Odstąpienie od umowy deweloperskiej – kiedy jest możliwe?

Odstąpienie od umowy deweloperskiej – kiedy jest możliwe?

Kupno mieszkania to bardzo poważna decyzja. Zdarzają się w życiu jednak sytuacje niespodziewane, które zmuszają nas do rezygnacji z transakcji. Nabywcy nieruchomości muszą pamiętać, że mają prawo odstąpić od umowy deweloperskiej i zrezygnować z kupna mieszkania lub domu – chronią ich odpowiednie przepisy, ale tylko w konkretnych przypadkach. Kiedy to jest możliwe? Czy deweloper też może rozwiązać z nami umowę? Ile będziemy musieli zapłacić za odstąpienie od umowy deweloperskiej? Spróbujmy rozwiać wszystkie wątpliwości.


Jakie informacje znajdziesz w tym artykule?

Z tego artykułu dowiesz się, czy możliwe jest rozwiązanie umowy deweloperskiej, w jakich przypadkach i co należy wiedzieć, zanim podejmiemy taką decyzję. Ponadto doradzimy, czy zawsze odstąpienie od umowy deweloperskiej jest słuszne i na jakie skutki będziemy musieli się przygotować.

Obowiązująca od 29 kwietnia 2012 r. tzw. ustawa deweloperska (dokładnie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377 – dalej u.o.p.n.) określa prawa, jak i obowiązki stron uczestników transakcji sprzedaży/kupna mieszkania. Z niej możemy dowiedzieć się m.in., kiedy możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej.

To w niej znajdziemy sytuacje, które pozwolą nam odstąpić od umowy deweloperskiej bez żadnych konsekwencji, a deweloper będzie zobligowany do zwrócenia wszelkich przekazanych mu środków finansowych. Jest to jednak tylko kilka przypadków szczegółowo wymienionych w ustawie, w innych sytuacjach możemy ponieść finansowe konsekwencje.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej – najważniejsze informacje

W momencie, gdy decydujemy się na kupno mieszkania od dewelopera, umowa deweloperska to dokument wiążący, który jest absolutnie najważniejszy. Jeśli interesuje nas odstąpienie od umowy deweloperskiej – najważniejsze informacje to dla nas konieczna wiedzy. Kiedy możemy anulować umowę bez konsekwencji finansowych? Jakie są najczęstsze przyczyny odstąpienia od umowy deweloperskiej? – Spróbujmy odpowiedzieć na te pytania.

Przede wszystkim odstąpić od umowy bez konsekwencji finansowych możemy, jeśli:

  • W umowie deweloperskiej brakuje choć jednego elementu wymaganego przez ustawę deweloperską;
  • Podane przez nas informacje w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub załącznikach (wyjątkiem są zmiany podkreślone wyraźnie w umowie);
  • Deweloper nie doręczył na czas prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
  • Informacje zawarte w prospekcie lub w załącznikach, na których podstawie zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
  • Prospekt informacyjny nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej.

Te wyżej wymienione pięć przypadków pozwala nam na zerwanie umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej zawarcia. W przypadku jednak gdy deweloper nie przeniesie na nas praw własności mieszkania w określonym w umowie terminie, możemy odstąpić od umowy po bezskutecznym upływie wyznaczonego deweloperowi terminu 120 dni na przeniesienie własności.

Co, jeśli nie mamy prawnych podstaw do odstąpienia od umowy? Trzeba zdawać sobie sprawę, że jeśli pomiędzy zawarciem umowy kredytu i podpisaniem umowy deweloperskiej a odebraniem kluczy przydarzy nam się jakaś sytuacja losowa (znajdziemy lepszą ofertę, powiększy nam się rodzina, rozwiedziemy się), która zmusi nas do zmiany decyzji dotyczącej zakupu mieszkania, musimy liczyć się z finansowymi konsekwencjami. Kary, które będziemy musieli ponieść, zależą od firmy deweloperskiej.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

O to, o czym należy pamiętać, jeśli jako kupujący chcemy odstąpić od umowy deweloperskiej, zapytaliśmy pana Radcę Prawnego Przemysława Szymczaka.

– Chcąc odstąpić od umowy deweloperskiej, należy sprawdzić, czy i jaką mamy ku temu podstawę prawną – na jakie przepisy się powołać. Może ona wynikać z treści samej umowy, ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 29) bądź kodeksu cywilnego. W zależności od podstawy wypowiedzenia w niektórych sytuacjach musimy liczyć się z koniecznością dochowania odpowiednich terminów, jak również konsekwencjami w postaci zapłaty kosztów np. kary umownej czy odszkodowania – wyjaśnia.

Jak tłumaczy ekspert, jeżeli chodzi o odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę, należy pamiętać również o odpowiedniej formie złożenia wypowiedzenia.

– Jako że umowa została zawarta w formie pisemnej, odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę. W przypadku, jeżeli nie znajdziemy podstawy prawnej, usprawiedliwiającej nasze odstąpienie od umowy deweloperskiej warto rozważyć próbę podjęcia negocjacji z deweloperem, bądź cesji na inną osobę (w celu uniknięcia kosztów) – dodaje Szymczak.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera

Trzeba podkreślić, że nie tylko kupujący może zdecydować się na odstąpienie od umowy. Może to zgodnie z prawem zrobić także deweloper. W przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości określonej w umowie deweloperskiej deweloper najpierw musi wezwać nabywcę w formie pisemnej do uiszczenia zaległych sum. Jeśli świadczenie nie zostanie spełnione w terminie 30 dni od doręczenia wezwania, deweloper ma prawo do odstąpienia od umowy.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera może mieć miejsce także w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru mieszkania lub niepodpisania aktu notarialnego pomimo pisemnych wezwań.

Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej

– Skutki odstąpienia zależne są od podstawy prawnej odstąpienia. Może określać je sama umowa. Jeżeli dokonujemy jej na podstawie art. 29 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, skutek odstąpienia jest taki, że umowę deweloperską uważa się za niezawartą. Nabywca nie może być wówczas obciążony żadnymi kosztami, a wszelkie uiszczone środki na rzecz ceny podlegają niezwłocznemu zwrotowi. Nabywca będzie miał również prawo dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych (kodeks cywilny), a także występować z innymi roszczeniami, które przewidywała treść umowy (np. podwójna wartość zadatku, kary umowne) – wyjaśnia nam pan Radca Prawny Przemysław Szymczak.

Jak dodaje, w przypadku podania jako podstawy przepisów kodeksu cywilnego, gdy druga strona to zakwestionuje, to na nas będzie ciążył obowiązek wskazania okoliczności uzasadniających rozwiązanie umowy deweloperskiej.

Odstąpić, czy może poszukać innego rozwiązania?

Jako nabywcy nieruchomości musimy bardzo uważnie czytać podpisywane dokumenty i być świadomym swych praw, ale także obowiązków. Jak tłumaczyliśmy, tak samo, jak kupujący, deweloper także ma możliwość odstąpienia od umowy, ale tylko w konkretnych wcześniej wspomnianych przypadkach.

Zwróćmy uwagę, że zerwanie umowy bez uzasadnionej przyczyny nie jest możliwe. Może powinniśmy się zastanowić nad podpisaniem na wstępie umowy rezerwacyjnej, która może zapewnić wycofanie się z zakupu mieszkania bez ponoszenia kosztów? Dobrym zabezpieczeniem będzie także wprowadzenie do umowy deweloperskiej, przed jej zawarciem, dodatkowego prawa odstąpienia w określonym terminie, z którego nabywca będzie mógł skorzystać.

Można rozważyć także renegocjacje z deweloperem i bankiem, sprzedaż mieszkania na wczesnym etapie budowy, czy zwyczajne przeczekanie do odbioru kluczy. Na pewno nie warto wpadać w panikę, a zwyczajnie zastanowić się na nad lepszym możliwym dla nas rozwiązaniem.

Zapraszamy również do sięgnięcia po inne porady prawne stworzone w ramach cyklu: Przepis na mieszkanie.

Kolejny artykuł

Koronawirus a kredyt hipoteczny – jak wygląda sytuacja na rynku?
Koronawirus a kredyt hipoteczny – jak wygląda sytuacja na rynku?
Koronawirus a kredyt hipoteczny – to sytuacja, z którą ani bankowcy, ani kredytobiorcy nie mieli dotychczas do czynienia. Dla wszystkich jest to nowość i czas, który wymaga elastyczności i ostrożności w podejmowaniu decyzji. By rozwiać wątpliwości klientów, zebraliśmy najważniejsze informacje w tym temacie. Zapraszamy do lektury!
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu