Najemca a wynajmujący – jakie mają prawa i obowiązki?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, kim jest najemca, a kim osoba wynajmująca mieszkanie. Wyjaśnimy także, jakie prawa i obowiązki posiada najemca, a jakie wynajmujący.

Przejdź do akapitów:

• Najemca a wynajmujący – kim są?
• Prawa i obowiązki wynajmującego mieszkanie
• Prawa i obowiązki najemcy mieszkania

Najemca a wynajmujący – kim są?

Według Ustawy o ochronie praw lokatorów (Art. 2. 1.), jeśli jest mowa o:

1. lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności,
2. właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Najprościej mówiąc – najemca (lokator) najmuje lokal przez czas określony w umowie, uiszczając za niego comiesięczną kwotę, natomiast wynajmujący (właściciel) jest właścicielem mieszkania, które wynajmuje najemcom, czerpiąc z tego zyski.

Najważniejsza w układzie „najemca a wynajmujący” będzie umowa. Koniecznie trzeba ją zawrzeć w formie papierowej w dwóch jednakowo brzmiących egzemplarzach. Muszą w niej zostać uwzględnione takie informacje jak: dane osobowe najemcy i wynajmującego, czas trwania umowy, okres i warunki wypowiedzenia, wysokość czynszu, opis lokalu wraz z wyszczególnieniem mebli i sprzętów, które się w nim znajdują, prawa i obowiązki każdej ze stron, podpisy, miejsce i data zawarcia umowy.

​Trzeba pamiętać o tym, że przy umowie – zarówno jej sporządzaniu (wynajmujący), jak i czytaniu (najemca) – nie można się spieszyć, trzeba wszystko przemyśleć, czytać uważnie i ze zrozumieniem. Przy umowie ważny jest czas jej trwania, warunki wypowiedzenia, informacja o kaucji oraz wysokość czynszu i dodatkowych opłat.

Prawa i obowiązki wynajmującego mieszkanie

Prawa wynajmującego mieszkanie obejmują przede wszystkim możliwość sprawdzenia tożsamości potencjalnego lokatora, a także uzyskanie informacji odnośnie jego zatrudnienia i uzyskiwanych dochodów. Dzięki temu właściciel będzie miał pewność, lub też nie, że najemca będzie rzetelnie wypłacał pieniądze za wynajmowane mieszkanie. Przy okazji warto również ustalić najwygodniejszy termin płatności — jeśli najemca dostaje wypłatę zawsze tego samego dnia miesiąca, będzie to ułatwiało sprawę.

Prawa wynajmującego mieszkanie odnoszą się również do zgody na wynajęcie lokalu dopiero po otrzymaniu kaucji – ważne jest to, że kaucja nie może przekroczyć łącznej sumy 12 czynszów za dane mieszkanie. Wynajmujący ma również prawo, aby podnieść wysokość czynszu już w trakcie zamieszkiwania lokalu przez najemcę.

Dodatkowo wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dzieje się tak w sytuacji, kiedy najemca nie stosuje się do założeń zawartych w umowie i używa lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje mieszkanie, narażając je na zniszczenia. Oprócz tego, jeśli najemca wprowadził jakiekolwiek zmiany w mieszkaniu, bez uprzedniej zgody wynajmującego, właściciel ma prawo wymagać przywrócenia stanu pierwotnego, albo zatrzymać obecne zmiany, ale w zamian za uiszczenie kwoty, która odpowiada ich wartości.

Obowiązki wynajmującego mieszkanie obejmują dbanie o porządek pomieszczeń oraz urządzeń znajdujących się w budynku i służących do użytku mieszkańców – i w razie konieczności dokonywanie napraw budynku, pomieszczeń oraz urządzeń, jak również przywrócenie poprzedniego stanu elementów uszkodzonych, niezależnie od tego, jaka była przyczyna tych zniszczeń (chyba że winę za uszkodzenia ponosi najemca).

​Do obowiązków właściciela należy także naprawa oraz wymiana instalacji: wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, anteny zbiorczej, centralnego ogrzewania razem z grzejnikami, jak również wymiana pieców grzewczych, podłóg, tynków oraz stolarki okiennej i drzwiowej.

Najważniejsze prawa i obowiązki wynajmującego mieszkanie:

• ustalenie wysokości czynszu, a także konsekwencji za opóźnienia,
• sprawdzenie wywiązywania się z obowiązku płacenia czynszu (dochody, zatrudnienie),
• określenie w umowie swoich obowiązków np. dotyczące ewentualnych napraw,
• spisanie stanu liczników, żeby była jasność w tym, ile wynoszą opłaty za wodę, prąd i gaz w czasie użytkowania mieszkania,
• sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym znajdzie się wykaz mebli, sprzętu, dekoracji — dobrze załączyć dwa egzemplarze zdjęć, które będą udokumentowaniem w razie szkód,
• ustalenie kaucji i kosztów ewentualnych napraw,
• ubezpieczenie swojego mieszkania,
• robienie kontroli, ale bez naruszania prywatności najemcy,
• ustalenie, czy lokatorzy są palący lub, czy mają zwierzęta.

Prawa i obowiązki najemcy mieszkania

Najważniejsze prawa najemcy mieszkania odnoszą się do uzyskania informacji na temat wielkości kaucji oraz poznania dokładnej wysokości czynszu – dlatego też właściciel mieszkania zobowiązany jest, aby na samym początku rozmowy udzielić takich informacji. Prawa najemcy mieszkania, w razie uszkodzeń w mieszkaniu sprawiających np. że dany sprzęt nie nadaje się do użytku, dotyczą także wyznaczenie wynajmującemu konkretnego terminu naprawy, a jeśli nie wywiąże się on na czas, to wtedy najemca może samodzielnie dokonać napraw na koszt wynajmującego. Najemca może także wymagać obniżenia wysokości czynszu, jeśli jakaś rzecz w mieszkaniu jest wadliwa, a wynajmujący nie poinformował o tym przy sporządzaniu umowy najmu.

Jeśli lokal w chwili wydania posiadał zniszczenia, które uniemożliwiają takie użytkowanie, jakie było przewidziane w umowie, lub właściciel na czas nie dokona zgłaszanych przez najemcę napraw – lokator może wypowiedzieć najem bez zachowania określonych w umowie terminów wypowiedzenia.

Jeśli chodzi o główne obowiązki najemcy mieszkania, musi on przede wszystkim regularnie i systematycznie opłacać ustalony w umowie czynsz, a także media. Lokator powinien dbać o porządek w mieszkaniu oraz o stan techniczny, jak również szanować części wspólne i spokój pozostałych mieszkańców nieruchomości.

Dodatkowo na najemcy, w niektórych przypadkach, spoczywa obowiązek napraw i konserwacji. Do rzeczy, o które powinien dbać lokator, należą: podłogi, okładziny ścienne, okna, drzwi, meble, kuchnia (podgrzewacze, grzejniki wody przepływowej), łazienka (muszle klozetowe, wanny, brodziki, umywalki), osprzęt i zabezpieczenie instalacji elektrycznej, przewody odpływowych urządzeń sanitarnych.

​Bardzo ważne jest, aby najemca, jeszcze przed podpisaniem umowy, zapoznał się z tzw. kwestiami obyczajowymi panującymi w mieszkaniu, które chce wynajmować. Dzięki temu dowie się, czy np. właściciel nie będzie miał nic przeciwko, aby rodzina lub znajomi najemcy mogli u niego od czasu do czasu przenocować. Inną ważną kwestią jest to, czy w mieszkaniu mogą przebywać zwierzęta. Bardzo prawdopodobne jest to, że właściciel nie wyrazi zgody na wprowadzenie czworonogów do swojego mieszkania z dwóch głównych powodów. Po pierwsze, zwierzę może oznaczać dodatkowe szkody, a po drugie, przyszli lokatorzy mogą być uczuleni na sierść, a tej, jak wiadomo, raczej nie sposób pozbyć się w całości.

Najważniejsze prawa i obowiązki najemcy mieszkania:

• przeczytanie umowy uważnie i ze zrozumieniem,
• poznanie wysokości kaucji i czynszu,
• uzyskanie informacji o możliwości przyjmowania gości i ich ewentualnym pobycie na noc,
• poznanie swoich obowiązków np. dotyczących ewentualnych napraw,
• unikanie podejrzanych zaliczek — przed umową nie powinieneś za nic płacić,
• sprawdzenie zgodności z ogłoszeniem (wygląd mieszkania, powierzchnia, meble, sprzęty, komunikacja, dojazdy w ważne miejsca),
• sprawdzenie, czy wynajmujący jest prawowitym właścicielem mieszkania (okazanie pełnomocnictwa),
• warto przed podpisaniem umowy porozmawiać z sąsiadami, a także rozejrzeć się po okolicy,
• nie daj sobie naruszyć swojej prywatności poprzez zbyt osobiste pytania — wynajmujący nie musi o Tobie wszystkiego wiedzieć,
• ustalenie wygodnego terminu płatności na określonych warunkach,
• ustalenie długości okresu wypowiedzenia.

Niezależnie od tego, czy jesteś osobą wynajmującą mieszkanie, czy najemcą – musisz znać kilka ważnych kwestii odnośnie praw i obowiązków obydwu ze stron. Najważniejsze jest tutaj dokładne przeczytanie umowy i zawartych w niej informacji, co pozwoli uniknąć późniejszych niejasności np. odnośnie tego, kto powinien naprawić wadliwy sprzęt.

Więcej o tym, kto ponosi odpowiedzialność za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu znajdziesz w naszym artykule: Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu.