Bezumowne korzystanie z nieruchomości – jakie kroki warto podjąć?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule wyjaśniamy, czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz jak z powodu takiej sytuacji uzyskać wynagrodzenie.

Przejdź do akapitów:

• Na czym polega bezumowne korzystanie z nieruchomości?
• Roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości
• Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
• Jak wyliczyć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
• Kiedy następuje przedawnienie roszczenia?

Na czym polega bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Bezumowne korzystanie z nieruchomości polega na tym, że dana osoba korzysta z nieruchomości – lokalu, budynku, gruntu – chociaż nie posiada do niej prawa własności, ani nie uzyskała zgody od właściciela na jej użytkowanie.

Nieruchomość może być zajmowana:

• Celowo i w złej wierze – osoba trzecia zajmuje nieruchomość chociaż nie ma podpisanej żadnej umowy (np. najmu) z właścicielem; chodzi tutaj m.in. o zasiedzenie.
• Nieświadomie – gdy osoba zajmująca nieruchomość nie zdaje sobie sprawy, że nie posiada do niej tytułu prawnego.

Do bezumownego korzystania z nieruchomości najczęściej dochodzi wtedy, gdy dotychczasowy najemca nadal korzysta z nieruchomości, mimo że umowa między nim a właścicielem już się zakończyła.

Aby korzystać z nieruchomości należy posiadać do niej odpowiednie prawo wynikające np. z własności, użytkowania wieczystego czy praw obligacyjnych (tj. najmu, dzierżawy czy użyczenia).

Roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości

Właściciel nieruchomości może starać się odzyskać swoje prawa, decydując się na wystąpienie z roszczeniami, w których zażąda:

• wydania nieruchomości,
• zaniechania naruszeń,
• przywrócenia stanu zgodnego z prawem.

Roszczenie wydania nieruchomości, czyli roszczenie windykacyjne

Roszczenie windykacyjne dotyczy wydania rzeczy (w tym przypadku nieruchomości), tak aby właściciel odzyskał pełną władczość. To roszczenie dotyczy sytuacji, gdy osoba nieuprawniona zajmuje nieruchomość, nie posiadając prawa własności czy użytkowania wieczystego, a prawowity właściciel nie ma możliwości korzystania z danej nieruchomości i przez to żąda jej wydania.

Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. – Kodeks cywilny, art. 222 § 1

Roszczenie o wydanie nieruchomości nie będzie miało podstawy prawnej, jeśli dana osoba korzysta z nieruchomości legalnie.

Roszczenie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń, czyli roszczenie negatoryjne

Roszczenie negatoryjne występuje wtedy, gdy własność naruszana jest w inny sposób niż pozbawienie właściciela władztwa nad nieruchomością.

Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. – Kodeks cywilny, art. 222 § 2

To roszczenie dotyczy sytuacji, gdy dana osoba narusza prawo do nieruchomości, ale tylko w pewnej części. Oznacza to, że nie posiada pełnego władztwa nad nieruchomością, ale np. systematycznie wchodzi na dany teren.

Takie kroki pozwolą ochronić właściciela jedynie w sytuacji pozbawienia faktycznego władztwa nad nieruchomością czy naruszania jej w innym zakresie. Nie zrekompensują one poniesionych strat majątkowych. W tym celu należy postarać się o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Jeśli doszło do bezumownego korzystania z nieruchomości to właścicielowi przysługuje wynagrodzenie za okres odkąd utracił tytuł prawny do nieruchomości do momentu jej zwrotu. Nie istotne tutaj jest też to, że pomiędzy stronami nie została zawarta umowa lub taka umowa miała miejsce, ale już wygasła.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ma wynagrodzić właścicielowi poniesione straty i zrekompensować to, że nie mógł korzystać z nieruchomości w danym okresie.

Takie wynagrodzenie należy się właścicielowi nawet wtedy, gdy nic nie stracił w związku z brakiem możliwości korzystania ze swojej nieruchomości.

Jak wyliczyć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia bardzo ważne jest przeznaczenie nieruchomości, które przekłada się na jej wartość. Dużo większe znaczenie mają tereny mieszkaniowe niż te obszary, które nie są przeznaczone do użytku.

Wysokość odszkodowania jest zależna od aktualnej sytuacji i wyliczana jest na podstawie stawek rynkowych odnoszących się np. do dzierżawy dla nieruchomości danego rodzaju czy wysokości czynszu.

Kiedy następuje przedawnienie roszczenia?

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ulega przedawnieniu zazwyczaj po okresie 6 lat. Jeśli nieruchomość została zwrócona – to zgodnie z art. 229 § 1 k.c. – roszczenie przedawnia się po upływie roku od dnia zwrotu.

Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata. – Kodeks cywilny, art. 118

W przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości, przedawnieniu nie ulegają roszczenia windykacyjne i negatoryjne.

Przeczytaj też: Eksmisja z mieszkania – jak opróżnić lokal z niechcianego lokatora?

Bezumowne korzystanie z nieruchomości to sytuacja, w której nieuprawniona osoba korzysta z danej nieruchomości, pozbawiając właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą lub naruszając jego własność w innym zakresie. Właściciel nieruchomości może wtedy zdecydować się na rozwiązanie tego problemu poprzez roszczenia wydania nieruchomości lub przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Właścicielowi przysługuje też odszkodowanie.

Zobacz pozostałe artykuły.