Zakup mieszkania pod wynajem – rynek pierwotny czy wtórny?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule podpowiemy na co zwrócić uwagę, gdy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego lub pierwotnego pod wynajem. Opowiemy również o wadach i zaletach obu rozwiązań.

Przejdź do akapitu:

• Kupno mieszkania pod wynajem – co musisz wiedzieć?
• Zakup mieszkania pod wynajem – rynek pierwotny czy wtórny?
• Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego – wady i zalety

Z roku na rok coraz więcej Polaków mieszka w wynajętym mieszkaniu. Z danych Eurostatu wynika, że 10 lat temu było to 2,5 procent, obecnie odsetek ten to około 5 procent. A skoro nie brakuje chętnych do zamieszkania w wynajmowanym lokum, to nic dziwnego, że i osób, które kupią lokal i wprowadzą go na rynek najmu, jest sporo.

Według różnych danych rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem to średnio około 4-6 proc. w skali roku. W zestawieniu z lokatami bankowymi czy obligacjami skarbowymi jest to kilka razy więcej. Nawet biorąc pod uwagę wszelkie ryzyka związane z takim rodzajem lokowania pieniędzy, cieszy się on niezmiennie dużą popularnością wśród inwestorów. W tym artykule podpowiemy, co musisz wiedzieć, jeśli planujesz kupno mieszkania pod wynajem.

Kupno mieszkania pod wynajem – co musisz wiedzieć?

W kwestii inwestycji w mieszkanie kluczowa jest jej rentowność. Dwie podstawowe kwoty, jakie należy wziąć pod uwagę to oczywiście, ile za mieszkanie zapłacimy i za ile je wynajmiemy. Ale to nie koniec. Pamiętać należy także o innych kosztach. Na pierwszy plan wysuwa się tutaj koszt związany z dostosowaniem lokalu do wynajmu (można to zsumować z kwotą zakupu i traktować jako całą inwestycję), ale w tle są także koszty bieżące związane m.in. z podatkiem od nieruchomości czy opłatami dla spółdzielni/wspólnoty.

Te wszystkie rzeczy da się w miarę przewidzieć. Dużo trudniej ocenić jest to, jak długo szukać będziemy najemcy (wtedy mieszkanie stoi puste i generuje koszty), czy ów najemca (jak już go znajdziemy) będzie sumiennie płacił za czynsz i czy nie trzeba będzie pokrywać kosztów jakichś zniszczeń w lokalu, bo i takie historie się znajdują.

W kosztach należy też uwzględnić opłaty związane z samą transakcją zakupu nieruchomości. Co do zasady, kupując nowy lokal, możemy liczyć się z niższymi kosztami transakcyjnymi (pomijamy tu cenę zakupu, bo to temat na zupełnie inną opowieść). I to z dwóch powodów. Po pierwsze nie ma tu podatku od czynności cywilno-prawnych, który wynosi 2 procent wartości transakcyjnej mieszkania. Po drugie nie zapominajmy o prowizji dla pośrednika. Większość ofert dostępnych na rynku wtórnym to te przygotowane przez agencje nieruchomości, które za swoją pracę pobierają prowizję. Wynosi ona zwykle kilka procent wartości mieszkania, średnio można liczyć dwa procent. Mieszkanie na rynku pierwotnym dużo łatwiej jest kupić bez pośrednika, a część agentów nie pobiera prowizji od kupującego, bo płaci im deweloper (a to, podobnie jak podatek VAT i wiele innych rzeczy wliczone jest w cenę mieszkania).

Kupno mieszkania pod wynajem to przede wszystkim wiele pytań, na które trzeba sobie odpowiedzieć, zanim podejmiemy finalną decyzję inwestycyjną.

Zakup mieszkania pod wynajem – rynek pierwotny czy wtórny?

Planujesz zakup mieszkania pod wynajem? Należałoby przede wszystkim wiedzieć, komu chcemy wynajmować nasze mieszkanie. Inne oczekiwania mieć będzie rodzina z dzieckiem, inaczej wygląda mieszkanie dla przedstawiciela świata biznesu, a jeszcze inaczej – dla studentów.

Pod uwagę brać tu należy nie tylko wyposażenie nieruchomości, ale także jej lokalizację. Rodzina z dzieckiem doceni bliskość przedszkola, szkoły oraz placu zabaw. Szanse na wynajem pracownikom rosną, jeśli mieszkanie położone będzie w pobliżu centrum biurowego, a studentom – kampusu uczelni.

Oprócz lokalizacji pod uwagę należy wziąć też np. dostępność miejsca garażowego, połączenie z centrum miasta lub dzielnicą biurową, uczelniami i tak dalej. Chodzi po prostu o postawienie się w sytuacji konkretnej osoby, szukającej mieszkania i odpowiedzenia na jej potrzeby.

Częstym pytaniem, jakie stawiają sobie inwestorzy, decydujący się na kupno mieszkania pod wynajem jest to, czy lepiej kupić mieszkanie nowe, czy z drugiej ręki. Inaczej rzecz ujmując: lepiej wybrać mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego?

I cóż, na to pytanie, podobnie jak na wiele innych, nie ma jednoznacznej odpowiedzi, gdyż… to zależy. Oba rozwiązania mają swoje mocne i słabsze strony i dla jednego inwestora lepszym rozwiązaniem będzie lokal od dewelopera, a dla innego – z drugiej ręki.

Różnic pomiędzy tymi rozwiązaniami jest sporo, ale najważniejszą jest chyba ich dostępność. Cechą charakterystyczną polskiego rynku pierwotnego jest to, że w ostatnich latach większość mieszkań sprzedaje się na etapie budowy. Z danych firmy JLL wynika, że na koniec 2019 r. ponad połowę oferty deweloperów stanowiły lokale, które zostaną oddane do użytkowania w 2021 r. lub później, a te gotowe to zaledwie 9 procent. To oznacza, że w kupno gotowego mieszkania jest bardzo trudne. Gorzej, z roku na rok jest coraz trudniejsze. Na koniec 2013 r. mieszkania oddane do użytkowania stanowiły 36 procent oferty, rok później było to 25 procent, a w 2017 już tylko 14 procent. A dziś to zaledwie 9 procent.

To oznacza, że jeśli kupimy mieszkanie na wynajem z rynku pierwotnego, to z dużym prawdopodobieństwem nie wynajmiemy go tak szybko. Sam czas oczekiwania na wydanie lokalu to kilka kwartałów lub więcej, a przecież to nie koniec, bo przecież mieszkania trzeba będzie jeszcze wykończyć i urządzić, a na to potrzeba nie tylko nakładów finansowych, ale i czasu.

Zupełnie inaczej pod kątem dostępności czasowej wygląda nieruchomość z rynku wtórnego. Tu podpisujemy umowę notarialną, odbieramy klucze i jeśli nie mamy potrzeby czegoś w mieszkaniu zmieniać, od razu można je wynajmować. Oczywiście większość inwestorów odświeża lokal i doposaża, ale trwa to bez wątpienia krócej niż wykończenie i urządzenie nowego mieszkania od A do Z.

Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego – wady i zalety

Bardzo ważną kwestią, którą musimy rozstrzygnąć, odpowiadając sobie na pytanie „rynek pierwotny czy wtórny?”, jest lokalizacja mieszkania. Rzecz w tym, że oferta nowych i używanych mieszkań na poszczególnych dzielnicach czy osiedlach nie jest taka sama. Działalność deweloperów właściwie w każdym mieście koncentruje się w lokalizacjach, gdzie są dostępne działki budowlane i nie jest równomiernie rozłożona na obszarze całej aglomeracji.

W jednych miejscach dominują osiedla nowe, w innych nie sposób kupić nowe mieszkanie. Często będzie więc tak, że dla jednego z inwestorów lepszym wyborem będzie rynek pierwotny, a dla drugiego – wtórny. Szczególną uwagę warto zwrócić na centra miast – tutaj zwykle brakuje wolnych działek, większość oferty rynkowej stanowią więc mieszkania z drugiej ręki.

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego, pod uwagę bierzemy wady i zalety obu rozwiązań. Po stronie rynku pierwotnego jest zapewne to, że dostępne na nim mieszkania są (co oczywiste) nowe. Taki lokal dużo łatwiej jest wynająć i można za niego uzyskać wyższy czynsz. Możliwość zasiedlenia danej nieruchomości jako pierwszy jest bardzo ceniona przez najemców. To oczywiście zaleta, ale pamiętać należy o tym, że nowe mieszkanie to dodatkowe koszty, jego urządzenie i wyposażenie spory wydatek. Nowe mieszkania mają też często miejsca garażowe i atrakcyjniejszą architekturę.

Z kolei lokale z drugiej ręki mogą pochwalić się lepszą infrastrukturą niezbędną do życia. Na nowych osiedla może zabraknąć drzew, placu zabaw czy szkoły, a miejsca, w których od lat żyją ludzie, mają wszystkie te elementy.

Bez względu na to, czy zdecydujemy się na rynek pierwotny, czy rynek wtórny, musimy pamiętać, że inwestycja w lokal na wynajem to nie jest łatwy kawałek chleba. Może to być zyskowny interes, ale jak przy każdym biznesie, trzeba się przy tym trochę napracować i pogodzić z ryzykiem. Rozważając wybór pomiędzy lokalem nowym i używanym weźmy pod uwagę charakterystykę lokalnego rynku i to, kto ma być najemcą. W zależności od oczekiwań lepszym rozwiązaniem może okazać się mieszkanie od dewelopera lub z drugiej ręki.

Zobacz także inne artykuły z działu Wynajem bez tajemnic.