Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu. Czy warto się na nią zdecydować?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Dla najemców, jak i wynajmujących zaskakujące może być to, że kwestie wysokości czynszu mogą w trakcie trwania umowy się zmieniać. Wpływ na to ma wiele czynników, m.in. wskaźnik GUS. Wiele osób zastanawia się teraz, jak bronić się przed niechcianymi stratami. Może się to udać, gdy nasza umowa najmu zawiera stosowne klauzule waloryzacyjne. Co więcej, odpowiednio sporządzone dokumenty mogą być korzystna dla obu stron. Czy taka klauzula wywoła jednak natychmiastowy skutek? Czy warto się na nią zdecydować? Tłumaczymy krok po kroku.

Przejdź do akapitów:

• Waloryzacja czynszu – na czym polega?
• Waloryzacja czynszu – kiedy można ją przeprowadzić?
• Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu – czy warto się na nią zdecydować?
• Klauzula waloryzacyjna. O tym trzeba pamiętać

Waloryzacja czynszu – na czym polega?

Waloryzacja czynszu polega na uzależnieniu wysokości czynszu od konkretnych wartości, które zostały wskazane przez wynajmującego i najmującego w umowie. Celem waloryzacji czynszu jest utrzymanie wartości ekonomicznej na takim poziomie jaki miał miejsce przed waloryzacją, czyli w rzeczywistości chodzi o utrzymanie stałego dochodu.

Co może być przelicznikiem waloryzacyjnym? Przelicznikiem może być taki wskaźnik jak: inflacja czy cena złota. W polskim prawie nie ma konkretnego sposobu ani zasad waloryzacji kwot pieniężnych, zasady podwyższania czynszu wprowadzone przez przepis art. 6851 k.c. mówią tylko, że mogą zostać zmodyfikowane wolą stron umowy. W związku z tym najemca i wynajmujący, którzy zawierają umowę, mogą określać przelicznik według własnego uznania.

Jak waloryzować czynsz i w jakiej częstotliwości? Stawka czynszu najmu najczęściej waloryzowana jest raz w roku i opiera się ona na wskaźniku cen oraz usług dla strefy waluty, w której denominowany jest czynsz. Jeśli czynsz płacony jest w złotówkach, jest to wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za okres roku kalendarzowego, ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Nie jest to jednak zasadą – często w przypadku nieruchomości komercyjnych czynsz najmu podaje się w euro, ponieważ inwestycje w nieruchomości komercyjne najczęściej finansowane są właśnie w tej walucie. Ponadto ze względu na zmniejszenie ryzyka utraty płynności finansowej ze względu na niekorzystny kurs złotówki w stosunku do euro, banki wymagają, aby czynsz był ustanowiony w tej samej walucie, w której finansują inwestycję.

Waloryzacja czynszu – kiedy można ją przeprowadzić?

Warto zaznaczyć, że waloryzacja nie dokonuje się jednak automatycznie. W jakim przypadku może zostać przeprowadzona waloryzacja czynszu? Kiedy w naszej umowie znajdzie się precyzyjne określenie, według jakiego wskaźnika, gdzie i jak publikowanego oraz za jaki okres nastąpi waloryzacja. Bez odpowiedniego zapisu, nawet wysoki wzrost wskaźników GUS czy inflacji, nie będzie uprawniał wynajmującego do podwyższenia czynszu.

​

Czynnikami decydującymi o tym, jak waloryzować czynsz, są zawarte w umowie informacje, takie jak:

• prawa każdej strony, czyli kwestia tego, kto może wystąpić z żądaniem waloryzacji czynszu. Trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy takie prawo przysługuje tylko wynajmującemu, czy także najemca może ubiegać się o dokonanie zmiany wysokości czynszu. Po co najemcy prawo do waloryzacji? Nie można zapominać, że wzrost cen, czyli inflacja może po pewnym czasie przejść w ich spadek (deflację),
• wysokość czynszu, który będzie waloryzowany,
• data rozpoczęcia waloryzacji, czyli dokładny dzień, w którym rozpoczyna się założony w umowie najmu okres waloryzacji,
• data zakończenia waloryzacji (dzień, w którym kończy się założony w umowie najmu okres waloryzacji),
• rodzaj wskaźnika waloryzacji, który można wskazać dobrowolnie. Zwykle stosuje się wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za kalendarzowy ubiegły rok ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Prezes GUS ogłasza poszczególne wskaźniki w różnych terminach, nie odbywa się to zaraz na początku roku. By zatem uniknąć sporów, należy tak określić klauzulę waloryzacyjną, by przesądzać od kiedy nowa stawka czynszu będzie stosowana. Na przykład zmiana czynszu może nastąpić od kolejnego miesiąca kalendarzowego po ogłoszeniu wskaźnika bądź od początku danego roku kalendarzowego,
• wartość wskaźnika waloryzacji. Nie warto dokonywać waloryzacji, gdy wybrany wskaźnik ma wartość ujemną, ponieważ prowadziłoby to do faktycznego spadku czynszu najmu. By nie dopuścić do takiej sytuacji, w klauzuli waloryzacyjnej warto zawrzeć, że waloryzacja nie dokonuje się, jeżeli wskaźnik waloryzacyjny będzie miał wartość ujemną bądź równą 0.

Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu – czy warto się na nią zdecydować?

Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu może zabezpieczać zarówno wynajmującego, jak i najemcę.

Przypomnijmy, że w kodeksie cywilnym (art. 6851) mowa jest o tym, że wynajmujący może podwyższyć czynsz za mieszkanie, poprzez wypowiedzenie obecnej wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, przez co najemca może spotkać się z podwyższeniem czynszu. Zapis ten nie wprowadza jakichkolwiek reguł, ograniczających wysokość, o którą czynsz może zostać podwyższony. Jedyny warunek jest taki, że wynajmujący ma obowiązek złożyć najemcy odpowiednie oświadczenie, w którym poinformuje go o podwyżce czynszu na miesiąc naprzód.

W związku z tym najemca nie jest zabezpieczony przed pełną dowolnością wynajmującego i ewentualna podwyżka czynszu nie jest uzależniona od zgody najemcy. Natomiast klauzula waloryzacyjna sprawi, że podwyżka spowodowana danym wskaźnikiem nie będzie niczym zaskakującym dla najemcy. Ponadto zapis będzie przydatny jeśli inflacja przejdzie w deflację.

Wynajmujący dzięki klauzuli może liczyć na stały dochód z najmu, który nie zostanie pomniejszony o inflację.

Klauzula waloryzacyjna. O tym trzeba pamiętać

Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu jest zapisem wiążącym i sprawia, że zabezpiecza on obie strony przed ryzykiem zmiany wartości świadczenia umownego. Najemca nie zostanie nagle postawiony przed faktem podwyżki, a wynajmujący będzie miał zagwarantowany dochód, który nie będzie pomniejszany każdego roku o inflację.

By doszło do takiego zapisu, wynajmujący i najemca muszą zawrzeć w dokumencie odpowiednie informacje, jak m.in. prawa stron, rodzaj i wartość wskaźnika oraz daty rozpoczęcia i zakończenia. Czynsz, który został już raz powiększony wskaźnikiem waloryzacji nie wraca do pierwotnie ustalonego poziomu – zawsze przedmiotem waloryzacji będzie kwota zwaloryzowana.

Czy warto zdecydować się na klauzulę waloryzacyjną? To zależy od wielu kwestii. Wynajmujący pod uwagę musi wziąć, że może wzrosnąć wysokość kaucji, a najemca, że podwyżka czynszu nie jest uzależniona od jego zgody.

Jeśli zastanawiasz się nad kupnem nieruchomości, przeczytaj inne nasze artykuły i sprawdź, jak jeszcze przygotować się do inwestycji w mieszkanie.