Rękojmia dewelopera – co to jest i jakie daje prawa?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, czym jest rękojmia dewelopera i jakie prawa zapewnia konsumentowi. Dowiesz się również, jaka jest różnica pomiędzy rękojmią a gwarancją.

Przejdź do akapitów:

• Co to jest rękojmia dewelopera?
• Odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania
• Rękojmia na mieszkanie od dewelopera – jaki jest czas jej trwania i czego można żądać?
• Rękojmia dewelopera a gwarancja – czym się od siebie różnią?

Co to jest rękojmia dewelopera?

Ustawa o rękojmi – zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego – zobowiązuje dewelopera do naprawy wad znalezionych w mieszkaniu i jest on odpowiedzialny zarówno za wady fizyczne, jak i prawne. Rękojmia jest uchwalona ustawą, więc jest niezależna od woli klienta i dewelopera, a także treści umowy sprzedaży – po prostu deweloper ma obowiązek naprawić każdą wadę i usterkę.

Rękojmia dewelopera to bardzo wygodne i korzystne rozwiązanie z punktu widzenia klienta. Dzięki rękojmi klient jest zabezpieczony przed ewentualnymi wadami i usterkami, które mogą pojawić się długo po odbiorze technicznym mieszkania.

Jeśli skorzystasz z rękojmi, masz prawo wymagać od dewelopera usunięcia znalezionych usterek i poniesienia za to kosztów, żądać, aby cena mieszkania została obniżona – adekwatnie do wielkości stwierdzonej wady, albo w ostateczności odstąpić od umowy, gdy wada jest bardzo duża i uniemożliwia komfortowe korzystanie z mieszkania.

Odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania

Jakie wady nieruchomości obejmuje rękojmia dewelopera? Odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania odnosi się do sytuacji, gdy:

• mieszkanie nie nadaje się do celu, w jakim zostało kupione,
• mieszkanie zostało wydane w stanie niekompletnym (brak rzeczy, które były zapisane w umowie),
• mieszkanie nie ma odpowiednich właściwości (inna liczba pomieszczeń, inny metraż mieszkania, brak komórki lokatorskiej pomimo tego, że miała być),
• mieszkanie posiada usterki (np. złe położenie instalacji elektrycznej).

​​Przez konsumentów najczęściej zgłaszane są wady dotyczące balkonów i tarasów, klatek schodowych, wind i korytarzy, elewacji i dachów, wentylacji i instalacji hydraulicznych. Często zgłaszane są także krzywe ściany, pęknięcia na ścianach lub sufitach, a także nieszczelne lub zacinające się okna.

Pamiętaj, że jeśli deweloper poinformował Cię wcześniej o występującej wadzie, a mimo to zdecydowałeś się na zakup mieszkania – nie będziesz miał prawa do tego, aby dochodzić roszczeń wynikających z tytułu rękojmi.

Rękojmia na mieszkanie od dewelopera – jaki jest czas jej trwania i czego można żądać?

Zgodnie z art. 568 k.c. sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. – mówi mecenas Przemysław Dziąg, Radca Prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Ustawa o rękojmi pozwala na zgłaszanie wad dotyczących danej inwestycji przez 5 lat od dnia, w którym zostało odebrane mieszkanie od dewelopera. Takie przepisy obowiązują już w przypadku tych nieruchomości, które zostały kupione po 25 grudnia 2014 roku. Wcześniej okres, przez który można było zgłaszać usterki w kupionym mieszkaniu wynosił 3 lata.

Z uwagi na to, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter czasowy, chcąc z niej skorzystać powinniśmy przed upływem terminu, odpowiedniego do rodzaju wady, zgłosić ją bezpośrednio sprzedawcy. Najlepiej jest to uczynić listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Czasami umowy przewidują jeszcze inne formy komunikacji między sprzedającym a nabywcą, niemniej jednak przesyłka rejestrowana stanowi najlepszy dowód, że zawiadomiliśmy o wadzie przed upływem terminu do stwierdzenia wady. Zgłoszenie wady po upływie tego terminu powoduje wygaśnięcie uprawnień kupującego. W zawiadomieniu powinniśmy szczegółowo opisać wadę, miejsce jest wystąpienia, najlepiej załączając również dokumentację fotograficzną. Trzeba również powołać się na umowę, z której wykonaniem wiąże się wystąpienie wady. Ważne jest również to, żeby wskazać, czego konkretnie domagamy się od dewelopera, czyli czy chcemy naprawy wadliwej rzeczy czy wymiany jakiejś rzeczy na rzecz wolną od wad. Ustawa przewiduje także możliwość żądania obniżenia ceny, czy odstąpienia od umowy, o ile sprzedawca nie naprawił rzeczy wadliwej lub nie wymienił jej na wolną od wad. – mówi mecenas Przemysław Dziąg Radca Prawny PZFD.

Deweloper jest odpowiedzialny za wady w mieszkaniu w przypadku nieszczelnych okien, nierównych podłóg, uszkodzonych instalacji, niekompletnie wykończonych instalacji, okien czy drzwi, ale również wtedy, gdy rozkład mieszkania jest inny niż w umowie, zostały użyte inne materiały wykończeniowe niż te wskazane w umowie albo też widok z okien jest zupełnie inny od tego, który obiecywał deweloper.

​​W sytuacji, kiedy deweloper uchyla się od naprawienia wady, nabywca mieszkania ma prawo:

• żądać obniżenia ceny – do takiej, która będzie zgodna z wielkością usterki,
• żądać wymiany nieruchomości na wolną od wad,
• rozwiązać umowę.

Rękojmia dewelopera a gwarancja – czym się od siebie różnią?

Jeśli stwierdzisz wadę w nowym mieszkaniu i konieczna jest reklamacja od dewelopera, masz do wyboru dwa rozwiązania: rękojmię i gwarancję. Obydwie formy mają na celu chronić klienta i pomóc mu w rozwiązaniu napotkanych problemów. Jednak musisz pamiętać, że rękojmia i gwarancja różnią się pomiędzy sobą kilkoma kwestiami. Jaka zatem reklamacja od dewelopera będzie korzystniejsza?

Rękojmia

Rękojmia jest usankcjonowana prawnie, więc daje nabywcy mieszkania większą pewność, że deweloper dokona wymaganych napraw. Dzięki rękojmi łatwiej dochodzić swoich praw, czy to z deweloperem, czy w sądzie.

Gwarancja

Gwarancja zależy od podpisanej umowy i samego dewelopera, nie daje więc pewności, że znalezione usterki zostaną naprawione.

​​Najważniejszą różnicą jest to, że rękojmia to ustawowa odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania – zarówno wady fizyczne, jak i wady prawne – które kupujący znalazł w mieszkaniu już po jego odbiorze i wcześniej nie został o nich poinformowany przez dewelopera. Rękojmia zobowiązuje więc dewelopera do poniesienia odpowiedzialności za znalezione wady w mieszkaniu. Gwarancja natomiast jest udzielana przy zakupie mieszkania i tak naprawdę nie wiąże się ona z obowiązkiem sprzedawcy, a bardziej z jego dobrą wolą. Gwarancja oznacza, że jeśli w okresie objętym gwarancją wystąpią jakieś wady, to klient może dokonać reklamacji, co nie oznacza, że zakończy się ona sukcesem.

Rękojmia dewelopera to zabezpieczenie dla klientów, w przypadku znalezienia wad w mieszkaniu już po jego odbiorze. Z racji tego, że rękojmia jest odpowiedzialnością ustawową, deweloper musi naprawić zgłoszone usterki.

Zobacz także artykuł o ubezpieczeniu mieszkania.