Odstąpienie od umowy deweloperskiej – kiedy jest możliwe?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, czy możliwe jest rozwiązanie umowy deweloperskiej, a jak tak, to w jakich przypadkach, i co należy wiedzieć zanim podejmiemy taką decyzję. Ponadto doradzimy, czy zawsze odstąpienie od umowy deweloperskiej jest słuszne i na jakie konsekwencje będziemy musieli się przygotować.

Przejdź do akapitów:

• Odstąpienie od umowy deweloperskiej – najważniejsze informacje
• Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę
• Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera
• Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej
• Odstąpić, czy może poszukać innego rozwiązania?

Odstąpienie od umowy deweloperskiej – najważniejsze informacje

Obowiązująca od 20 maja 2021 roku tzw. ustawa deweloperska (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – Dz.U. z 2021 r. poz. 1177) określa prawa, jak i obowiązki stron uczestników transakcji sprzedaży/kupna mieszkania. Z niej możemy dowiedzieć się m.in. kiedy możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej.

To w niej znajdziemy opisane sytuacje, w których można odstąpić od umowy deweloperskiej bez żadnych konsekwencji, a deweloper będzie zobligowany do zwrócenia wszelkich przekazanych mu przez nas środków finansowych. Jest to jednak tylko kilka przypadków szczegółowo wymienionych w ustawie, w innych sytuacjach możemy ponieść finansowe konsekwencje.

W momencie, gdy decydujemy się na kupno mieszkania od dewelopera, umowa deweloperska to dokument wiążący, który jest absolutnie najważniejszy. A co jeśli interesuje nas odstąpienie od umowy deweloperskiej? Kiedy możemy anulować umowę bez konsekwencji finansowych? Jakie są najczęstsze przyczyny odstąpienia od umowy deweloperskiej?

​Zgodnie z ustawą, odstąpić od umowy bez konsekwencji finansowych możemy przede wszystkim, jeśli:

1. W umowie deweloperskiej brakuje choć jednego elementu wymaganego przez ustawę deweloperską (np. cena mieszkania czy metraż).
2. Deweloper nie doręczył na czas prospektu informacyjnego wraz z załącznikami.
3. Podane informacje w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub załącznikach (wyjątkiem są zmiany podkreślone wyraźnie w umowie).
4. Informacje zawarte w prospekcie lub w załącznikach, na których podstawie zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej.
5. Prospekt informacyjny nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej.

Wyżej wymienione sytuacje pozwalają na zerwanie umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Dodatkowo dewelopera obowiązuje konkretny termin na przeniesienie własności mieszkania na nowego nabywcę i jeśli się z niego nie wywiąże, można odstąpić od umowy po upływie 120 dni, wyznaczonych deweloperowi na przeniesienie własności.

W nowej ustawie z 2021 roku można znaleźć wszystkie powody, które upoważniają do rozwiązania umowy z deweloperem.

Co w sytuacji, jeśli nie mamy prawnych podstaw do odstąpienia od umowy? Trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że jeśli pomiędzy zawarciem umowy kredytowej i podpisaniem umowy deweloperskiej a odebraniem kluczy przydarzy nam się jakaś sytuacja losowa (lepsza oferta, powiększenie rodziny, rozwód), która zmusi nas do zmiany decyzji dotyczącej zakupu mieszkania, musimy liczyć się z finansowymi konsekwencjami. Kary, które będziemy musieli ponieść, zależą od firmy deweloperskiej.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

O to, o czym należy pamiętać jeśli jako kupujący chcemy odstąpić od umowy deweloperskiej, zapytaliśmy radcę prawnego Przemysława Szymczaka.

Chcąc odstąpić od umowy deweloperskiej należy sprawdzić, czy i jaką mamy ku temu podstawę prawną – na jakie przepisy się powołać. Podstawa prawna może wynikać z treści samej umowy, ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 29) bądź Kodeksu cywilnego. W zależności od podstawy wypowiedzenia, w niektórych sytuacjach musimy liczyć się z koniecznością dochowania odpowiednich terminów, jak również konsekwencjami w postaci zapłaty kosztów np. kary umownej czy odszkodowania – wyjaśnia.

Jak tłumaczy nasz ekspert, jeżeli chodzi o odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę, należy pamiętać również o odpowiedniej formie złożenia wypowiedzenia.

Jako że umowa deweloperska została zawarta w formie pisemnej, odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę. W przypadku, jeżeli nie znajdziemy podstawy prawnej usprawiedliwiającej nasze odstąpienie od umowy deweloperskiej, warto rozważyć próbę podjęcia negocjacji z deweloperem bądź cesji na inną osobę (w celu uniknięcia kosztów) – dodaje Przemysław Szymczak.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera

Trzeba podkreślić, że nie tylko nabywca mieszkania może zdecydować się na odstąpienie od umowy. Może to zgodnie z prawem zrobić także deweloper. Zgodnie z art. 29 tzw. ustawy deweloperskiej, w przypadku, gdy nabywca nie spełni świadczenia pieniężnego w określonym terminie lub w odpowiedniej wysokości, która została określona w umowie deweloperskiej – deweloper najpierw musi wezwać nabywcę w formie pisemnej do uiszczenia zaległych sum. Jeśli świadczenie nie zostanie spełnione w terminie 30 dni od doręczenia wezwania, deweloper ma prawo do odstąpienia od umowy, chyba że niespełnienie świadczenia pieniężnego przez nabywcę spowodowane jest działaniem siły wyższej.

​Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera może mieć miejsce także w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru mieszkania lub niepodpisania aktu notarialnego, przenoszącego na nabywcę prawa, pomimo dwukrotnego wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni – chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej

Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej zależne są od podstawy prawnej odstąpienia. Może określać je sama umowa. Jeżeli dokonujemy jej na podstawie art. 29 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, skutek odstąpienia jest taki, że umowę deweloperską uważa się za niezawartą. Nabywca nie może być wówczas obciążony żadnymi kosztami, a wszelkie uiszczone środki na rzecz ceny podlegają niezwłocznemu zwrotowi. Nabywca będzie miał również prawo dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych (Kodeks cywilny), a także występować z innymi roszczeniami, które przewidywała treść umowy (np. podwójna wartość zadatku, kary umowne) – wyjaśnia nam Przemysław Szymczak.

W przypadku podania jako podstawy przepisów Kodeksu cywilnego, gdy druga strona to zakwestionuje, to na nas będzie ciążył obowiązek wskazania okoliczności uzasadniających rozwiązanie umowy deweloperskiej.

Odstąpić, czy może poszukać innego rozwiązania?

Jako nabywca nieruchomości musimy bardzo uważnie czytać podpisywane dokumenty i być świadomym swych praw, ale także obowiązków. Jak tłumaczyliśmy, zarówno kupujący, jak i deweloper mają możliwość odstąpienia od umowy, ale tylko w konkretnych przypadkach.

Zwróćmy uwagę, że zerwanie umowy bez uzasadnionej przyczyny nie jest możliwe. Możemy np. zastanowić nad podpisaniem na wstępie umowy rezerwacyjnej, która może zapewnić wycofanie się z zakupu mieszkania bez ponoszenia kosztów. Dobrym zabezpieczeniem będzie także wprowadzenie do umowy deweloperskiej, przed jej zawarciem, dodatkowego prawa odstąpienia w określonym terminie, z którego nabywca będzie mógł skorzystać.

Można rozważyć także renegocjacje z deweloperem i bankiem, sprzedaż mieszkania na wczesnym etapie budowy, czy zwyczajne przeczekanie do odbioru kluczy. Na pewno nie warto wpadać w panikę, a zwyczajnie zastanowić się na nad lepszym i możliwym dla nas rozwiązaniem.

Zapraszamy również do sięgnięcia po inne porady prawne.