Umowa przedwstępna kupna mieszkania – na czym polega?

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – na czym polega?

Zainteresowani zakupem mieszkania muszą borykać się z wieloma stresującymi formalnościami. Dla wielu osób pojęcia prawnicze, dokumenty, formalności są zupełną nowością. Kupujący nie musi jednak mierzyć się z trudnościami, jeśli krok po kroku zapozna się z procedurami. Jedną z nich jest umowa przedwstępna kupna mieszkania, która stanowi pierwszy krok do nabycia własnej nieruchomości. Zapytaliśmy prawnika, czym dokładnie jest umowa przedwstępna, co powinna zawierać i z czym się wiąże.


Jakie informacje znajdziesz w tym artykule?

Osoby, które chcą kupić mieszkanie, muszą przebrnąć przez wiele formalności. Jedną z nich jest umowa przedwstępna kupna mieszkania. Na czym polega? Wyjaśniając najprościej, jest to umowa, którą zawiera się, gdy podpisanie umowy przyrzeczonej nie jest możliwe od razu, bo na przykład w mieszkaniu są jeszcze najemcy. Takiej umowy potrzebujemy, gdy w międzyczasie staramy się o kredyt, czy oczekujemy decyzji o warunkach zabudowy. Choć nie jest to umowa ostateczna, to jej zapisy są bardzo ważne, ponieważ przesądzają o możliwości dochodzenia roszczeń w przypadku, gdy druga strona nie wywiąże się z kontraktu. Spróbujmy krok po kroku wyjaśnić, na czym polega umowa przedwstępna kupna mieszkania, co powinna zawierać, kiedy jest nieważna oraz jakie mogą być konsekwencje jej rozwiązania.

Przejdź do akapitów:

  1. Na czym polega umowa przedwstępna kupna mieszkania?
  2. Umowa przedwstępna kupna mieszkania – co powinna zawierać?
  3. Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?
  4. Rozwiązanie umowy przedwstępnej kupna nieruchomości – prawa i konsekwencje
  5. Co zatem warto wiedzieć, jak chodzi o umowę przedwstępną kupna mieszkania?

Na czym polega umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Kodek cywilny (art. 389) określa umowę przedwstępną kupna mieszkania następująco: „umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy” nazywanej również przyrzeczoną, ostateczną. Można ją zawrzeć zarówno w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – na czym polega? - 1

Zawieramy ją zazwyczaj, gdy występują okoliczności, które uniemożliwiają nam zawarcie umowy przyrzeczonej, a sprzedający oraz kupujący chcą mieć pewność, że do transakcji dojdzie. Czym się różni umowa przedwstępna kupna mieszkania od przyrzeczonej? Umowa przedwstępna zobowiązuje tylko do zawarcia kolejnej umowy w przyszłości, natomiast umowa przyrzeczona określa w sposób już ostateczny prawa i obowiązki stron, które prowadzą do osiągnięcia zamierzonego kupna/sprzedaży nieruchomości.

Okoliczności, o których mowa to m.in. oczekiwanie na decyzję o warunkach zabudowy, ubieganie się o kredyt, nieuregulowany stan prawny nieruchomości czy służebności i obciążenia lokalu. Co powinna zawierać taka umowa? Zapisy muszą przedstawiać, co jest przedmiotem zakupu: (mieszkanie, powierzchnia całkowita, adres), datę ostatecznej umowy, określać cenę nabytku oraz numer księgi wieczystej nieruchomości. Można w niej też zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia dotyczące na przykład zadatku, kar umownych, prawa do odstąpienia od umowy lub warunków zapłaty całej kwoty.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – co powinna zawierać?

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – na czym polega? - 2

Warto jest wiedzieć, co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania. Wzór sprawi, że o niczym nie zapomnimy. Nasza umowa musi zawierać datę i miejsce jej zawarcia. Musi znaleźć się w niej miejsce na informacje o stronach umowy – wyjaśnienie, czy mamy do czynienia z osobami fizycznymi, prawnymi czy jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej, które na mocy prawa zyskały zdolność prawną (możliwość bycia podmiotem prawa). W przypadku osób fizycznych będzie potrzebne imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu tożsamości, ewentualnie PESEL. Kiedy przynajmniej jedną ze stron jest osoba prawna, trzeba podać nazwę, adres siedziby, NIP oraz dane osoby reprezentującej dany podmiot.

Jednym z kluczowych elementów umowy przedwstępnej jest przedmiot sprzedaży. W tym przypadku będzie to nieruchomość. Trzeba dokładnie opisać mieszkanie, tak by nie było wątpliwości co do jego weryfikacji. W związku z tym, że umowa dotyczy kupna/sprzedaży, należy ustalić cenę nieruchomości wyrażoną w jednostkach pieniężnych.

W umowie musi znaleźć się też termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to istotne, ponieważ zgodnie z art. 389 § 2 kodeksu cywilnego, „jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W razie, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony tą z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie”.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – na czym polega? - 3

W umowie przedwstępnej należy też wspomnieć o następstwach wpłacenia zadatku i zaliczki. Trzeba podkreślić, że obie te formy nie są takie same. Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży. Oczywiście, umowa przedwstępna kupna mieszkania musi być podpisana przez obie strony.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

O to, kiedy umowa przedwstępna jest nieważna, zapytaliśmy pana Radcę Prawnego Przemysława Szymczaka.

"Przepisy kodeksu cywilnego nie regulują prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej. Umowa ta nie zalicza się ponadto do umów wzajemnych. Strony mogą jednak ułożyć stosunek prawny według własnego uznania, byleby jego treść, bądź cel nie sprzeciwiały się właściwości tego stosunku, ustawie oraz zasadom współżycia społecznego" – wyjaśnia.

Jak tłumaczy pan Przemysław Szymczak (zgodnie z art. 390 § 1 kodeksu cywilnego), w przypadku, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, a gdy zachowano formę aktu notarialnego, może dochodzić przed Sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

"W sytuacji, gdy druga strona uchyla się lub wycofuje z transakcji, możemy również zamiast domagania się wykonania umowy od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu oraz zachować zadatek (w przypadku, gdy został uiszczony), a jeżeli sami go daliśmy żądać zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. O tym, czy przysługują nam inne prawa, czy obowiązki może stanowić zawarta przez nas umowa." – dodaje.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej kupna nieruchomości – prawa i konsekwencje

Co w przypadku, jeśli nie dostaniemy kredytu, najemcy nie chcą opuścić w terminie mieszkania, nieruchomość jest obciążona? Jakie prawa i konsekwencje spowodować może rozwiązanie umowy przedwstępnej kupna nieruchomości? Pan Radca Prawny Przemysław Szymczak zaznacza, że umowa przedwstępna nie wymaga zachowania określonej formy pod rygorem jej nieważności (ad solemnitatem). – Możliwe jest zatem zawarcie takiej umowy w dowolnej formie (ustnie, korespondencyjnie, w formie aktu notarialnego itp.). – wyjaśnia.

Dodaje jednak, że nieważność umowy może jednak wynikać z innych powodów, jak brak określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej np. określenia stron, przedmiotu umowy czy ceny.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – na czym polega? - 4

Co zatem warto wiedzieć, jak chodzi o umowę przedwstępną kupna mieszkania?

Umowa przedwstępna kupna mieszkania to jeden z początkowych kroków do nabycia na własność nieruchomości. Zawieramy ją, jeśli występują okoliczności, które uniemożliwiają nam zawarcie umowy przyrzeczonej, a sprzedający oraz kupujący chcą mieć pewność, że do transakcji dojdzie. W takiej umowy powinny znaleźć się konkretne informacje dotyczące nieruchomości, jej ceny i daty podpisania umowy ostatecznej. Jak wyjaśniał nam Pan Radca Prawny Przemysław Szymczak, brak określeń istotnych postanowień umowy przyrzeczonej np. określenia stron, przedmiotu umowy czy ceny, może stanowić o nieważności umowy. Trzeba pamiętać, że każdą wątpliwość pomoże rozwiązać specjalista, np. doradca prawny.

Kolejny artykuł

Kredyt hipoteczny kroku po kroku – czyli jak zwiększyć zdolność kredytową, jakich dokumentów potrzebujesz i ile trwa proces
Kredyt hipoteczny kroku po kroku – czyli jak zwiększyć zdolność kredytową, jakich dokumentów potrzebujesz i ile trwa proces
Kredyt hipoteczny to bardzo specyficzny produkt finansowy. Opiewa na olbrzymie sumy, jest wieloletnim zobowiązaniem i łączy się z przełomową, ale i niełatwą decyzją o zakupie własnego mieszkania. Poznanie jego specyfiki pozwoli przyszłym kredytobiorcom zrozumieć wszystkie procedury, podjąć optymalne decyzje i uniknąć rozczarowań. W poniższym materiale pokażemy, jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku i prześledzimy przygotowania oraz sam proces ubiegania się o kredyt hipoteczny. Dowiesz się też jak zwiększyć zdolność kredytową, jakie dokumenty przygotować oraz ile czasu na to zarezerwować.
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu