikające z dobrej woli użyczającego. Brak zapłaty to główny czynnik, który odróżnia użyczenie mieszkania od najmu czy dzierżawy.

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. (art. 710 Kodeksu cywilnego)

Umowa użyczenia mieszkania może zostać zawarta pomiędzy dowolnymi osobami. Zwykle użyczającym jest właściciel mieszkania, jednak również inne osoby posiadające odpowiedni tytuł mogą zdecydować się na tego typu umowę (zwykle jednak muszą one posiadać zgodę od właściciela lokalu).

Prawa i obowiązki stron umowy użyczenia nieruchomości

Biorący w użyczenie zobowiązany jest do korzystania z nieruchomości w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Biorący powinien dbać o nieruchomość, pokrywać bieżące opłaty eksploatacyjne, odpowiadać na ewentualne awarie i zwrócić lokal w stanie niepogorszonym. Co ważne, umowa użyczenia nie uprawnia biorącego do udostępniania mieszkania osobom trzecim, chyba że zapisy stanowią inaczej, a użyczający wyraża na to pełną zgodę.

Użyczający powinien wydać nieruchomość w stanie pozwalającym na ustalony użytek oraz nie przeszkadzać biorącemu w korzystaniu z udostępnianego lokalu. Oznacza to, że właściciel nie powinen naruszać miru domowego ani uniemożliwiać zamieszkania np. poprzez wymianę zamków w drzwiach.

Rozwiązanie umowy użyczenia

W przypadku, gdy biorący używa nieruchomości niezgodnie z umową czy też powoduje szkody, użyczający ma prawo do rozwiązania umowy.

Właściciel nieruchomości ma prawo wprowadzić do umowy użyczenia także dodatkowe zapisy. Kwestią, którą warto przemyśleć przed użyczeniem jest zwrot mieszkania – użyczający może żądać zwrotu nieruchomości przed wskazanym w umowie terminem, szczególnie, gdy z przyczyn nieujętych w umowie lokal stał mu się niezbędny. Wtedy też lokal powinien zostać wydany natychmiastowo.

Co powinna zwierać umowa użyczenia nieruchomości?

Umowa użyczenia lokalu nie posiada uniwersalnego wzoru uregulowanego Kodeksem cywilnym, jednak możemy wyróżnić elementy niezbędne do zawarcia takiej umowy.

W umowie użyczenia uwzględniamy:

1. Strony umowy – umowa użyczenia lokalu powinna precyzyjnie określać osobę użyczającą i osobę biorącą. W przypadku osób fizycznych warto zawrzeć imiona i nazwiska, daty urodzenia, imiona rodziców, adresy zamieszkania, numery PESEL oraz numery dokumentów tożsamościowych.Jeśli umowa użyczenia nieruchomości zawierana jest z osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, powinna wskazywać nazwę firm i numer NIP. Natomiast w przypadku gdy umowa podpisywana jest ze spółką, powinna precyzować adres siedziby, numer wpisu do KRS i osoby reprezentujące.
2. Czas trwania umowy – umowa użyczenia może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony, czas trwania należy dokładnie określić w zapisach.
3. Przedmiot umowy – umowa użyczenia mieszkania powinna zawierać szczegółowy opis lokalu, w tym jego adres, powierzchnię, liczbę pomieszczeń.
4. Stan techniczny lokalu – strony umowy powinny znać stan techniczny lokalu oraz oświadczyć to w treści umowy.
5. Koszty użyczenia – choć umowa użyczenia lokalu jest nieodpłatna, osoba biorąca powinna pokrywać koszty eksploatacyjne lokalu, które należy opisać w umówię.
6. Własnoręczne podpisy stron umowy.

Zarówno pisemna, jak i ustna umowa użyczenia nieruchomości ma moc prawną. Warto jednak, w przypadku ewentualnych niesnasek, mieć zabezpieczenie w postaci spisanej umowy.

Użyczenie mieszkania a podatek

Umowa użyczenia lokalu ma charakter nieodpłatny, jednak może wywoływać pewne skutki podatkowe.

Biorący zobowiązany jest do uiszczania bieżących opłat eksploatacyjnych oraz ponoszenia zwykłych kosztów utrzymania. Zwykłe koszty utrzymania to m.in. koszty konserwacji, drobnych remontów czy napraw. Biorący w użyczenie nie może żądać zwrotu kosztów za wyżej wymienione opłaty. Zwykłymi kosztami utrzymania nie są natomiast koszty obciążające dłużnika niezależnie od istnienia użyczenia pomiędzy stronami – wymienić tu można np. koszty ubezpieczenia, podatki czy czynsz.

Jeśli biorący w użyczenie ponosi dodatkowe opłaty (w tym opłaty czynszowe), które użyczający, zwykle będący właścicielem mieszkania, musiałby uregulować bez względu na fakt zawarcia przedmiotowej umowy, to wywołują one określone skutki podatkowe.

Krajowa Informacja Skarbowa wyjaśnia, że dochód uzyskany w wyniku określonych czynności faktycznych i prawnych, który prowadzi do powstania korzyści majątkowych dla innego podmiotu, podlega opodatkowaniu PIT. Oznacza to, że kwota czynszu ponoszona przez biorącego, z wyłączeniem opłat rozliczanych na podstawie wskazań liczników, stanowi dla właściciela mieszkania przychód i z tego powodu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Kogo nie dotyczy podatek od użyczenia nieruchomości?

Czynsz za użyczoną nieruchomość nie zawsze nie zawsze podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Jeśli umowa użyczenia została zawarta pomiędzy członkami najbliższej rodziny, strony nie ponoszą kosztów podatkowych.

Zwalnia się od podatku wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczoną zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej. (art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT)

Do grupy I przynależy: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, synowa, zięć, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie, natomiast w grupie II znajduje się: rodzeństwo rodziców, zstępni rodzeństwa, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.

Użyczenie nieruchomości dokonane pomiędzy wyżej wymienionymi członkami rodziny jest neutralne podatkowo.

Zobacz inne artykuły.