Umowa przedwstępna kupna mieszkania – na czym polega?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Osoby, które chcą kupić mieszkanie muszą przebrnąć przez wiele formalności. Jedną z nich jest umowa przedwstępna kupna mieszkania. Na czym ona polega? Wyjaśniając najprościej, jest to umowa, którą zawiera się, gdy podpisanie umowy przyrzeczonej nie jest możliwe od razu, bo na przykład w mieszkaniu są jeszcze najemcy. Takiej umowy potrzebujemy, gdy w międzyczasie staramy się o kredyt, czy oczekujemy decyzji o warunkach zabudowy. Choć nie jest to umowa ostateczna, to jej zapisy są bardzo ważne, ponieważ przesądzają o możliwości dochodzenia roszczeń w sytuacji, gdy druga strona nie wywiąże się z kontraktu. Spróbujmy krok po kroku wyjaśnić, na czym polega umowa przedwstępna kupna mieszkania, co powinna zawierać, kiedy jest nieważna oraz jakie mogą być konsekwencje jej rozwiązania.

Przejdź do akapitów:

• Na czym polega umowa przedwstępna kupna mieszkania?
• Umowa przedwstępna kupna mieszkania – co powinna zawierać?
• Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?
• Rozwiązanie umowy przedwstępnej kupna nieruchomości – prawa i konsekwencje

Na czym polega umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Według Kodeksu cywilnego (art. 389) umowa przedwstępna kupna mieszkania to „umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy” nazywanej również przyrzeczoną, ostateczną. Można ją zawrzeć zarówno w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Umowę przedwstępną zawieramy zazwyczaj, gdy występują okoliczności, które uniemożliwiają nam zawarcie umowy przyrzeczonej, a sprzedający oraz kupujący chcą mieć pewność, że do transakcji dojdzie. Czym się różni umowa przedwstępna kupna mieszkania od przyrzeczonej? Umowa przedwstępna wiąże się z obowiązkiem zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości, z kolei umowa przyrzeczona zawierana jest w formie aktu notarialnego i ostatecznie wskazuje zarówno prawa, jak i obowiązki kupującego oraz sprzedającego, prowadzące do osiągnięcia zamierzonego kupna lub sprzedaży nieruchomości.

Okoliczności, które mogą uniemożliwiać zawarcie umowy przyrzeczonej to m.in. ubieganie się o kredyt, nieuregulowany stan prawny nieruchomości czy jej obciążenia.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – co powinna zawierać?

​Warto jest wiedzieć, co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania. Wzór umowy przedwstępnej sprawi, że o niczym nie zapomnimy. ​

​​Nasza umowa musi zawierać datę i miejsce jej zawarcia. Musi znaleźć się w niej miejsce na informacje o stronach umowy – wyjaśnienie, czy mamy do czynienia z osobami fizycznymi, prawnymi czy jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej, które na mocy prawa zyskały zdolność prawną (możliwość bycia podmiotem prawa). W przypadku osób fizycznych będzie potrzebne imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu tożsamości, ewentualnie PESEL. Kiedy przynajmniej jedną ze stron jest osoba prawna, trzeba podać nazwę, adres siedziby, NIP oraz dane osoby reprezentującej dany podmiot.

Jednym z kluczowych elementów umowy przedwstępnej jest przedmiot sprzedaży. W tym przypadku będzie to nieruchomość. Trzeba dokładnie opisać mieszkanie, tak by nie było wątpliwości co do jego weryfikacji. W związku z tym, że umowa dotyczy kupna/sprzedaży, należy określić cenę nieruchomości.

W umowie musi znaleźć się też termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to istotne, ponieważ zgodnie z art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego, „jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W razie, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony tą z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie”.

​W umowie przedwstępnej należy też wspomnieć o następstwach wpłacenia zadatku i zaliczki. Trzeba podkreślić, że obie te formy nie są takie same. Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży. Oczywiście, umowa przedwstępna kupna mieszkania musi być podpisana przez obie strony.

Można w niej też zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia dotyczące kar umownych, prawa do odstąpienia od umowy lub warunków zapłaty całej kwoty.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

O to, kiedy umowa przedwstępna jest nieważna, zapytaliśmy Radcę Prawnego Przemysława Szymczaka.

– Przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej. Umowa ta nie zalicza się ponadto do umów wzajemnych. Strony mogą jednak ułożyć stosunek prawny według własnego uznania, byleby jego treść bądź cel nie sprzeciwiały się właściwości tego stosunku, ustawie oraz zasadom współżycia społecznego – wyjaśnia Radca Prawny Przemysław Szymczak.

Jak tłumaczy, zgodnie z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego, w przypadku, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. A gdy zachowano formę aktu notarialnego, może dochodzić przed Sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

– W sytuacji, gdy druga strona uchyla się lub wycofuje z transakcji, możemy również zamiast domagania się wykonania umowy od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu oraz zachować zadatek (w przypadku, gdy został uiszczony), a jeżeli sami go daliśmy żądać zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. O tym, czy przysługują nam inne prawa czy obowiązki może stanowić zawarta przez nas umowa – dodaje.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej kupna nieruchomości – prawa i konsekwencje

Co w przypadku, jeśli nie dostaniemy kredytu, najemcy nie chcą opuścić w terminie mieszkania lub nieruchomość jest obciążona? Jakie konsekwencje spowodować może rozwiązanie umowy przedwstępnej kupna nieruchomości?

Nieważność umowy może wynikać z braku określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej np. określenia stron, przedmiotu umowy czy ceny.

– Dane strony muszą być prawdziwe i określone na tyle wystarczająco, abyśmy byli w stanie ustalić, o jaki podmiot bądź osobę fizyczną konkretnie chodzi. Przy braku dostatecznego zindywidualizowania nieruchomości i przedstawienia odpowiednich danych – przez co niemożliwe będzie ustalenie nieruchomości – umowa przedwstępna również będzie nieważna. Tak samo będzie w przypadku braku ceny lub gdy nie zostaną chociażby ustalone podstawy (stabilne, konkretne, jednoznaczne) do jej ustalenia – tłumaczy Radca Prawny Przemysław Szymczak.

Dodatkowo ekspert zaznacza, że umowa przedwstępna nie wymaga zachowania określonej formy pod rygorem jej nieważności (ad solemnitatem). – Możliwe jest zatem zawarcie takiej umowy w dowolnej formie (ustnie, korespondencyjnie, w formie aktu notarialnego itp.) – wyjaśnia.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania to jeden z początkowych kroków do nabycia na własność nieruchomości. Zawieramy ją wtedy, gdy występują okoliczności, które uniemożliwiają nam zawarcie umowy przyrzeczonej, a sprzedający oraz kupujący chcą mieć pewność, że do transakcji dojdzie. W takiej umowie powinny znaleźć się konkretne informacje dotyczące nieruchomości, jej ceny i daty podpisania umowy ostatecznej. Brak określeń istotnych postanowień umowy przyrzeczonej np. określenia stron, przedmiotu umowy czy ceny, może spowodować, że umowa będzie nieważna.

Zobacz pozostałe porady prawne.