Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania – czym się różnią?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z naszego artykułu dowiesz się, jaka jest różnica między zaliczką a zadatkiem przy kupnie mieszkania i na co szczególnie zwrócić uwagę przed opłaceniem danego zobowiązania przy zawieraniu umowy przedwstępnej.

Przejdź do akapitów:

• Zadatek przy zakupie mieszkania
• Zadatek a kredyt hipoteczny
• Zaliczka przy zakupie mieszkania
• Zaliczka a kredyt hipoteczny
• Różnica między zaliczką a zadatkiem przy kupnie mieszkania

Zakup mieszkania zazwyczaj wiąże się z podpisaniem umowy przedwstępnej. Aby sfinalizować taką umowę, konieczne jest zazwyczaj wpłacenie odpowiedniej kwoty na rzecz osoby sprzedającej mieszkanie. Takie zobowiązanie może mieć formę zadatku lub zaliczki. Na czym dokładnie polegają te dwa sposoby płatności?

Zadatek przy zakupie mieszkania

Zadatek – zgodnie z Art. 394, Dz.U.2023.1610 t.j. – oznacza:

§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Instytucja zadatku podlega zapisom kodeksu cywilnego. Dzięki temu, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, w przypadku omawianego przykładu mieszkania, druga ma prawo odstąpić od umowy przedwstępnej bez wyznaczenia dodatkowego terminu i zatrzymać zadatek. Co ważne, jeśli osobą, która nie wywiązała się z umowy jest sprzedający, kupujący może żądać od niego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości – Przemysław Szymczak, Kancelaria Radcy Prawnego Przemysław Szymczak.

Taka forma zobowiązania będzie wpływała na mobilizację jednej i drugiej strony. Sprzedający raczej nie powinien zrywać umowy przedwstępnej, ponieważ będzie wtedy narażony na poniesienie kosztów. Natomiast osoba kupująca w chwili odstąpienia od umowy straci wpłacone w formie zadatku pieniądze. Dodatkowo istnieje kilka przypadków, kiedy osoba sprzedająca mieszkanie ma możliwość oddania zadatku kupującemu w niepowiększonej kwocie.

Kiedy zadatek na mieszkanie nie ulega zmianie?

1. Umowa nie została sfinalizowana i żadna ze stron nie ponosi za to odpowiedzialności.
2. Umowa nie została sfinalizowana, ale odpowiedzialność za to ponoszą obie strony.
3. Umowa na mocy postanowienia sądowego została rozwiązana za porozumieniem obu stron.

Te trzy sytuacje sprawiają, że zadatek, który musi zwrócić sprzedający osobie kupującej, nie zostanie podwojony. Terminem, w którym powinien być zwrócony zadatek będzie data odstąpienia od umowy przedwstępnej.

​Co ważne, zadatek ma swój termin ważności. Zgodnie z art. 390 k.c. roszczenia z umowy przedwstępnej, a co za tym idzie również zadatek, przedawniają się po upływie roku od dnia, gdy umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta.

Zadatek a kredyt hipoteczny

W przypadku, gdy starasz się o kredyt i bank odrzuci Twój wniosek, a Ty nie będziesz miał innego źródła finansowego, Twój zadatek przepadnie. Istnieje możliwość, że za porozumieniem stron (kupujący i sprzedający) w umowie przedwstępnej zostanie zawarta klauzula, mówiąca o tym, że w przypadku odrzucenia wniosku kredytowego z powodu braku zdolności kredytowej – zadatek zostanie zwrócony kredytobiorcy. Nie jest to jednak pewne, ponieważ bank nie zawsze podaje powód odrzucenia wniosku, a bez tego klauzula przy umowie przedwstępnej będzie nieważna.

Przy zakupie mieszkania na kredyt, zadatek traktowany jest jako wkład własny. Przykładowo jeśli wybierzesz kredyt z 10% wkładem własnym i Twój zadatek na mieszkanie też wynosi 10%, to wystarczy tylko uiszczenie kwoty zadatku bez konieczności wpłaty pieniędzy na potrzeby wkładu własnego. Pamiętaj jednak, że im większy wkład własny, tym atrakcyjniejsze warunki kredytowe.

Zaliczka przy zakupie mieszkania

Pojęcie zaliczki, w przeciwieństwie do zadatku, nie jest wyjaśnione przez zapisy kodeksu cywilnego, dlatego zwrot zaliczki, w przypadku niewywiązania się ze zobowiązań, będzie podlegał ogólnym przepisom odnoszącym się do wykonania umów wzajemnych. Zaliczka niesie ze sobą mniej konsekwencji niż zadatek. Ta forma płatności zazwyczaj podlega zwrotowi, dlatego jeśli sprzedający wycofa się z transakcji to kupujący będzie zobowiązany oddać mu wpłacone pieniądze. To działa też w drugą stronę. Jeśli sprzedający znajdzie innego kupującego – takiego, który np. jest gotowy kupić nieruchomość za gotówkę lub wyższą cenę – to po zwrocie zaliczki będzie mógł bez żadnych konsekwencji wycofać się z transakcji. Dlatego też zaliczka nie stanowi zabezpieczenia dla osoby kupującej mieszkanie. Zasady dotyczące zaliczki można jednak zmodyfikować dodając do umowy odpowiednie zapisy.

Zaliczka a kredyt hipoteczny

Kupujący ze sprzedającym mogą ustalić, że zamiast zadatku zostanie wybrana zaliczka. Zaliczka podlega bowiem zwrotowi, dlatego jeśli jesteś kupującym i bank odrzuci Twój wniosek o kredyt hipoteczny, nie musisz martwić się o jej zwrot. Niestety tutaj zagrożeniem jest to, że zaliczka nie ma mocy prawnej, dlatego – podczas gdy Ty będziesz np. załatwiał formalności w banku – sprzedający może dostać korzystniejszą ofertę kupna i wybraną przez Ciebie nieruchomość sprzedać komuś innemu.

Zabezpieczeniem przed utratą nieruchomości, w przypadku problemów z kredytem, może być wpłacenie pieniędzy po części na poczet zaliczki i zadatku. Dzięki temu masz pewność, że nieruchomość jest zarezerwowana tylko dla Ciebie i sprzedający – podczas trwania łączącej was umowy przedwstępnej – nie ma prawa sprzedać jej komuś innemu. Jednak tutaj z kolei, w przypadku odrzucenia wniosku kredytowego w banku – stracisz zadatek, a odzyskasz tylko zaliczkę.

Zaliczka na mieszkanie też może być uznana przez bank za wkład własny. Jednak żeby tak się stało, musisz mieć udokumentowane potwierdzenie tego, że wpłaciłeś ją sprzedającemu.

Różnica między zaliczką a zadatkiem przy kupnie mieszkania

Różnica między zaliczką a zadatkiem przy kupnie mieszkania opiera się przede wszystkim na kwestii prawnej. Z tego punktu zadatek jest formą bezpieczniejszą zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.

Kolejnym elementem różniącym zaliczkę i zadatek będzie wysokość kwoty, którą trzeba uiścić przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. Tak naprawdę nie istnieją jakieś sztywne, odgórnie ustalone kwoty, a finalna wysokość zaliczki i zadatku ustalana jest pomiędzy sprzedającym a kupującym. Jednak jeśli chodzi o zadatek, można zauważyć pewne najczęściej występujące schematy.

​Przyjmuje się, że zadatek wynosi 10% wartości mieszkania, jest to niepisana zasada przyjęta w praktyce. Dobra praktyka nakazuje, by kwota zadatku nie przekraczała 20% wartości nieruchomości, aczkolwiek nie jest to zakazane. Jeśli sprzedajesz mieszkanie, powinieneś być o tyle ostrożny, że wysoki zadatek byłby „atrakcyjny” dla drugiej strony zwłaszcza w przypadku niewykonania umowy z Twojej strony, gdyż kupujący miałby prawo domagać się zapłaty sumy wyższej od wpłaconego zadatku. – mówi Przemysław Szymczak, Kancelaria Radcy Prawnego Przemysław Szymczak

Poszukujesz porad prawnych? Sprawdź nasze pozostałe artykuły.