Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Kiedy posiadasz własne mieszkanie, kwestia ponoszenia kosztów za wszystkie usterki nie stanowi problemu. Albo próbujesz samodzielnie poradzić sobie z uszkodzeniami, albo za uiszczeniem odpowiedniej kwoty korzystasz z pomocy specjalisty. Jednak dylemat pojawia się w przypadku wynajmowanego mieszkania – tutaj bowiem sprawa nie jest już tak oczywista.


Jakie informacje znajdziesz w tym artykule?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, powinieneś wiedzieć, co zrobić w przypadku, gdy będzie konieczna naprawa lub remont. W tym artykule podpowiemy, kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu, czy obniżenie czynszu z powodu remontu jest możliwe, a także czy najemca musi pomalować mieszkanie.

Przejdź do akapitów:

  1. Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu
  2. Obowiązki wynajmującego
  3. Obowiązki najemcy
  4. Awaria w wynajmowanym mieszkaniu
  5. Czy najemca musi pomalować mieszkanie? Drobne remonty w trakcie zamieszkiwania lokalu

Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu

Zacznijmy od tego, kim jest wynajmujący, a kim najemca. Najprościej mówiąc, wynajmujący to właściciel mieszkania, który udostępnia mieszkanie najemcy do używania go na podstawie umowy najmu. Natomiast najemca jest lokatorem, który używa mieszkania na podstawie umowy najmu. A kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Poniżej przedstawiamy poszczególne obowiązki obydwu ze stron, które pochodzą z Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? - 1

Obowiązki wynajmującego

Do obowiązków wynajmującego należy tak naprawdę wszystko to, do czego nie jest zobowiązany najemca. Wynajmujący mieszkanie musi zapewnić porządek pomieszczeń, a także urządzeń, które znajdują się w budynku i służą do ogólnego użytku mieszkańców. W razie konieczności musi zadbać tutaj także o naprawy, tak naprawdę niezależnie od tego, jaka była przyczyna danych zniszczeń – wyjątek stanowi oczywiście niezaprzeczalna wina najemcy, wtedy wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za zniszczenia. Wynajmujący zobowiązany jest także do napraw oraz wymiany instalacji.

Szczegółowe obowiązki wynajmującego:

1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,

2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, które służą do wspólnego użytku mieszkańców, a także przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,

3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

  • napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
  • wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Obowiązki najemcy

Najemca musi przede wszystkim dbać o wynajmowane mieszkanie i utrzymywać je w odpowiednim stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Najemca ma także obowiązek dbać i chronić przed wszelkimi uszkodzeniami te części budynku, które przeznaczone są do wspólnego użytku mieszkańców.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

  • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
  • okien i drzwi,
  • wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
  • trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,
  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
  • pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
  • etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
  • przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
  • innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
  • malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
  • malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Obowiązki wynajmującego i najemcy znajdziesz także tutaj lub w naszym artykule: „Najemca a wynajmujący – jakie mają prawa i obowiązki”.

Awaria w wynajmowanym mieszkaniu

Awarii w mieszkaniu raczej nie da się uniknąć i prędzej czy później zdarzy się każdemu. W prywatnym mieszkaniu będzie to o tyle proste, że nie będzie tutaj dylematu, kto powinien się tym zająć. A co kiedy zdarzy się awaria w wynajmowanym mieszkaniu? Właściciel ponosi odpowiedzialność za wszelkie usterki, które nie są spowodowane zaniedbaniem najemcy, a wynikają tylko z przyczyn losowych lub wad konstrukcyjnych. A jak widać w powyższym spisie obowiązków wynajmującego, znajdują się w nim takie elementy, które często są narażone na awarie.

Dodatkowo warto w umowie najmu określić osobę odpowiedzialną za poszczególne usterki. Do umowy powinien być także dołączony szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy – dzięki niemu będzie można określić, czy za zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu winę ponosi najemca, czy były one niezależne od jego woli. W protokole – jeszcze przed rozpoczęciem użytkowania lokalu przez najemcę – powinien być określony obecny stan techniczny, a także poziom zużycia instalacji i urządzeń, które znajdują się w wynajmowanym mieszkaniu.

Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? - 2

Jeśli jesteś właścicielem lokalu, dobrym pomysłem będzie ubezpieczenie mieszkania lub skorzystanie z domowego assistance. Dzięki temu będziesz mógł liczyć na pomoc fachowca w nagłych, awaryjnych sytuacjach. Obydwie opcje będą zatem bardzo pomocne w przypadku, gdy zdarzy się jakakolwiek awaria w wynajmowanym mieszkaniu.

A czy obniżenie czynszu z powodu remontu jest możliwe? Wynajmujący powinien wydać najemcy lokal w takim stanie, aby nadawał się do mieszkania w komfortowych warunkach. Dodatkowo właściciel przez cały okres najmu, powinien utrzymywać lokal we właściwym stanie. Jednak w sytuacji, gdy w trakcie użytkowania mieszkania wyjdą na jaw zatuszowane wady, wtedy najemca – korzystając z przepisów o rękojmi – ma prawo żądać obniżenia czynszu za wynajmowane mieszkanie albo złożyć wypowiedzenie w trybie natychmiastowym.

Dodatkowo wady w mieszkaniu lub w budynku, które zagrażają lub utrudniają życie, mogą być podstawą do natychmiastowego rozwiązania umowy. Trzeba jednak pamiętać, że nie każda usterka będzie upoważniała do natychmiastowego wypowiedzenia – rozróżnienie wad, które tylko ograniczają użytkowanie od tych, które całkowicie uniemożliwiają zamieszkiwanie lokalu, znajdują się w Kodeksie cywilnym. Jeśli mamy do czynienia z ograniczeniem przydatności, wtedy najemca może starać się o obniżenie czynszu na czas trwania wady.

Czy najemca musi pomalować mieszkanie? Drobne remonty w trakcie zamieszkiwania lokalu

Czy najemca musi pomalować mieszkanie? Przede wszystkim najemca bez zgody wynajmującego nie może w mieszkaniu wprowadzać żadnych zmian, mających na celu ulepszenie czy upiększenie mieszkania. Naprawy techniczne, remonty i poprawki muszą być uzgodnione z właścicielem i tylko za jego zgodą mogą zostać zrealizowane. Wszystko powinno zostać spisane w formie pisemnej, gdzie zostanie także określony sposób rozliczeń i osoba za to odpowiedzialna. W przypadku, gdy najemca nie zastosuje się do tych wytycznych i bez wcześniejszego otrzymania zgody od właściciela wprowadzi jakiekolwiek zmiany w wynajmowanym lokalu – może otrzymać wypowiedzenie w trybie natychmiastowym.

Jednak są sytuacje, w których najemca musi pomalować ściany w mieszkaniu. Dzieje się tak w przypadku, gdy ściany zostały uszkodzone lub zabrudzone wyłącznie z winy lokatora. Najemca obciążony jest wtedy malowaniem, tapetowaniem, a także naprawą tynków ścian i sufitów. Wszelkie dziury po wbitych gwoździach muszą być zaszpachlowane, a plamy zamalowane. Jeśli uszkodzenia ścian powstały wskutek ich zwyczajnego zużycia, wtedy najemca nie ponosi za to odpowiedzialności.

Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? - 3

Dodatkowo najemca po zakończeniu okresu najmu ma obowiązek – jeśli jest taka konieczność i pojawiły się zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu – odnowić lokal, dokonać napraw, a także, w przypadku zużycia elementów wyposażenia technicznego, zwrócić wynajmującemu pieniądze w kwocie, która będzie stanowiła równowartość zużytych przedmiotów.

W przypadku wynajmowanego mieszkania warto mieć wiedzę na temat tego, kto – właściciel czy lokator – będzie ponosił odpowiedzialność za naprawę uszkodzonych elementów. Jeszcze przed podpisaniem umowy warto spisać protokół zdawczo-odbiorczy, który będzie stanowił ułatwienie w przypadku ewentualnych awarii. Niektóre z obowiązków są narzucone przez Kodeks cywilny, pozostałe mogą zostać zawarte w umowie najmu przez wynajmującego i najemcę. Warto jeszcze przed rozpoczęciem okresu najmu, zorientować się w przepisach i w swoich zobowiązaniach.

Sprawdź, jak jeszcze przygotować się do inwestycji w mieszkanie.

Kolejny artykuł

Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania – kto za to odpowiada?
Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania – kto za to odpowiada?
Wynajem mieszkań jest bardzo popularnym i dość łatwym sposobem na zarabianie, a chętnych na najem też nie brakuje. Mieszkanie na podstawie umowy najmu użytkuje ok. 2 mln Polaków. Rynek nieruchomości jest zatem bardzo atrakcyjny dla inwestorów. Jednak wynajem wiąże się też z ryzykiem – statystyczny lokator przykłada mniejszą uwagę do mieszkania oraz wyposażenia i przedmiotów, które do niego nie należą i nie jest ich właścicielem. Dlatego tak ważne jest ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania. Jednak tutaj pojawia się dylemat: kto za to odpowiada?
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu