Umowa deweloperska – wszystko, co musisz wiedzieć

Umowa deweloperska – wszystko, co musisz wiedzieć

Sprzedaż mieszkań deweloperskich w ostatnich latach rozwija się w zawrotnym tempie. Polacy coraz częściej decydują się inwestować swoje oszczędności w nieruchomości. Przy zakupie mieszkania nieodzownym elementem jest umowa deweloperska. Czym dokładnie jest umowa deweloperska i dlaczego jest tak istotna podczas nabycia nowej inwestycji?


Czego dowiesz się z tego artykułu?

Jeśli planujesz w najbliższym czasie nabyć nieruchomość, obowiązkowo musisz wiedzieć co to jest umowa deweloperska. Z tego artykułu dowiesz się, co powinna zawierać umowa deweloperska i na jakie aspekty w szczególności zwrócić uwagę. Wyjaśnimy z jakimi kosztami wiąże się umowa deweloperska oraz w jakim momencie zdecydować się na kredyt podczas kupna mieszkania. Kwestie prawne wyjaśnia nasz ekspert – Sebastian Juszczak (Polski Związek Firm Deweloperskich, dział prawny).

Umowa deweloperska jest bardzo ważnym dokumentem podczas zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. To dzięki jej zapisom obie strony mają pewność co do swoich praw i obowiązków. Umowa została uregulowana prawnie i posiada oficjalny wzór, który znajduje się między innymi na rządowej stronie gov.pl.

Czym jest umowa deweloperska?

Czym jest umowa deweloperska? Umowa deweloperska zobowiązuje zarówno dewelopera, jak i nabywcę nieruchomości. Deweloper ma obowiązek wybudować inwestycję i przenieść prawa do lokalu na nabywcę, natomiast nabywca obliguje się do zakupu mieszkania i uregulowania kwestii finansowych na rzecz dewelopera.

Umowa deweloperska jest uregulowana w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która potocznie jest zwana ustawą deweloperską. Umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, a nabywca w zamian zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera. Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. – Sebastian Juszczak, Polski Związek Firm Deweloperskich

Definicję umowy deweloperskiej precyzuje Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego.

Umowa deweloperska – co powinna zawierać?

Umowa deweloperska – co powinna zawierać? Umowa deweloperska to jeden z najważniejszych dokumentów w życiu potencjalnego nabywcy. W grę wchodzą często oszczędności, które zbieraliśmy latami lub kredyt zaciągnięty na wiele lat. Dlatego bardzo ważne jest, aby szczegółowo i wnikliwe przyjrzeć się wszystkim zapisom w umowie. To właśnie umowa deweloperska jest skarbnicą wiedzy o deweloperze i inwestycji, która nas interesuje. To nasze zabezpieczenie oraz poświadczenie kupna nieruchomości.

umowa deweloperska – co powinna zawierać; źródło: Unsplash
W dokumencie powinny zostać zawarte wszystkie istotne kwestie dla dewelopera i nabywcy. Zapisy są wiążące dla obu stron i na ich podstawie, w razie ewentualnych problemów, będą egzekwowane prawa.

Nasz ekspert ds. prawnych – Sebastiana Juszczak z PZFD tłumaczy, że w umowie powinny zostać zawarte takie informacje jak:

  • określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
  • dokładne określenie ceny,
  • informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, obejmujące dane o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach,
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa własności,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

A pełne wyliczenie niezbędnych elementów umowy znajduje się w art. 22 ustawy deweloperskiej.

Umowa deweloperska – na co uważać?

Umowa deweloperska – na co uważać? Oprócz wyżej wspomnianych bardzo ważnych aspektów, należy dostrzec parę ważnych szczegółów takich jak:

  • Odstąpienie od umowy, kiedy nie otrzymasz kredytu. Istotną kwestią, na którą warto zwrócić uwagę przy umowie deweloperskiej, są warunki odstąpienia od niej. Jedną z przyczyn odstąpienia może być nieotrzymanie kredytu. Przy zawieraniu umowy z deweloperem należy sprawdzić do czego się zobowiązujemy i jakie są tego prawne skutki.
  • Zmiana ceny mieszkania. W niektórych przypadkach możliwe jest, że po zakończeniu budowy powierzchnia mieszkań może nieznacząco się różnić. Dopuszczalna różnica w metrażu wynosi 2%. Większy lub mniejszy metraż wiąże się ze zmianą ceny nieruchomości. Dlatego bardzo ważne jest, aby wcześniej dowiedzieć się, jaki wpływ będzie mieć ta różnica na cenę oraz jak wyglądają warunki odstąpienia od umowy.
  • Bezpieczeństwo. Jednym z najważniejszych aspektów jest bezpieczeństwo inwestycji! Podczas zakupu nieruchomości nabywa chce mieć gwarancję, że jego pieniądze zostały bezpiecznie ulokowane. Zapisy w umowie i rachunek powierniczy to zabezpieczenie w wypadku, gdyby deweloper nie wywiązał się z warunków i terminów budowy. Jak już wiele razy wspominaliśmy, umowa deweloperska jest najważniejszym dokumentem w fazie początkowej realizacji i reguluje ona warunki współpracy z deweloperem.

umowa deweloperska – na co uważać; źródło: Unsplash
Umowa deweloperska – na co jeszcze zwrócić uwagę?

Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej w szczególności warto zwrócić uwagę na klauzule dotyczące kar umownych. Pamiętajmy, że przy określaniu kary umownej „opóźnienie” nie jest tym samym co „zwłoka”. Zwłoka stanowi kwalifikowaną postać opóźnienia, tj. opóźnienia, które wynikło z powodu okoliczności obciążającej stronę. Nie zapominajmy, aby sprawdzić przesłanki umożliwiające ewentualne odstąpienie od umowy. – Sebastian Juszczak, Polski Związek Firm Deweloperskich

Umowa deweloperska koszty

Aby umowa deweloperska miała moc prawną musi zostać zapisana w formie aktu notarialnego. Wiąże się to z tzw. taksą notarialną, czyli kwotą pobieraną przez notariusza. Jej wysokość będzie zależna od wartości nieruchomości. W przedziale cenowym od 60 000 zł do 1 000 000, który najczęściej dotyczy mieszkań i domów z rynku pierwotnego, należy zapłacić 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.

Niezbędna będzie także opłata sądowa, związana z założeniem księgi wieczystej oraz wpisem prawa do własności. Wpis do księgi wieczystej wynosi 150 zł. Istotne będzie także uzyskanie odpisu aktu notarialnego. Kosz jest niewielki i wynosi od 6 do 20 zł za stronę.

Umowa deweloperska a kredyt – kiedy złożyć wniosek?

Zakup inwestycji od dewelopera wiąże się z dużymi kosztami. Często budowa trwa około 2-3 lata – co jest stosunkowo krótkim terminem, aby uzbierać okrągłą sumę na wymarzone mieszkanie. Dlatego Polacy coraz chętniej decydują się na skorzystanie z pomocy finansowej banku i wzięcie kredytu. Wiele banków – przed pozytywnym rozpatrzeniem kredytu – wymaga, aby udowodnić na jaki cel pójdą owe środki. Posiadając podpisaną umowę z deweloperem, nabywca może przedstawić bankowi inwestycję, w którą pragnie ulokować pożyczone pieniądze. Aby zabezpieczyć się przed sytuacją, w której podpiszemy umowę z deweloperem, a bank udzieli nam odmowy kredytu, zalecamy zadbać o stosowny zapis, tak aby bez większych problemów móc rozwiązać umowę. Bardziej szczegółowo opisujemy taką sytuację w artykule: Podpisana umowa deweloperska, a odmowa kredytu co robić?

Umowa deweloperska a kredyt – kiedy złożyć wniosek? Wniosek najlepiej złożyć zaraz po podpisaniu umowy. Nie zapominajmy, aby przed transakcją bardzo dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową i zdolność kredytową.

umowa deweloperska a kredyt na mieszkanie; źródło: Unsplash
Umowa deweloperska jest filarem całej inwestycji w nieruchomość z rynku pierwotnego. Zamysł powstania tej umowy był taki, aby chronić obie strony zawierające umowę – nabywcę oraz dewelopera. Dlatego musimy pamiętać, aby skrupulatnie ją przeczytać i wiedzieć jakie mamy prawa i obowiązki. Jeśli nie czujemy się na siłach, a kodeksy i artykuły dla nas to czarna magia, nie bójmy się skorzystać z pomocy specjalistów, którzy prześwietlą umowę pod kątem mocy prawnej.

Jeśli zainteresował Cię ten temat lub planujesz nabyć nieruchomość z rynku pierwotnego, nie możesz przegapić artykułów z poradami znajdujących się na obido w dziale Prawo i Finanse.

Kolejny artykuł

Umowa przyrzeczona – co to jest?
Umowa przyrzeczona – co to jest?
Zakup mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się z wieloma formalnościami. Ale jak nie stracić głowy, kiedy do podpisania mamy umowy deweloperskie, przedwstępne oraz przyrzeczone? Która z nich będzie dla nas odpowiednia w danym momencie finalizacji zakupu? W dzisiejszym artykule skupimy się na umowie przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Rozwiejemy wszelkie wątpliwości, w którym momencie przedsięwzięcia się na nią zdecydować.
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu