Jak rozliczyć wynajem mieszkania?

Jak rozliczyć wynajem mieszkania?

Jeśli wynajmujemy komuś mieszkanie, niezależnie od naszej sytuacji – spłacamy kredyt, czy nie, musimy pamiętać o opodatkowaniu przychodu od wynajmu. Mimo że te finansowe formalności nie są trudne, to trzeba wiedzieć, z jakiej formy podatku możemy skorzystać (jest ich dwa) oraz jak rozliczyć wynajem mieszkania.


Jakie informacje znajdziesz w tym artykule?

Wynajmujący, czyli właściciele wynajmowanych mieszkań, którzy są osobami fizycznymi, mogą wybrać jedną z dwóch form opodatkowania najmu. Pierwszą z nich jest spłata podatków na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), drugą – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W tym artykule podpowiemy, czym się różnią, który podatek od wynajmu mieszkania 2020 roku jest dla nas korzystniejszy i o czym musimy pamiętać przed podjęciem decyzji.

Podatek od wynajmu mieszkania 2020 roku – co musisz o nim wiedzieć?

Zacznijmy od podatków na zasadach ogólnych, w których obowiązują dwa progi podatkowe. 17 proc. – jeśli w ciągu roku zarobimy łącznie do 85 528 zł i 32 proc., jeśli więcej (tylko dla nadwyżki tej kwoty). Musimy pamiętać, że w tym przypadku opodatkowujemy nasz dochód, czyli od tego, co przeleje nam najemca, możemy odjąć też koszty (np. remontu).

W sytuacji, gdy wybieramy ten podatek od wynajmu mieszkania – musimy wiedzieć, że mamy możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku. Jeśli najem to nasz jedyny dochód w całym roku i nie przekroczy on 8 tys. zł, to nasz podatek do zapłaty wyniesie tak naprawdę 0 zł, ale musimy pamiętać, że bez względu na kwotę zobowiązani jesteśmy złożyć zeznanie podatkowe PIT. Ponadto jako najemcy musimy także przelewać comiesięczne zaliczki na podatek do urzędu skarbowego, od momentu, kiedy nasze roczne dochody przekroczą 3 089 zł.

Druga forma podatku – ryczałtowa jest o wiele prostsza w rozliczaniu najmu. Nie musimy co miesiąc wyliczać zaliczek i przejmować się progiem. Ryczałt ma jednak dwie wady – opodatkowujemy przychód, czyli nie możemy odliczyć kosztów i nie możemy korzystać z kwoty wolnej od podatku. Granicę stanowi 100 tys. zł rocznie. Osoby, które nie przekroczą tej kwoty, obejmuje stawka 8,5 proc. przychodów. Jeśli natomiast przekroczymy limit przychodów, od nadwyżki przychodów ponad tę sumę, będziemy musieli zapłacić ryczałtowany podatek według stawki 12,5 proc.

Oznacza to, że już od pierwszej złotówki, którą przeleje nam najemca, w następnym miesiącu lub kwartale zapłacimy ryczałt, ponieważ możemy wybrać sposób rozliczenia miesięczny lub kwartalny.

Jak rozliczyć wynajem mieszkania? O tym pamiętaj!

W tym momencie wiele osób zastanawia się, które rozliczenie nam się bardziej opłaca. Musimy najpierw zastanowić się, co opodatkowujemy – jeśli jest to dochód, wybieramy zasady ogólne, jeśli jest to przychód – ryczałt. Jeżeli możemy skorzystać z kwoty wolnej od podatku, możemy wybrać zasady ogólne. Żeby oszacować, która metoda opodatkowania będzie dla nas korzystniejsza, musimy sprawdzić nasze koszty. W przypadku, gdy są one wysokie (spłacamy kredyt, robimy remont mieszkania) lepszym rozwiązaniem jest rozliczanie wynajmu na zasadach ogólnych. Kiedy nie mamy zbyt wielu wydatków dotyczących naszej nieruchomości – prościej i taniej będzie rozliczyć wynajem mieszkania ryczałtem.

PIT za wynajem mieszkania – jaki pit Cię obowiązuje?

Rozliczenie PIT obowiązuje nas zawsze, bez względu na okoliczności. Również w przypadku rozliczania podatku na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, musimy wypełnić i złożyć do urzędu formularz. Dotychczas podatnicy mieli na to czas do 31 stycznia kolejnego roku podatkowego (w 2019 r. do końca lutego). W 2020 r. wprowadzono jednak zmiany i formularz PIT–28, właściwy dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, należy złożyć we właściwym urzędzie skarbowym do 2 marca. Można było to zrobić w formie papierowej z użyciem stosownego, aktualnego formularza bądź elektronicznie, za pośrednictwem rządowego portalu podatkowego – www.podatki.gov.pl.

Jaki PIT obowiązuje przy zasadach ogólnych? Najem prywatny nierozliczany ryczałtem ewidencjonowanym – składamy na deklaracji PIT–36 – jako źródło przychodów wskazujemy przychody z tego najmu w części D jako „najem lub dzierżawa”. W sytuacji najmu przy prowadzonej działalności gospodarczej – składamy na deklaracji PIT–36. Wówczas jako źródło przychodów wskazujemy w swojej deklaracji w części D „pozarolniczą działalność gospodarczą”. Termin złożenia obu minął 30.04.2020 r.

Co jeszcze musimy wiedzieć przy rozliczaniu wynajmu mieszkania?

Od tego roku obowiązuje mikrorachunek podatkowy. Jest to numer konta, na który musimy przelewać należności z tytułu podatków: PIT, CIT i VAT. W praktyce oznacza to, że nie możemy już przelewać pieniędzy na rachunek urzędu skarbowego, ale właśnie na swój mikrorachunek, który możemy wygenerować na stronie rządowej. Niezależnie od tego, czy rozliczamy się ryczałtem, czy na zasadach ogólnych, zawsze robimy przelew na to samo konto.

Od zeszłego roku nie musimy już zgłaszać wynajmu do urzędu skarbowego, dopiero pierwsza wpłata zaliczki na podatek lub ryczałtu jest traktowana jako wybór formy opodatkowania. Jak już wspominaliśmy, przy opodatkowaniu zasadach ogólnych musimy co miesiąc wpłacać zaliczki na podatek, a przy ryczałcie – miesięczny lub kwartalny ryczałt. W następnym roku musimy złożyć odpowiednie formularz PIT (nawet jeśli nasze dochody nie przekroczyły kwoty wolnej od podatku).

Warto, choć nie jest obowiązkiem dokumentować specjalnymi ewidencjami przychody, które otrzymujemy z najmu. Ważne jest, żebyśmy mieli dowody, gdy wynajmujemy nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej np. w postaci umów czy też faktur. Istotne jest również, żebyśmy mieli dowody dokumentujące koszty np. faktury za prąd, gaz, media (w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych).

Co, jeśli nie rozliczymy podatku?

Rozliczenie podatku od najmu mieszkania jest konieczne. Jeśli tego nie zrobimy, musimy zdawać sobie sprawę z negatywnych konsekwencji. W przypadku zaległości płatniczych – organ administracji skarbowej wyda decyzję określającą wysokość zaległego podatku wraz z odsetkami. Jeśli w ogóle nie zgłosimy kwestii najmu mieszkania, musimy liczyć się z poniesieniem odpowiedzialności karnoskarbowej – jeśli będzie to duża kwota niezapłaconego podatku, kara może wynieść nawet 1000-krotność minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Gdy z jakiegoś powodu nie rozliczymy się w terminie, musimy jak najszybciej udać się do swojego urzędu skarbowego i powiedzieć o tym urzędnikowi. Wtedy skorzystamy z tzw. czynnego żalu i nie zapłacimy dodatkowej kary. Urzędnik wyliczy nam zaległy podatek i należne odsetki. Jeśli uregulujemy należność, to nie spotkają nas żadne nieprzyjemne konsekwencje.

Rozliczenie wynajmu mieszkania nie musi być trudne

Na koniec zwróćmy uwagę, że to my decydujemy, jaką formę rozliczenia wynajmu mieszkania wybierzemy. Nie można stwierdzić ogólnie, że któraś z form – spłata podatków na zasadach ogólnych lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – jest lepsza czy bardziej opłacalna. To, co nam się może opłacać, nie musi np. przedsiębiorcy.

Na oszacowanie, która metoda opodatkowania będzie dla nas korzystniejsza, pozwoli analiza naszych kosztów. Gdy są one wysokie – korzystniejszym rozwiązaniem jest rozliczanie wynajmu na zasadach ogólnych, jeśli nie mamy zbyt wielu wydatków dotyczących naszej nieruchomości – prościej i taniej będzie rozliczyć wynajem mieszkania ryczałtem. W zależności od naszego wyboru rozliczać będziemy pit za wynajem mieszkania. W przypadku ryczałtu – PIT–28, podatku na zasadach ogólnych – PIT–36. Musimy pamiętać, że rozliczenie wynajmu mieszkania jest obowiązkowe – brak uiszczania opłat wiąże się z poważnymi konsekwencjami.

Oto wszystko, co najważniejsze, żeby wiedzieć, jak rozliczyć wynajem mieszkania. W razie jakichkolwiek wątpliwości zawsze możemy sięgnąć po pomoc specjalisty – eksperta podatkowego, który pomoże nam podjąć najlepszą w naszej sytuacji finansowej decyzję.

Chcesz dowiedzieć się więcej? Sprawdź, jak jeszcze przygotować się do inwestycji w mieszkanie.

Kolejny artykuł

Jak urządzić mały salon?
Jak urządzić mały salon?
Właściciele nowych mieszkań i domów, których metraż jest niewielki, stoją często przed dylematem jak urządzić mały salon, aby był przede wszystkim funkcjonalny, ale także stylowy i modny. Urządzanie nawet niewielkiej przestrzeni będzie przyjemnością, jeśli już na etapie planowania, zastanowimy się, jak odpowiednio dobrać meble, jakich kolorów użyć, a w końcu, jakie dodatki sprawią, że nasz pokój optycznie się powiększy. Czas poznać kilka wskazówek, dzięki którym stworzymy niepowtarzalne wnętrze.
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu