Darowizna mieszkania – wszystko, co musisz wiedzieć

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule dowiesz się na czym polega darowizna mieszkania oraz o jakich formalnościach należy pamiętać podczas przekazania. Podpowiemy także, ile kosztuje przepisanie mieszkania oraz jakiemu opodatkowaniu podlega darowizna mieszkania.

Przejdź do akapitów:

• Darowizna mieszkania – na czym to polega?
• Ile kosztuje przepisanie mieszkania?
• Podatek od darowizny nieruchomości
• Mieszkanie dla dziecka – darowizna, umowa dożywocia czy testament?
• Czy darowiznę mieszkania można cofnąć?
• Sprzedaż mieszkania z darowizny

Darowizna mieszkania – na czym to polega?

Darowizna mieszkania to nieodpłatne przekazanie nieruchomości innej osobie. Darowizna mieszkania występuje w formie aktu notarialnego i wiąże się z podpisaniem umowy, która przenosi akt własności do danej nieruchomości na rzecz obdarowanego.

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. (art. 888 § 1 k.c.)

Darowizna mieszkania nie jest jednak całkowicie darmowa. Istnieje szereg formalności i opłat, o których należy pamiętać, gdy decydujemy się na tę formę umowy.

Darowizna mieszkania – niezbędne dokumenty

Przepisanie mieszkania w formie darowizny wymaga odpowiednich dokumentów, jest to:

• podstawa nabycia nieruchomości – akceptowana jest tu umowa sprzedaży, umowa darowizny, prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku czy akt poświadczenia dziedziczenia,
• numer księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem darowizny,
• informacje o przedmiocie umowy rodzaj, adres, powierzchnia nieruchomości,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu (dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego),
• zaświadczenie z urzędu skarbowego od naczelnika o zapłaconym podatku od spadków i darowizn lub o zwolnieniu z tego obowiązku,
• dane osobowe obu stron,
• dodatkowe dokumenty – zaświadczenie o regularności w opłatach eksploatacyjnych oraz o braku zameldowania w danym lokalu.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania?

Decydując się na darowiznę mieszkania, warto pamiętać o tym, by była przy tym zachowana odpowiednia forma. Niezbędne jest także spełnienie formalności wobec urzędu skarbowego oraz wniesienie odpowiednich opłat.

Koszty notarialne z tytułu darowizny mieszkania lub domu określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Ich wysokość zależy od wartości nieruchomości:

• przy 3 000 zł – 100 zł,
• powyżej 3 000 do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł., nie więcej niż 10 000 zł, w przypadku czynności pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7 500 zł.

Powyższe wartości określają maksymalne koszty, co oznacza, że stawki są do negocjacji oraz zależne od danej kancelarii notarialnej. Do wynagrodzenia notariusza należy doliczyć również podatek VAT w wysokości 23%.

Warto wiedzieć, że darowizna wykonana z pomocą notariusza, zwalnia podatnika z obowiązku zgłoszenia darowizny mieszkania do urzędu skarbowego – obowiązek ten przechodzi na notariusza.

Kolejnym kosztem jest też opłata sądowa, która wynosi 200 zł oraz wypis aktu notarialnego – każda rozpoczęta strona wynosi maksymalnie 6 zł, do otrzymanej kwoty należy doliczyć podatek VAT wynoszący 23%.

Podatek od darowizny nieruchomości

Darowizna mieszkania podlega opodatkowaniu, a wartość podatku zależna jest od dwóch elementów: grupy podatkowej, do której przynależy nabywca nieruchomości oraz wartości lokalu mieszkalnego.

Wśród potencjalnych obdarowanych występują różne kwoty wolne od podatku i wynoszą one:

• 36 120 zł dla grupy I, do której przynależy małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, ojczym, macocha, pasierb, zięć, synowa, teściowie,
• 27 090 zł dla grupy II, w której znajdują się zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych,
• 5 733 zł dla grupy III, czyli pozostałych osoby, które nie przynależą do żadnej z poprzednich grup.

Podatek od darowizny mieszkania nalicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania (kwoty wolnej od podatku). Wynosi on od 3 do 20% – konkretna wysokość jest związana jest z wartością darowizny oraz stopniem pokrewieństwa.

Kto jest zwolniony z podatku od darowizny mieszkania?

Zwolnienie z podatku od darowizny jest jak najbardziej możliwe, warto jednak zaznaczyć, że z podatku zwolnieni mogą być jedynie najbliżsi krewni darczyńcy, określani jako grupa zerowa. Do tych szczególnie uprzywilejowanych osób zaliczamy:

• małżonka,
• zstępnych (dzieci, wnuki czy prawnuki),
• wstępnych (rodzice, dziadkowie),
• pasierbów,
• rodzeństwo,
• ojczyma,
• macochę.

Aby transakcja przebiegła prawidłowo, ważne jest zgłoszenie przedmiotu darowizny do właściwego urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego – służy do tego druk SD-Z2. Osoby te mogą zostać zwolnione z opodatkowania z tytułu darowizny nawet po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku. Niedotrzymanie terminu zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego skutkuje obciążeniem darowizny podatkiem na zasadach ogólnych.

Mieszkanie dla dziecka – darowizna, umowa dożywocia czy testament?

Przepisanie mieszkania na dziecko jest możliwe na trzy różne sposoby – poprzez umowę dożywocia, testament lub umowę darowizny mieszkania. Każda z możliwości znajdzie swoje zastosowanie, a wybór uzależniony jest od indywidualnych preferencji darczyńcy i obdarowywanego.

Umowa dożywocia

Przekazanie mieszkania dziecku zgodnie z umową dożywocia może wystąpić tylko w przypadku pełnoletnich stron umowy. Zgodnie z ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Kodeks cywilny, Art. 908) nabywca nieruchomości w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości zobowiązuje się do zapewniania zbywcy dożywotniego utrzymania.

Umowa dożywocia zobowiązuje nabywcę nieruchomości do przyjęcia zbywcy w roli domownika. Nabywca winien jest dostarczania mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, oświetlenia i opału. Ponadto powinien mu zapewnić odpowiednią pomoc w chorobie, a w przypadku śmierci – sprawić mu pogrzeb. Umowa o dożywocie traktowana jest jako umowa wzajemna, zobowiązująca obie strony.

Nieruchomość otrzymana poprzez umowę dożywocia podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości) w chwili podpisania aktu i jest nią obciążony nabywca.

Testament

Dziecko może otrzymać nieruchomość także w testamencie, czyli w dokumencie, który jest rozporządzeniem majątku w przypadku śmierci. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Kodeks cywilny) stanowi, że rodzic, który chce, aby jego mieszkanie trafiło w ręce jego dziecka powinien sporządzić testament. Brak testamentu skutkuje rozdysponowaniem majątku zgodnie z ustawową kolejnością dziedziczenia.

Testament powinien wskazywać z imienia i nazwiska osobę, która ma otrzymać nieruchomość. Dokument ten zaleca się pisać własnoręcznie, wzbogacając go o datę i własnoręczny podpis. Sporządzanie testamentu warto wykonać w obecności notariusza.

Mieszkanie otrzymane w spadku obciążone jest podatkiem, można jednak ubiegać się o zwolnienie z opłat. Prawo do tego mają najbliżsi krewni zmarłego – małżonek, zstępni, wstępni, pasierbowie, rodzeństwo, ojczym i macocha. Aby zwolnienie podatkowe było możliwe, należy zawiadomić urząd skarbowy o spadku nie później niż do pół roku od chwili uprawomocnienia się postanowienia sądowego.

Umowa darowizny mieszkania

Darowizna nieruchomości spisywana jest w formie aktu notarialnego i w przypadku dziecka darczyńcy (które należy do grupy podatkowej zerowej) jest zwolniona z opodatkowania. Aby ulga wystąpiła, należy pamiętać o złożeniu druku SD-Z2 w odpowiednim terminie. Przepisanie mieszkania na dziecko w ramach darowizny często występuje np. w chwili, gdy decyduje się ono na studiowanie w innym mieście.

Czy darowizna mieszkania przed upływem 5 lat od jej zakupu jest możliwa? Tak, nieodpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat nie podlega opodatkowaniu, mówi o tym art. 2 ust. 1 pkt. 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czy darowiznę mieszkania można cofnąć?

Darowizna mieszkania może zostać odwołana w szczególnych sytuacjach. Wyróżnić tu można np. sytuację, w której darczyńca traci pracę i ulega wypadkowi, a jego stan majątkowy nie pozwala na pokrycie kosztów leczenia i utrzymania. Wtedy też obiecane środki stanowią dla potencjalnego darczyńcy podstawę do życia. Co ważne, darowizna ta może zostać odwołana jedynie wtedy, gdy nie została jeszcze wykonana.

Darowiznę mieszkania można cofnąć również po podpisaniu umowy przez obie zainteresowane strony. Kiedy jest to możliwe?

Akt darowizny mieszkania nakłada na obdarowanego moralny obowiązek wdzięczności wobec darczyńcy. Zatem, gdy obdarowany zachował się w stosunku do darczyńcy w sposób rażąco niewdzięczny, możliwe jest odwołanie darowizny mieszkania. Przykłady takiego zachowania to m.in. dopuszczenie się przemocy fizycznej czy psychicznej oraz znęcanie. Wtedy też można zastosować przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Odwołanie darowizny powinno nastąpić poprzez oświadczenie na piśmie, w którym darczyńca odwołuje darowiznę argumentując ją niewdzięcznością oraz zachowaniami, jakie o tym świadczą. Takie oświadczenie nie oznacza, że nieruchomość wraca automatycznie do darczyńcy, do tego niezbędne jest dokonanie zwrotu przez obdarowanego w formie aktu notarialnego. W przypadku odmowy, darczyńca może wystąpić do sądu. Darowizna może zostać odwołana w ciągu roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

Sprzedaż mieszkania z darowizny

Sprzedaż mieszkania z darowizny nie różni się od sprzedaży nieruchomości kupionej samodzielnie. Jeśli sprzedaż darowizny następuje po upływie 5 lat, jesteśmy zwolnieni z obowiązku podatkowego. Natomiast, gdy od nabycia mieszkania nie minął jeszcze pięcioletni okres (liczony od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano darowiznę) to musimy uregulować podatek wynoszący 19% dochodu. Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat nie zawsze będzie jednak obarczona podatkiem, możemy go uniknąć przeznaczając uzyskane ze sprzedaży środki na cele mieszkaniowe.

Zobacz inne artykuły.