Umowa rezerwacyjna mieszkania – co to jest i kiedy warto się na nią zdecydować?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Jeśli chcesz mieć pewność, że nikt nie wykupi Twojego wymarzonego mieszkania, zawrzyj umowę rezerwacyjną! Z tego artykułu poznasz najważniejsze informacje na temat tej umowy.

Przejdź do akapitów:

• Co to jest umowa rezerwacyjna mieszkania?
• Umowa rezerwacyjna z deweloperem – kiedy ją podpisać?
• Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Co to jest umowa rezerwacyjna mieszkania?

​​Umowa rezerwacyjna daje konsumentowi niezaprzeczalne korzyści. Z racji tego, że podpisuje się ją często na etapie tzw. dziury w ziemi, klient może z tego zakupu się wycofać, ponieważ nie podpisał głównej umowy. Z kolei kiedy potrzebuje jeszcze czasu do namysłu, czy na pewno chce kupić dane mieszkanie, dzięki umowie rezerwacyjnej wie, że mieszkanie, którym się interesuje, nie zostanie sprzedane innej osobie. Ze względu na duży popyt i atrakcyjność mieszkań z rynku pierwotnego, zwłaszcza jeśli znajdują się w dogodnej lokalizacji, a ceny nie są wygórowane, nowe lokale mogą szybko znikać – dobrze więc zrobić rezerwację.

Jednak wśród umów rezerwacyjnych można wyróżnić dwa rodzaje, dlatego przed podpisaniem należy ustalić z deweloperem, jaka forma nas interesuje.

Zwykła umowa rezerwacyjna

Klasyczna umowa rezerwacyjna oznacza, że konsument tylko rezerwuje mieszkanie i w każdej chwili może zrezygnować z tej decyzji. Taka umowa nie zobowiązuje klienta i dewelopera do podpisania właściwej umowy.

Umowa rezerwacyjna posiadająca elementy umowy przedwstępnej

Taki rodzaj umowy zobowiązuje do podpisania głównej umowy. Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej stanowi rodzaj zabezpieczenia na wypadek, gdyby jedna ze stron uchyliła się od wykonania zobowiązania. O tej formie umowie piszemy bardziej szczegółowo w dalszej części artykułu.

Umowa rezerwacyjna z deweloperem – kiedy ją podpisać?

Kiedy umowa rezerwacyjna z deweloperem będzie dobrym wyborem? Tak jak już wspominaliśmy, umowa rezerwacyjna jest dobrym rozwiązaniem, jeśli chcemy tylko zarezerwować interesujące nas mieszkanie, tak by w razie zmiany decyzji nie ponieść żadnych konsekwencji. Jednym ryzykiem, jeśli oczywiście wybierzemy formę klasycznej umowy rezerwacyjnej, może być utrata wpłaconej zaliczki, zadatku lub opłaty rezerwacyjnej – w zależności który rodzaj płatności wybierzemy.

W przypadku zaliczki, w momencie wycofania się z umowy rezerwacyjnej, następuje zwrot pełnej sumy na konto osoby, która je wpłaciła. Inaczej jest, jeśli chodzi o zadatek stanowiący pewne zabezpieczenie przy podpisywaniu umowy i zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeżeli jedna ze stron nie wykona umowy, druga strona może żądać za to podwójnej wysokości włożonego zadatku. Opłata rezerwacyjna przepada zarówno wtedy, gdy wycofa się klient (opłata na korzyść dewelopera), jak i wtedy, gdy z podpisania umowy zrezygnuje deweloper (opłata na korzyść klienta). Opłata rezerwacyjna wynosi przeważnie od 2 do 20 tysięcy.

Zobacz wszystkie różnice pomiędzy zaliczką a zadatkiem w przypadku kupna mieszkania.

Ważne jest, aby przed podpisaniem umowy bardzo dokładnie przeczytać jej treść.

​​Konsument powinien zwrócić szczególną uwagę na postanowienia dotyczące:

• dokładnego określenia przedmiotu rezerwacji (rodzaju nieruchomości, wielkości nieruchomości, numeru księgi wieczystej, dostępu do garażu, miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej) wraz z określeniem tytułu prawnego dewelopera do nieruchomości;
• czasu, na jaki nieruchomość została zarezerwowana;
• określenia charakteru opłaty ponoszonej przez rezerwującego, tj. czy mamy do czynienia z opłatą bezzwrotną, czy też podlega ona zwrotowi w określonych sytuacjach;
• katalogu przesłanek pozwalający na odstąpienie od umowy przez którąkolwiek ze stron, a także konsekwencji tego odstąpienia. – Sebastian Juszczak, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

​​Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej stanowi połączenie dwóch rodzajów umów.

Jest to większe zobowiązanie niż w przypadku klasycznej umowy rezerwacyjnej – wiąże się bowiem ze zobowiązaniem stron do podpisania umowy przyrzeczonej – ale także większa gwarancja, że dojdzie do sprzedaży zarezerwowanego mieszkania. Taki rodzaj umowy będzie już zawierał wskazanie terminu zawarcia umowy w związku z przeniesieniem własności, uzgodnioną cenę, terminy i harmonogram płatności oraz termin, w którym mieszkanie zostanie przekazane kupującemu.

Czym dokładnie umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna różnią się pomiędzy sobą? Poniżej przedstawiamy obydwie formy.

1. Umowa rezerwacyjna

​2. Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest uregulowana w Kodeksie cywilnym w art. 389-390. Jej istotą jest zobowiązanie się strony lub stron do zawarcia umowy przyrzeczonej na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zasadniczo pełni podobną funkcję jak umowa rezerwacyjna, z tą różnicą, że ma o wiele bardziej rozbudowaną formę, a także więcej sankcji za naruszenie jej postanowień, a przede wszystkim jest uregulowana wprost w Kodeksie cywilnym. Kupujący powinien również zwrócić uwagę na to, w jakiej formie będzie zawarta umowa przedwstępna. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego kupujący będzie mógł dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, o ile ta została zawarta w formie i treści wskazanej w przepisach Kodeksu cywilnego. Warto też zaznaczyć, że zgodnie z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, ale umowa nie została zawarta w formie aktu notarialnego, to druga strona może tylko żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, czyli obejmującego koszty jej zawarcia czy czas poświęcony na negocjacje).” – tłumaczy Sebastian Juszczak

Umowa rezerwacyjna to dobra opcja dla osób, które wciąż zastanawiają się nad wyborem odpowiedniej inwestycji, ale chcą wstępnie zarezerwować dane mieszkanie, aby w między czasie nie zostało kupione przez kogoś innego. Trzeba jednak pamiętać, że z deweloperem można podpisać zarówno zwykłą umowę rezerwacyjną, jak i umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej.

Szukasz innych porad prawnych lub finansowych? Zobacz pozostałe artykuły.