Klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej – na te zapisy w umowie uważaj!

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej to takie, które rażąco naruszają interesy konsumenta. Z tego artykułu dowiesz się, jakie niedozwolone zapisy pojawiają się najczęściej i jak dochodzić swoich praw, jeśli znajdziesz taki zapis w swojej umowie.

Przejdź do akapitów:

• Czym są klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej?
• Najpopularniejsze niedozwolone klauzule w umowie deweloperskiej
• Jak dochodzić swoich praw, jeśli w umowie deweloperskiej zamieszczono klauzule niedozwolone?

Czym są klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej?

Umowa deweloperska ma na celu zabezpieczyć interesy nabywcy danej nieruchomości. Z racji tego, zgodnie z art. 385, w umowie nie mogą znajdować się żadne niedozwolone klauzule (inaczej klauzule abuzywne), czyli takie postanowienia, które nie zostały uzgodnione z klientem indywidualnie, przez co jego prawa i obowiązki zostały ukształtowane w sposób, który narusza jego interesy oraz jest sprzeczny z dobrymi obyczajami.

Klauzule niedozwolone definiuje Kodeks cywilny w przepisie art. 385 [1] k.c., wskazując, że są to te postanowienia umowy deweloperskiej zawieranej z konsumentem, które nie zostały uzgodnione z nim indywidualnie i kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco przy tym naruszając jego interesy. W dużym skrócie są to takie postanowienia, które naruszając dysproporcję stron umowy, zmierzają np. do wprowadzenia klienta, będącego konsumentem, w błąd lub opierają się na jego niewiedzy, lub błędnym przekonaniu co do pewnych faktów. Prowadzą one do naruszenia na niekorzyść konsumenta równości odnoszącej się do praw i obowiązków stron umowy. Przykładem takich postanowień mogę być te dotyczące np. możliwości jednostronnej modyfikacji treści umowy przez dewelopera lub wyłączające jego odpowiedzialność z tytułu nienależytego wykonania umowy. Takie postanowienia są nieważne, co oznacza, że traktowane są tak, jakby ich nie było w umowie, a więc nie odnoszą żadnego skutku względem konsumenta, który miałby zostać nimi objęty. – mówi mecenas Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jeśli postanowienia umowy nie zostały uzgodnione przez dewelopera z nabywcą nieruchomości – nie są one wiążące dla klienta. Nie dotyczy to postanowień, które odnoszą się do głównych świadczeń obydwu ze stron i zostały sformułowane jednoznacznie – jak np. cena.

​​Dlatego też podpisanie umowy, w której znajdują się niedozwolone klauzule, nie powinno nas przerażać – wszystkie klauzule abuzywne, pomimo tego, że znajdują się w umowie, do niczego nie zobowiązują, oczywiście jeśli taka klauzula zostanie zauważona i podważona. Przykładowo, deweloper zawarł w umowie, że nie będzie ponosił odpowiedzialności za usterki, które powstaną/zostaną zauważone w mieszkaniu już po przeniesieniu własności na klienta – taką klauzulę można uznać za abuzywną i po naszym żądaniu deweloper powinien takie ewentualne usterki naprawić. Jednak umowę najlepiej dokładnie przeczytać i jeszcze przed jej podpisaniem znaleźć wszystkie niedozwolone praktyki – pomoże to w późniejszym dochodzeniu swoich praw i uniknięciu chodzenia po sądach. Niektóre klauzule znajdują się bowiem na granicy dopuszczalności, więc nie zawsze łatwo jest stwierdzić, czy dane postanowienia są abuzywne, czy też nie.

Najpopularniejsze niedozwolone klauzule w umowie deweloperskiej

Jakie są klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej? W rejestrze klauzul niedozwolonych można wymienić kilka najczęstszych przypadków. Na sytuacje opisane poniżej musisz najbardziej uważać.

Waloryzacja ceny w umowie deweloperskiej

Waloryzacja ceny w umowie deweloperskiej jest praktyką niedozwoloną i taki zapis w umowie niesie ze sobą konsekwencje.

Klient w sytuacji wzrostu ceny za mieszkanie zawsze ma prawo, aby odstąpić od umowy, ponieważ może nie mieć odpowiednich środków na zakup lokalu po ustanowieniu wyższej ceny, albo po prostu może nie być już zainteresowany daną ofertą.

Klauzule waloryzacyjne, czyli te pozwalające modyfikować pierwotnie ustaloną cenę w oparciu o pewne kryteria (np. wskaźnik cen produkcji budowlano-montażowej publikowany przez GUS), uznawane są za postanowienia niedozwolone z tego względu, że prowadzą do niepewności w zakresie ustalenia ostatecznej ceny za nabywany lokal. Klient nie ma pewności, jaką cenę będzie musiał finalnie uiścić. – tłumaczy Przemysław Dziąg.

​​Brak możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej

Zdarza się, że deweloperzy nie zawierają w umowie możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej. Często stosują też praktykę, że odstąpienie od umowy deweloperskiej wiąże się z zawyżoną karą umowną lub odstępną.

Brak kar umownych w umowie deweloperskiej

Zgodnie z Art. 22 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloper ma obowiązek zawrzeć w umowie wysokość kar umownych, które poniesie na rzecz nabywcy mieszkania w przypadku opóźnienia w wykonywaniu zobowiązań z umowy.

W przypadku opóźnień w zapłacie rat, nabywcy mieszkań są zobowiązani w umowie do zapłaty odsetek ustawowych. Zgodnie z tym wysokość kar umownych, które powinien ponieść deweloper za opóźnienie, nie może być mniejsza od tej stawki. Dlatego też, jeśli deweloper w umowie ustali niższą kwotę kary umownej będzie to stanowiło klauzulę niedozwoloną i będzie niezgodne z Art. 25 powyższej ustawy. Również całkowity brak kar umownych w umowie deweloperskiej będzie niezgodny z prawem.

​​Jak dochodzić swoich praw, jeśli w umowie deweloperskiej zamieszczono klauzule niedozwolone?

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ma prawo, aby nałożyć kary na tych deweloperów, którzy stosują praktyki niezgodne z prawem i niekorzystne dla klientów. Dlatego warto przeanalizować zapisy znajdujące się w bazie UOKiK.

Niestety sporo osób poszukujących nowego mieszkania nie rozumie przedstawianych przez dewelopera dokumentów, albo też po prostu nie czyta ich uważnie. Dlatego tak wiele niedozwolonych klauzul pozostaje niezauważonych lub zaakceptowanych, bo klient jest przekonany, że dany zapis jest właściwy.

Jak można dochodzić swoich praw, jeśli w umowie znalazła się niedozwolona klauzula? Przede wszystkim należy wiedzieć, że podpisanie umowy z taką klauzulą nie jest wiążące i klient nawet już w trakcie trwania umowy – jeśli zorientuje się, że w dokumencie znalazły się zapisy niezgodne z prawem – może odwołać się do ich poprawności i żądać, aby deweloper postępował zgodnie z prawem.

​​Dobrym pomysłem będzie również porada w kancelarii prawnej, która specjalizuje się w branży nieruchomości i poproszenie o analizę zapisów umowy deweloperskiej, w celu wykluczenia zapisów niezgodnych z prawem. Dzięki temu, w razie ewentualnych klauzul abuzywnych, będzie można to wyjaśnić z deweloperem przed podpisaniem umowy, co pozwoli uniknąć dochodzenia swoich praw na drodze sądowej.

Stosowanie klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich jest niestety wciąż często praktykowaną metodą, dlatego tak ważne jest dokładne przeczytanie dokumentu przed jego podpisaniem. W ustrzeżeniu się przed niezgodnymi z prawem zapisami pomoże rejestr UOKiK oraz zasięgnięcie porady u prawnika.

Zapraszamy również do przeczytania artykułu o tym, kiedy odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe.