Umowa przyrzeczona – co to jest?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, co to jest umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości i jakie ma ona zastosowanie podczas kupna mieszkania. Wyjaśnimy także jakich kosztów umowy przyrzeczonej możemy się spodziewać. Kwestie prawne wyjaśnia nasz ekspert – Sebastian Juszczak (Polski Związek Firm Deweloperskich, dział prawny).

Przejdź do akapitów:

• Co to jest umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości?
• Co oznacza umowa przyrzeczona?
• Jakie są koszty umowy przyrzeczonej?

Co to jest umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości?

Co to jest umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości i co powinna zawierać? Umowa przyrzeczona jest nieodzownym elementem kupna nieruchomości i stanowi następstwo umowy przedwstępnej. Jest to rodzaj gwarancji i zabezpieczenie interesów obu stron: nabywcy nieruchomości i osoby sprzedającej. Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości zawierana jest w formie aktu notarialnego.

Aby umowa miała moc prawną powinna zawierać zgodne ze stanem faktycznym, aktualne dane. Polecamy dobrze przejrzeć umowę, aby mieć pewność, że jest zgodna z prawem Kodeksu cywilnego. W umowie powinny znaleźć się podstawowe informacje, takie jak tytuł umowy oraz data i miejsce jej zawarcia. Niezbędne będą szczegółowe dane na temat obydwu ze stron umowy, koszt sprzedaży i treść zobowiązania wraz z datą wykonania. Oprócz tego w umowie przyrzeczonej powinny zostać zawarte ustalenia dotyczące dopuszczalnych zmian w umowie właściwej oraz rozwiązywania ewentualnych sporów pomiędzy nabywcą a sprzedającym. Nie może zabraknąć również informacji o aneksach do umowy.

Co oznacza umowa przyrzeczona?

Umowa przyrzeczona jest bezpieczniejszą alternatywą dla umowy przedwstępnej. Dlaczego? Przede wszystkim umowa ta jest zawierana w formie aktu notarialnego. Notariusz ma obowiązek sprawdzić stan prawny mieszkania, żeby mieć pewność, że nie jest ono obciążone hipoteką lub roszczeniami osób trzecich. Musi upewnić się także, czy lokal nie jest zadłużony lub nie stanowi przedmiotu egzekucji komorniczej. Jest to bardzo istotne, ponieważ takie zaległe zobowiązania mogłyby przejść na nowego nabywcę nieruchomości.

W jakim terminie powinna zostać podpisana umowa przyrzeczona? Termin podpisania umowy przyrzeczonej powinien zostać jasno określony w umowie przedwstępnej i do niego powinny dostosować się obie strony. Jeśli jednak zdarzy się sytuacja, w której nie mamy określonego terminu to strony mają rok (licząc od daty zawarcia umowy przedwstępnej) na wyznaczenie nowego terminu. Jeśli w tym czasie nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna ulegnie przedawnieniu i nie dojdzie do sprzedaży. W sytuacji, gdy każda ze stron podała inny termin podpisania umowy przyrzeczonej – obowiązuje termin osoby, która jako pierwsza złożyła oświadczenie.

Pamiętajmy, że jeśli druga strona unika podpisania umowy przyrzeczonej powinna zapalić się nam czerwona lampka ostrzegawcza. W takiej sytuacji mamy dwa rozwiązania do wyboru: za pomocą drogi sądowej możemy żądać podpisania umowy lub możemy starać się o odszkodowanie.

Pojęcie umowy przyrzeczonej jest ściśle powiązane z umową przedwstępną. Zgodnie z art. 389 § 1 k.c., umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W uproszczeniu – w przypadku sprzedaży nieruchomości umowa przedwstępna będzie nas zobowiązywać do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a na mocy umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości. – Sebastian Juszczak, Polski Związek Firm Deweloperskich

Dodaje także, że kupujący powinien również zwrócić uwagę na to, w jakiej formie będzie zawarta umowa przedwstępna. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego kupujący będzie mógł dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, o ile ta została zawarta w formie i treści wskazanej w przepisach Kodeksu cywilnego. Dodatkowo zgodnie z art. 158 k.c. zdanie pierwsze umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Jakie są koszty umowy przyrzeczonej?

Przepisy jasno nie określają, która ze stron ponosi koszty umowy przyrzeczonej. Jest niepisana zasada, że koszty związane z zawarciem aktu notarialnego przy sprzedaży mieszkania ponosi kupujący. Może być też tak, że strony mogą się podzielić opłatą po połowie, o ile w umowie został zawarty odpowiedni zapis.

A jakich kosztów spodziewać się za usługę notariusza? Notariusze mają ustaloną maksymalną stawkę jaką mogą pobrać za wykonaną usługę, jednak pamiętajmy, że czym bardziej prestiżowa kancelaria notarialna i bardziej doświadczeni pracownicy tym cena adekwatnie będzie wyższa. Przy kosztach notarialnych należy uwzględnić:

• taksę notarialną (jej koszt zależy od wartości nieruchomości: klik)
• założenie księgi wieczystej (60 zł),
• wpis prawa własności do księgi wieczystej (200 zł),
• podatek od wpisu hipoteki (19 zł),
• odpis aktu notarialnego (od 6 do 20 zł za stronę).

Zakup mieszkania wiąże się z wieloma obowiązkami i dokumentami, wśród których istotnym krokiem są umowy podpisywane z deweloperem. Należy tutaj pamiętać, że umowa przyrzeczona jest formalnie zatwierdzona u notariusza, więc ma większą moc prawną niż umowa przedwstępna. Dzięki zawarciu umowy będziemy o krok bliżej do ustanowienia odrębnej własności lokalu!

Jeśli zainteresował Cię ten artykuł i chcesz pogłębić wiedzę na tematy związane z zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego, polecamy porady znajdujące się w dziale Prawo i Finanse.