Cesja umowy deweloperskiej – co to jest?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, co oznacza cesja umowy deweloperskiej oraz jak powinien wyglądać jej zapis. Wytłumaczymy, jakie przysługują Ci prawa i obowiązki oraz jakich kosztów możesz spodziewać się podczas podpisania umowy.

Przejdź do akapitów:

• Cesja mieszkania – co to jest?
• Cesja umowy deweloperskiej – umowa jaki powinna mieć zapis?
• Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej

Cesja mieszkania – co to jest?

Cesja praw z umowy deweloperskiej to przelew wierzytelności, podpisując ją kupujący nabywa prawo do nieruchomości, którą może dowolnie zarządzać. Cesja deweloperska została uregulowania w Kodeksie cywilnym art. 509.

Sebastian Juszczak podkreśla, że tak skonstruowana cesja umowy deweloperskiej – razem z mechanizmem przejęcia długu nabywcy – umożliwia deweloperowi egzekwowanie roszczeń od cesjonariusza, który wszedł w sytuację prawną nabywcy, w tym roszczeń o zapłatę ceny lokalu. Z kolei cesjonariusz, czyli nowy nabywca uzyska ogół praw i obowiązków pierwotnego nabywcy m.in. będzie mógł żądać ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu mieszkalnego po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.

Cesja mieszkania, co to jest i czy jest ona bezpieczna? Tak, zdecydowanie jest to bezpieczna forma dla obu stron – cedent ma zagwarantowany przypływ gotówki na każdym etapie budowy, a cesjonariusz ma pewność co do swoich praw.

Słowniczek:

• cesja – z łacińskiego „cedere” oznacza ustąpić lub odchodzić,
• cedent (zbywca wierzytelności) – deweloper, który posiada prawa do nieruchomości. Cedent ma prawa przelać prawa własności notarialnej na cesjonariusza, przy czym zrzeka się on swoich prawa,
• cesjonariusz (nabywca wierzytelności) – kupujący mieszkanie, który otrzymuje prawa od cedenta w wyniku przepisania umowy prawa zgodnie z Kodeksem cywilnym,
• wierzytelność cedenta – oznacza, że kupujący mieszkanie na etapie budowy nie posiada własności nieruchomości, tylko prawo do niego.

Cesja umowy deweloperskiej z racji umowy wzajemnej posiada prawa i obowiązki dla obu stron. Deweloper zobowiązany jest do: wybudowania nieruchomości, w tym lokalu zakupionego przez nas, wydania go do użytku poprzez uzyskanie pozytywnego odbioru budowlanego oraz przeniesieniu własności lokalu i nieruchomości wspólnej na cesjonariusza. Nabywca zobowiązany jest do: zapłaty i odbioru lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Ciekawostka: Rozkwit popularności cesji mieszkalnej przypada na lata 2005-2008. W 2017 mogliśmy zauważyć zdecydowany wzrost. Inwestorzy są bardziej świadomi ekonomicznie oraz pragną powiększać swoje kapitały. Bo jeśli nie inwestycyjna w sztabki złota to może mieszkanie? Jeśli zdecydujemy się na tę opcję musimy pamiętać, że tylko niektóre z banków na polskim rynku udzielają zgody kredytowej na zakup cesji mieszkaniowej.

Cesja umowy deweloperskiej – umowa jaki powinna mieć zapis?

Cesja prawa z umowy deweloperskiej jest regulowana przez Kodeks cywilny. Ważne jest, aby została ona spisana pod rygorem nieważności, o którym mowa w art. 522 Kodeksu cywilnego. Musimy pamiętać, że cesja umowy deweloperskiej jest umową wzajemną – co oznacza, że obie strony są zarówno wierzycielami, jak i dłużnikami. Cesja umowy deweloperskiej zobowiązuje cedenta i cesjonariusza do przestrzegania swoich obowiązków oraz praw. Warto zwrócić uwagę na art. 519 Kodeksy cywilnego, ponieważ zawarte są tam prawa regulujące przejęcia obowiązków przez cesjonariusza. Umowa deweloperska jest często podpisywania w formie aktu notarialnego, jest to najbezpieczniejsza forma dla obu stron. Cedent poprzez podpisanie umowy przedwczesnej zobowiązany jest wykonać nieruchomość i przenieść prawo własności nieruchomości na cesjonariusza.

To od dewelopera zależy, czy wyda on zgodę na zapis cesji. Na etapie budowy nieruchomości nie ma możliwości zawarcia jej bez jego zgody. Może ją udzielić w postaci:

• umieszczenia dodatkowego zapisu w formie oświadczenia,
• sformułowania odpowiedniego paragrafu w cesji – jednakże należy pamiętać, że wtedy deweloper będzie jej stroną.

Jako kupujący musimy zwrócić uwagę na oświadczenie zobowiązujące wobec dewelopera. Zamieszczony paragraf jest zabezpieczeniem cedenta przed problemami związanymi z płatnościami ze strony cesjonariusza. Dzięki niemu nie będzie musiał dochodzić swoich praw w sądzie wobec dłużnika.

Bardzo ważne, aby nabywca nieruchomości pamiętał o systematycznym regulowaniu transakcji. A co, jeśli spóźni się z przelewami? Podczas niedotrzymania terminów spłat, deweloper ma prawo ustanowić nowe warunki umowy.

Sebastian Juszczak tłumaczy, że aby cesja umowy deweloperskiej była ważna i skuteczna należy pamiętać o następujących elementach:

• cesję umowy deweloperskiej warto zawrzeć co najmniej w formie pisemnej pod rygorem nieważności (jednak zaleca się jej zawarcie w formie aktu notarialnego),
• jeżeli deweloper nie wyraził zgody na cesję uprzednio, tj. w samej umowie deweloperskiej należy uzyskać jego zgodę albo w formie odrębnego oświadczenia w formie pisemnej albo zawrzeć ją w umowie cesji (chociaż deweloper z samego tytułu wyrażenia zgody w umowie cesji nie staje się jej stroną),
• należy precyzyjnie oznaczyć umowę deweloperską, z której uprawnienia i obowiązki są przedmiotem cesji.

Podczas podpisywania umowy polecamy skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, aby skutecznie oraz z mocą prawną przebyć przez gąszcz dokumentów oraz transakcji końcowej. Z pomocą specjalisty łatwiej będzie nam ocenić stabilność finansową dewelopera. Pełnomocnik pomoże nam odczytać zapisy zawarte w księgach wieczystych, sprawdzić kto jest właścicielem, czy są dodatkowe prawa i roszczenia wobec działki oraz czy nie jest obciążona hipoteką.

Cesja umowy deweloperskiej – koszt

Na wysokość cesji wpływa kilka czynników. Deweloper podczas podpisywania dokumentów notarialnych, może obciążyć kosztami kupującego. Aby spotkanie u notariusza miało moc prawną potrzebna jest obecność pełnomocnika dewelopera – co również wiąże się z kosztami. Dla osób pragnących posiadać wsparcie podczas zawierania umowy dodatkowym kosztem będzie podjęcie współpracy z profesjonalnym pełnomocnikiem.

Cesja umowy deweloperskiej – odsprzedanie

W ostatnim czasie popularnym sposobem na zarobek jest filp mieszkania. Co to jest? Z języka angielskiego „hause flipping” oznacza transakcję kupna i sprzedania mieszkania, która nastawiona jest na zarobek. Kupujący nabywa mieszkanie w atrakcyjnej cenie lub ciekawej lokalizacji, a następnie z zyskiem odsprzedaje.

Czy flip jest możliwy przy podpisaniu cesji mieszkania? Jak najbardziej! Aby odsprzedanie cesji deweloperskiej miało prawo się odbyć, w umowie musi być jasny i klarowny zapis, że jest możliwość przepisania obowiązków na nowego dłużnika. Ponieważ cesja jest umową obustronną, podczas transakcji praw potrzebna jest zgoda dewelopera. Strony biorące udział w odsprzedaniu miejsca muszą liczyć się również z kosztami zmiany zapisów w księdze wieczystej oraz dodatkowych aneksów w umowie deweloperskiej.

Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej

Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej sprzedającego wynosi 8%. Jednakże należy zwrócić uwagę, że zapis regulujący występuje w prawie cywilnym, jak i podatkowym. Należy przyjrzeć się zapisowi w umowie, ponieważ kwalifikacja wielkości podatku może być różna. Cedent w niektórych przypadkach może zostać obciążony nawet 32% podatkiem, według zapisu z art. 18. Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Taka stawka będzie oznaczać, że ze sprzedaży należy odprowadzić podatek zgodnie ze skalą, a następnie rozliczyć się z fiskusem.

„Wyrokiem z 9 września 2020 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) uchylił interpretację dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej uznając, że tak jak w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej cesja praw i obowiązków z tego tytułu powinna być opodatkowana stawką 8% VAT.” Źródło (Wyrok WSA w Szczecinie z 9 września 2020 r., sygn. akt I SA/Sz 441/20 (nieprawomocny).

Już wiesz na czym polega cesja umowy deweloperskiej, koszt związany z nią nie jest Ci również obcy. Znasz stawki oprocentowania podatku. Procedura nie jest tak skomplikowana, na jaką na początku wygląda. Dodatkowo cesja praw z umowy deweloperskiej daje wiele pozytywnych możliwości. A czy się na nią zdecydujesz? Tę decyzję pozostawiamy Tobie.

Sprawdź także pozostałe porady.