Adaptacja projektu gotowego – na czym polega i ile kosztuje?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule dowiesz się na czym polega dostosowanie projektu typowego do konkretnej działki oraz jakie dokumenty są do tego niezbędne. Podpowiemy też, jakie zmiany są możliwe do wprowadzenia w projekcie typowym oraz ile kosztuje adaptacja projektu domu typowego.

Przejdź do akapitów:

• Co to jest adaptacja projektu budowlanego?
• Adaptacja projektu domu a prawo lokalne
• Adaptacja projektu gotowego – co zawiera?
• Adaptacja projektu gotowego bez zmian – obowiązki architekta adaptującego
• Zmiany istotne i nieistotne podczas adaptacji projektu
• Adaptacja projektu – cena
• Ile trwa adaptacja projektu?

Co to jest adaptacja projektu budowlanego?

Adaptacja projektu gotowego to dostosowanie projektu do indywidualnych warunków danego terenu. Projekty gotowe powstają na podstawie ogólnych zasad projektowych – nie mają one odniesienia do warunków rzeczywistych, nie uwzględniają charakterystyki działki, ekspozycji, ukształtowania terenu czy warunków gruntowych, dlatego wymagają one adaptacji.

Odpowiednie zlokalizowanie budynku względem działki zapewnia dobre doświetlenie wnętrz, wygodny dojazd do działki oraz ukierunkowanie kluczowych przeszkleń na punkty widokowe, np. lasy czy góry. Adaptacji podlega nie tylko architektura, ale też konstrukcja i instalacje.

Adaptacji projektu dokonuje architekt adaptujący, który składając podpis pod projektem, bierze za niego odpowiedzialność. Podczas dostosowywania projektu możemy wprowadzić zmiany projektowe – część z nich będzie wymagała projektu zamiennego oraz zmiennego pozwolenia na budowę, inne można wprowadzić nawet w trakcie budowy.

Adaptacja projektu domu a prawo lokalne

Wybór odpowiedniego projektu gotowego to nie lada wyzwanie, projektów jest mnóstwo, przez co znalezienie tego idealnego wymaga cierpliwości, wytrwałości i czasu. Nim jednak przystąpimy do poszukiwań, warto w pierwszej kolejności sprawdzić zapisy prawa lokalnego – lektura miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub zapisy uwzględniające warunki zabudowy pozwolą nam zmniejszyć zakres naszych poszukiwań. Znajdziemy tam informacje m.in. o wysokości, szerokości i długości budynku, wysokości okapu, formie i kącie dachu czy też powierzchni biologicznie czynnej.

Każdy obiekt musi być zgodny z zapisami. Choć wystąpienie o zmiany w MPZP czy warunkach zabudowy jest możliwe, proces ten zwykle jest mozolny i nie zawsze przynosi oczekiwane skutki. Najlepszym scenariuszem jest wybór projektu gotowego spełniającego określone prawo lokalne.

Adaptacja projektu gotowego – co zawiera?

Nawet projekt gotowy, który nie wymaga zmian musi zostać poddany adaptacji. Architekt adaptujący musi nanieść projekt na plan konkretnej działki uwzględniając wszelkie zapisy o warunkach zabudowy lub te zawarte w miejscowym planie zagospodarowania terenu. Do przeprowadzenia adaptacji projektu wymagana jest:

• dokumentacja projektu gotowego (4 egzemplarze),
• mapa geodezyjna do celów projektowych,
• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wyrys z MPZP,
• warunki techniczne przyłączy (elektrycznych, gazowych, wodociągowych, kanalizacyjnych).

Formalności można załatwić osobiście lub zlecić je projektantowi, co pozwala zaoszczędzić trochę czasu. Wtedy też należy przekazać architektowi wykonującemu adaptację projektu pełnomocnictwa umożliwiające reprezentowanie inwestora w organach administracji państwowej. Wspólnie z architektem można zająć się również planowaniem poszczególnych etapów budowy i doborem materiałów.

Adaptacja projektu gotowego bez zmian – obowiązki architekta adaptującego

Architekt adaptujący niezależnie od tego czy w projekcie będą dokonywane zmiany czy nie, musi zadbać o przystosowanie budynku pod daną działkę. Spoczywa na nim duża odpowiedzialność, odpowiada za:

• dostosowanie projektu do prawa lokalnego (warunki zabudowy lub MPZP),
• opracowanie projektu zagospodarowania terenu (projekt domu wraz dodatkowymi elementami – dojazdem, śmietnikiem, miejscami postojowymi czy terenami zielonymi),
• przystosowanie fundamentów do lokalnych warunków gruntowo-wodnych oraz sposobu ich izolacji,
• adaptacja konstrukcji budynku do lokalnych obciążeń i warunków klimatycznych,
• przystosowanie charakterystyki energetycznej, instalacji wewnętrznych i przyłączy do uwarunkowań lokalizacyjnych (współpraca z konstruktorem, elektrykiem i projektantem branży sanitarnej),
• określenie obszaru oddziaływania obiektu,
• uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień, analiza rozwiązań projektowych pod kątem zgodności z przepisami,
• załączenie oświadczenia inwestora o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane,
• naniesienie zmian na projekt lub wykonanie rysunków zamiennych i dołączenie oryginalnych projektów,
• opracowanie informacji BiOZ (Bezpieczeństwo i Ochrona Zdrowia),
• sprawowanie nadzoru autorskiego podczas trwania prac budowlanych.

Architekt, który dokonuje adaptacji projektu gotowego ponosi odpowiedzialność za zakres i poprawność adaptacji projektu oraz zgodność z normami i przepisami budowlanymi.

Zmiany istotne i nieistotne podczas adaptacji projektu

Adaptacja projektu domu może wymagać zmian, wśród których wyróżnić można istotne i nieistotne.

Zmiany nieistotne nie wpływają na konstrukcję i gabaryty budynku, wymagają one jedynie zgody autora budynku, która najczęściej jest formalnością. Zmiany nieistotne to np. przeniesienie okna, zmiana ścianki działowej czy zmiana walorów estetycznych budynków. Ten typ zmian można wprowadzić nawet na etapie realizacji budynku.

Zmiany istotne wpływają na charakterystyczne parametry domu, czyli kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość i szerokość budynku. Zmiany istotne wymagają projektu zamiennego oraz zamiennego pozwolenia na budowę. Wprowadzenie tego typu adaptacji wiąże się też z wyższymi kosztami, uogólniając – im większa zmiana tym wyższy jej koszt.

Istnieją również zmiany które wymagają projektu zamiennego, ale nie wymagają zamiennego pozwolenia na budowę. Przykładowo: zmiany sposobu użytkowania pomieszczenia (np. garaż mający pełnić funkcję części użytkowej) czy też zmiany konstrukcji materiału (np. drewno zamiast gazobetonu).

Warto dokładnie przeanalizować zakres zmian w danym projekcie, niektóre z nich, choć możliwe, są nieopłacalne. Dokonując adaptacji projektu domu, architekt powinien objaśnić, których zmian nie opłaca się wprowadzać do projektu.

Adaptacja projektu – cena

Adaptacja projektu domu typowego wiąże się z kosztem od około 800 zł do 3500 zł. Cena zależna jest od wielu czynników. Ważna jest tu renoma studia czy też architekta, lokalizacja czy stopień skomplikowania. Znacznie niższy koszt poniesiemy w niepopularnej, małej miejscowości niż w kluczowych miastach, takich jak Kraków, Warszawa czy Trójmiasto.

Koszt adaptacji projektu gotowego zależy od zakresu prac. Jeśli architekt musi jedynie opracować projekt zagospodarowania działki i nie wprowadza żadnych zmian w projekcie domu, cena adaptacji będzie stosunkowo niska. Ile kosztuje adaptacja projektu ze zmianami? Każda zamiana w domu wyceniana jest indywidualnie, a z pozoru niewielkie zmiany, np. przesunięcie ściany o 1 metr może wymagać wkładu finansowego w wysokości nawet 10000 zł.

Koszt adaptacji projektu gotowego może przerosnąć cenę za projekt indywidualny, jeśli będziemy chcieli wprowadzić wiele zmian i będą one istotne. Warto przeanalizować dostępne projekty oraz koszt potencjalnych zmian, mogą okazać się nieopłacalne. W takim wypadku lepiej skorzystać z projektu indywidualnego, który spełni nasze wszystkie oczekiwania oraz będzie dopasowany do warunków danej działki.

Ile trwa adaptacja projektu?

Czas wykonania usługi zależy od wielu czynników – regionu, sezonu, popytu czy też poziomu skomplikowania projektu. Jako orientacyjny czas oczekiwań przyjmuje się około 30-45 dni. Jest to jednak bardzo indywidualne, adaptacja może potrwać znacznie dłużej lub krócej.

Zobacz inne artykuły.