Ustanowienie odrębnej własności lokalu przez dewelopera – jak załatwić formalności?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Zwieńczeniem kupna mieszkania jest przeniesienie własności z dewelopera na nabywcę. Ten ostatni krok pozwoli w pełni cieszyć się naszym prywatnym nowym miejscem na ziemi. W tym artykule krok po kroku opiszemy, na czym polega oraz jak przebiega procedura ustanowienia odrębnej własności. Jakie dokumenty są niezbędne do podpisania umowy przenoszącej? Jakich kosztów możemy się spodziewać podczas procedury ustanowienia odrębnej własności lokalu? Kwestie prawne wyjaśnia nasz ekspert – Sebastian Juszczak (Polski Związek Firm Deweloperskich, dział prawny)

Przejdź do akapitów:

• Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu – ostatni krok do własnej nieruchomości
• Jak przebiega procedura ustanowienia odrębnej własności lokalu?
• Ustanowienie odrębnej własności lokalu – dokumenty
• Ustanowienia odrębnej własności lokali – koszty

Według przepisu zawartego w umowie deweloperskiej, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia na nabywcę prawa, po zakończonych pracach. Nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera i poczet ceny nabycia tego prawa.

Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu – ostatni krok do własnej nieruchomości

Najważniejszym dokumentem podczas kupna mieszkania jest umowa deweloperska zawarta między nabywcą a sprzedającym. Umowę deweloperską określa Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego, która reguluje tryb zawierania umów w ramach tzw. przedsięwzięć deweloperskich. To właśnie ta umowa zawiera w sobie wszystkie najpotrzebniejsze artykuły oraz dodatkowe aneksy do nabycia nieruchomości. Umowa deweloperska jest ukłonem w stronę nabywców, ponieważ zabezpiecza ich przed wszelkimi niedogodnościami.

Po długim wyczekiwaniu na idealne mieszkanie i przejściu przez umowę deweloperską oraz wszystkie procedury odbioru mieszkania, w końcu nadszedł ten moment – ustanowienie odrębnej własności lokalu. Po zakończonym procesie odbioru mieszkania, podczas którego polecamy skorzystać z pomocy m.in. inżynierów budowlanych, następuje czas na wyodrębnienie lokalu przez dewelopera.

Do tego momentu nabyliśmy tylko prawo do mieszkania, a nie byliśmy jego prawowitymi oraz jedynymi właścicielami. Dzięki podpisaniu umowy sprzedaży, ustanowienie odrębnej własności lokalu będzie mogło zostać zrealizowane.

Jak przebiega procedura ustanowienia odrębnej własności lokalu?

Odrębna własność lokalu może zostać ustanowiona po zakończeniu wcześniejszych etapów, czyli uregulowaniu wszelkich kosztów oraz spełnieniu zobowiązania zawartego w umowie deweloperskiej. Deweloper po zakończeniu budowy ma 30 dni na ustalenie odrębnej własności lokalu. Następnie ma on 3 miesiące na przeniesienie własności lokalu, licząc od dnia odbioru lokalu przez organ nadzoru budowlanego. Aby dokonać odbioru mieszkania należy dokonać wyboru dogodnego dla nas terminu. Jeśli nieruchomość będzie spełniała wszelkie wymagania oraz normy, spisujemy protokół zdawczo-odbiorczy oraz możemy wybrać termin podpisania aktu notarialnego.

Przebieg ustanowienia odrębnej własności lokalu:

Poniżej prezentujemy podstawowe kroki ustanowienia odrębnej własności lokalu, przygotowane przez naszego eksperta ds. prawnych – Sebastiana Juszczaka z PZFD:

• W przypadku nabywania lokalu od dewelopera istotne jest to, że na moment podpisywania umowy deweloperskiej nasz lokal najczęściej zarówno fizycznie, jak i prawnie nie istnieje – konieczne jest jego wyodrębnienie.
• Aby wyodrębnienie było w ogóle możliwe konieczne jest wcześniejsze uzyskanie przez dewelopera zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego wydawanego przez starostę.
• Do wniosku o wydanie zaświadczenia należy dołączyć m. in. dokumentację techniczną lub inwentaryzację budynku czy mapę ewidencyjną.
• Po uzyskaniu zaświadczenia, deweloper musi złożyć wniosek o założenie dla lokalu mieszkalnego kartoteki, tak aby umożliwić jego ujawnienie w ewidencji gruntów i budynków.
• Kartoteka lokalu i zaświadczenie o samodzielności lokalu będą niezbędne przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność, gdzie jednocześnie dojdzie do wyodrębnienia lokalu. Zgodnie z art. 7 ust. 3, zamieszczonym w Ustawie o własności lokali, w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, powództwo o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia może wnieść również właściwy z uwagi na położenie nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta, starosta.
• Umowa przeniesienia własności, w której jednocześnie dojdzie do ustanowienia odrębnej własności lokalu, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
• Ostatnim krokiem będzie konstytutywny wpis w księdze wieczystej – odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego złoży notariusz, po zawarciu umowy.

Zależnie od zapisu w umowie deweloperskiej, wybór kancelarii notarialnej może leżeć po stronie dewelopera lub nabywcy, co tyczy się również kosztów owej usługi. Procedura ustanowienia odrębnej własności lokalu musi zostać zapisana w formie aktu notarialnego, aby działanie miało moc prawną. Po dokonaniu wszelkich zapisów oraz przedstawieniu niezbędnych dokumentów, notariusz składa wniosek o zapis w księgach wieczystych do sądu wieczystoksięgowego i mieszkanie należy w pełni do nas.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu – dokumenty

Oficjalnie w polskim prawie nie ma dokładnego zapisu, jakie dokumenty powinny składać się na ustanowienie odrębnej własności lokalu. Aby dokument miał moc prawną musi zawierać formę aktu notarialnego. W branży umownie przyjęło się, że do finalizacji umowy potrzebne są nam następujące dokumenty dotyczące nieruchomości:

• wniosek o założenie księgi wieczystej dotyczącej danego mieszkania,
• postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w paragrafach umowy deweloperskiej,
• opis stanu prawnego przedmiotu umowy,
• rozliczenie kosztów ponoszonych przez nabywcę na etapie budowy,
• ustalenie dotyczące rękojmi lub gwarancji,
• zasady określające korzystanie z części wspólnej nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów i budynków,
• potwierdzenie przelewu.

Wyżej wymienione dokumenty dotyczą nieruchomości, jednakże my jako nabywcy musimy pamiętać, aby zabrać ze sobą dowód osobisty lub paszport dla potwierdzenia tożsamości.

Pamiętajmy, aby skrupulatnie przypilnować procesu podpisania umowy oraz zadbać, aby wszystkie dokumenty ustanowienia odrębnej własności lokalu były poprawnie sporządzone. Koszty za usługę notarialną ponosi nabywca, dlatego postarajmy się o dostarczenie wszelkich niezbędnych dokumentów, by ograniczyć się do jednego spotkania.

Ustanowienia odrębnej własności lokali – koszty

Ekspert z Polskiego Związku Firm Deweloperskich tłumaczy, że na koszty ustanowienia odrębnej własności lokalu składają się m.in.:

• opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego (oraz ewentualne opłaty od pełnomocnictwa),
• koszty czynności notarialnej przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność, zależne od wartości lokalu mieszkalnego,
• opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego, za wpisanie własności w księdze, czy za wpisanie udziałów we współwłasności nieruchomości.

Aby procedura wyodrębnienia lokalu przez dewelopera miała moc prawną trzeba udać się do notariusza, aby spisać ją w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu wiąże się z kosztami, a ich wysokość uzależniona od cennika danej kancelarii notarialnej

Biorąc pod uwagę koszty ustanowienia odrębnej własności lokalu musimy mieć na uwadze także opłaty za:

• dokonanie wpisu w księdze wieczystej,
• ustanowienie hipoteki,
• podatek VAT,
• koszty aktu notarialnego.

Proces nabycia nieruchomości zawiera szereg dokumentów, które są naszym zabezpieczeniem i gwarancją otrzymania mieszkania. Pamiętajmy, aby bardzo dokładnie i skrupulatnie przeglądać wszystkie dokumenty przed ich podpisaniem. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości co do danych zapisów, skorzystajmy z pomocy wykwalifikowanych specjalistów.

Umowa przenosząca, określająca wyodrębnienie lokalu przez dewelopera, jest już ostatnią prostą do naszych wymarzonych czterech kątów. Jest ona dowodem świadczącym o tym, że jesteśmy właścicielami danej nieruchomości, więc pamiętajmy jak ważne są poprawnie sformułowane paragrafy oraz artykułu.

Jeśli zaciekawił Cię ten temat i pragniesz uzupełnić wiedzę o zakupie inwestycji deweloperskich, polecamy zapoznać się z artykułami obido z działu Prawo i Finanse.