Wskaźnik LTV – co to jest i jak wpływa na udzielenie kredytu hipotecznego?

Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego banki wymieniają wiele parametrów mających wpływ na jego koszt. Jednym z nich jest wskaźnik LTV, który pozwala określić wymagany wkład własny. LTV – co to, jak go obliczyć i jaki jest jego wpływ na wkład własny?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, co to jest wskaźnik LTV i co ma wpływ na jego wysokość. Podpowiemy Ci, czym jest wskaźnik wiarygodności kredytowej. Znajdziesz też informacje na temat wymaganego wkładu własnego, a także nauczysz się obliczać jego minimalną wartość.

Przejdź do akapitów:

• Wskaźnik LTV – co to jest?
• Wskaźnik LTV – jak wpływa na kredyt hipoteczny wskaźnik wiarygodności kredytowej?
• Wskaźnik LTV – jak liczyć jego poziom?
• Rzetelny kredytobiorca – dobry kredytobiorca

Najczęściej wskaźnik LTV (Loan To Value) używany jest w kontekście kredytu hipotecznego. Wymieniany tajemniczo pod postacią procentów obok parametrów takich jak RRSO, oprocentowanie czy marża. Wchodząc w świat kredytów, łatwo można zapomnieć o tym, by zwracać uwagę na szczegóły, a kiedy nasza przygoda z bankami dopiero się rozpoczyna, warto skorzystać z pomocy eksperta finansowego. Aby zrozumieć ofertę kredytową, na jaką się decydujemy, musimy odpowiedzieć sobie na pytanie: wskaźnik LTV – co to?

Wskaźnik LTV – co to jest?

LTV to skrót od angielskich słów Loan To Value, co można przetłumaczyć dosłownie jako „pożyczka od wartości”. Komisja Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S definiuje, że wskaźnik LTV to „wskaźnik wyrażający stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości”. Wskaźnik LTV to zatem stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, którą kredytobiorca chce zakupić.

Ryzyko kredytowe jest nierozerwalną częścią każdego kredytu hipotecznego. Instytucja finansowa szacuje wartość rynkową mieszkania oraz krytycznie weryfikuje tendencje rynku nieruchomości. Długoterminowe zobowiązania spłacane są nawet 30 lat, a rynek nieruchomościowy bywa bardzo dynamiczny. Bankowi trudno jest ocenić czy zabezpieczenie hipoteczne nie zmniejszy swej wartości w przypadku np. kryzysu gospodarczego. Im większa wartość przedmiotu kredytu, a co za tym idzie, im wyższa kwota udzielonego zobowiązania, tym większe ryzyko dla banku.

Wskaźnik LTV służy również do oceny wiarygodności banków oraz oceny stabilności sektora finansowego np. przez instytucje nadzorujące finanse (jak Komisja Nadzoru Finansowego) czy agencje ratingowe.

Co ma wpływ na wysokość wskaźnika LTV?

Na wysokość wskaźnika LTV ma wpływ:

• - wartość kupowanej nieruchomości – stanowi ona zabezpieczenie hipoteczne,
• - kwota kredytu, o jaką wnioskuje klient,
• - wkład własny – jest uznawany za element pośredni, jednak ma znaczący wpływ na wskaźnik LTV.

​

Jaki jest maksymalny poziom wskaźnika LTV?

W Polsce jeszcze kilka lat temu wskaźnik LTV mógł osiągać 100%, zatem wkład własny nie był wymagany. Obecnie jednak Rekomendacja S nakłada na banki maksymalną wartość wskaźnika 80%. Dopuszczalna jest wysokość przekraczająca 80%, ale tylko jeśli kredytobiorca zdecyduje się skorzystać z warunków dokładnie opisanych w Rekomendacji S: „odpowiednie ubezpieczenie, lub blokadę środków na rachunku bankowym, lub zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa, lub NBP, lub przeniesienie określonej kwoty w złotych, lub w innej walucie na własność banku, zgodnie z art. 102 ustawy – Prawo bankowe (przy czym w przypadku innej waluty niż waluta kredytu, bank powinien założyć jej deprecjację o co najmniej 50%), lub przeniesienie środków klienta zgromadzonych na rachunku III filarowym, w ramach systemu emerytalnego tj. na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE)”.

Pełna treść Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie dostępna jest na stronie Komisji Nadzoru Finansowego.

Wskaźnik LTV – jak wpływa na kredyt hipoteczny wskaźnik wiarygodności kredytowej?

Wpływ wysokiego wskaźnika LTV na koszty kredytu

Im wyższy wskaźnik LTV, tym wyższe koszty zobowiązania. Przy wysokim wskaźniku LTV bank może złożyć propozycję kredytu hipotecznego z dość wysoką marżą lub z jednorazową prowizją. Wskaźnik LTV przekraczający 80% naraża kredytobiorcę na znacznie wyższe kwoty rat kredytu lub dodatkową prowizję, dlatego warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową oraz zastanowić się nad wyższym wkładem własnym.

Duży wkład własny – niższy koszt kredytowania

Wskaźnik LTV w dużej mierze zależy od wkładu własnego.

Wskaźnik LTV w takim wypadku osiąga swój dopuszczalny limit, czyli 80%. Jeśli wkład własny byłby wyższy, klient miałby zdolność otrzymać lepsze warunki kredytowania, ponieważ wskaźnik LTV byłby niższy.

Wskaźnik LTV nie jest stałą wartością przez cały okres kredytowania, zmniejsza swoją wartość wraz z malejącym zobowiązaniem wobec banku, ponieważ spłata kapitału to spadek zadłużenia względem banku. W przypadku kredytów walutowych sprawa wygląda trochę inaczej – wskaźnik LTV może wzrosnąć, ponieważ istnieje ryzyko zmiany kursu waluty.

Kredytobiorca płaci za potencjalne ryzyko banku.

Wkład własny a brak gotówki

Gotówka nie jest jedyną opcją na wniesienie wkładu własnego. Poza wkładem własnym w formie gotówkowej interesującą propozycją dla banku jest również działka czy inny dom lub mieszkanie – obiekt taki musi być wolny od obciążeń.

Co ważne – wkład własny nie powinien pochodzić z pożyczki lub kredytu, taki pomysł może wręcz obniżyć zdolność kredytową, gdyż BIK rejestruje całą historię pożyczkową. Muszą być to realne finanse kredytobiorcy.

Wiarygodność a zdolność kredytowa

Wiarygodność kredytowa jest ważna w zasadzie w każdej czynności, jaką chcemy podjąć w interakcji z bankiem. Jest to ocena naszej przeszłości związanej ze wszelkimi zadłużeniami. Dane pozyskiwane z Biura Informacji Kredytowej określają naszą rzetelność i terminowość związaną z poprzednimi obciążeniami. Warto kontrolować swoje kredyty i nie opóźniać się w ich spłacie, by otrzymanie kolejnych nie stanowiło problemu. Wiarygodność kredytowa nie jest jednak tożsama ze zdolnością kredytową – pierwsza określa odpowiedzialność, druga natomiast ocenia, czy stać nas na dane obciążenie finansowe. Obie mają duży wpływ na decyzje i warunki banku.

​

Wskaźnik wiarygodności kredytowej

Wskaźnik wiarygodności kredytowej jest stosowany w odniesieniu do przedsiębiorstw, które starają się o otrzymanie kredytu. Pozwala on określić czy przedsiębiorstwo będzie w stanie spłacić kredyt oraz informuje, ile razy zysk z działalności przedsiębiorstwa pokrywa spłaty kredytu i odsetek w okresie roku. Wskaźnik wiarygodności kredytowej nie powinien mieć wartości niższej niż 1, jako najniższą wartość przyjmuje się 1,2. Jasne jest, że wyższy wskaźnik sprawi, że przedsiębiorstwo zostanie uznane za bardziej wiarygodne.

Wskaźnik LTV – jak liczyć jego poziom?

Jeśli chcemy zakupić mieszkanie z rynku pierwotnego lub wtórnego, najważniejszą wartością do obliczeń koniecznego wkładu własnego jest cena obiektu, czyli wartość zabezpieczenia (rzeczoznawca z pewnością rzetelnie określi koszt takiej inwestycji). Banki nie mają jednej tożsamej oferty, każdy z nich indywidualnie określa swoje zasady minimalnego wkładu własnego czy kosztów. Niezmienny jest jednak wzór pozwalający obliczyć wskaźnik LTV.

Wskaźnik LTV wzór = (wysokość udzielonego kredytu / wartość nieruchomości) x 100%

Wskaźnik LTV – jak liczyć korzystając ze wzoru?

Klient 1 chcąc kupić mieszkanie za 200 000 zł z wkładem własnym w wysokości 50 000 zł, będzie ubiegać się o kredyt wartości 150 000 zł. Wskaźnik LTV w takim przypadku wyniesie 75%.

Klient 2 chcąc kupić mieszkanie za 500 000 zł z wkładem własnym w wysokości 150 000 zł, będzie ubiegać się o kredyt wartości 350 000 zł. Wskaźnik LTV w takim przypadku wyniesie 70%.

Można więc w prosty sposób obliczyć jakich kosztów powinniśmy się spodziewać na początku przygody z kredytem.

Rzetelny kredytobiorca – dobry kredytobiorca

Kiedy odpowiedź na pytanie „wskaźnik LTV – co to” nie stanowi dla nas problemu, a także zakres wiedzy z działu „wskaźnik LTV – jak liczyć” nie jest niezrozumiały, jesteśmy blisko tego, aby zostać świadomym i rzetelnym kredytobiorcą. Nie zawsze niski wkład własny – wymagane 80-90% – jest dobrym rozwiązaniem, częściej niestety wręcz przeciwnie. Warto pamiętać też, że przypadku kredytów hipotecznych, wkład własny może być zastąpiony zabezpieczeniem w postaci np. atrakcyjnej z punktu widzenia banku nieruchomości. Kredyt nigdy nie powinien być zachcianką, a przemyślaną, odpowiedzialną decyzją. Warto pamiętać, że bank domaga się swoich należności, a za każde ryzyko obciążany jest klient.

Zobacz również pozostałe artykuły.