Najemca a wynajmujący – jakie mają prawa i obowiązki?

Najemca a wynajmujący – jakie mają prawa i obowiązki?

Zastanawiasz się, jak wygląda kwestia najemca a wynajmujący, jeśli chodzi o prawa i obowiązki? Niezależnie od tego, po której stronie się znajdujesz: czy jesteś właścicielem mieszkania i szukasz lokatorów, czy jesteś osobą, która planuje zacząć od kogoś najmować mieszkanie – musisz znać kilka istotnych kwestii, które pomogą Ci w podjęciu właściwej decyzji. Łatwo bowiem w pośpiechu, czy w podekscytowaniu, zapomnieć o czymś, co za jakiś czas może okazać się bardzo ważne.


Jakie informacje znajdziesz w tym artykule?

Z tego artykułu dowiesz się, kim jest najemca, a kim osoba wynajmująca mieszkanie. Wyjaśnimy także, jakie prawa i obowiązki każdy z nich posiada.

Przejdź do akapitów:

  1. Najemca a wynajmujący – kim są?
  2. Prawa i obowiązki wynajmującego mieszkanie
  3. Prawa i obowiązki najemcy mieszkania

Najemca a wynajmujący – kim są?

Według Ustawy o ochronie praw lokatorów (Art. 2. 1.), jeśli jest mowa o:

  1. lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności,
  2. właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Najprościej mówiąc – najemca (lokator) najmuje lokal przez czas określony w umowie, uiszczając za niego comiesięczną kwotę, natomiast wynajmujący (właściciel) jest właścicielem mieszkania, które wynajmuje, czerpiąc z tego zyski.

Najważniejsza w układzie „najemca a wynajmujący” będzie umowa. Koniecznie trzeba ją zawrzeć w formie papierowej w dwóch jednakowo brzmiących egzemplarzach. Muszą w niej zostać uwzględnione takie informacje jak: dane osobowe najemcy i wynajmującego, czas trwania umowy, okres i warunki wypowiedzenia, wysokość czynszu, opis lokalu wraz z wyszczególnieniem mebli i sprzętów, które się w nim znajdują, prawa i obowiązki każdej ze stron, podpisy, miejsce i data zawarcia umowy.

Najemca a wynajmujący – jakie mają prawa i obowiązki? - 1

Trzeba pamiętać o tym, że przy umowie – zarówno jej sporządzaniu (wynajmujący), jak i czytaniu (najemca) – nie można się spieszyć, trzeba wszystko przemyśleć, czytać uważnie i ze zrozumieniem. Przy umowie ważny jest czas jej trwania, warunki wypowiedzenia, informacja o kaucji oraz wysokość czynszu i dodatkowych opłat.

Prawa i obowiązki wynajmującego mieszkanie

Prawa wynajmującego mieszkanie obejmują przede wszystkim możliwość sprawdzenia tożsamości potencjalnego lokatora, a także uzyskanie informacji odnośnie jego zatrudnienia i uzyskiwanych dochodów. Dzięki temu właściciel będzie miał pewność, lub też nie, że najemca będzie rzetelnie wypłacał pieniądze za wynajmowane mieszkanie. Przy okazji warto również ustalić najwygodniejszy termin płatności — jeśli najemca dostaje wypłatę zawsze tego samego dnia miesiąca, będzie to ułatwiało sprawę.

Prawa wynajmującego mieszkanie odnoszą się również do zgody na wynajęcie lokalu dopiero po otrzymaniu kaucji – ważne jest to, że kaucja nie może przekroczyć łącznej sumy 12 czynszów za dane mieszkanie. Wynajmujący ma również prawo, aby podnieść wysokość czynszu już w trakcie zamieszkiwania lokalu przez najemcę. Dodatkowo wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dzieje się tak w sytuacji, kiedy najemca nie stosuje się do założeń zawartych w umowie i używa lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje mieszkanie, narażając je na zniszczenia. Oprócz tego, jeśli najemca wprowadził jakiekolwiek zmiany w mieszkaniu, bez uprzedniej zgody wynajmującego, właściciel ma prawo wymagać przywrócenia stanu pierwotnego, albo zatrzymać obecne zmiany, ale w zamian za uiszczenie kwoty, która odpowiada ich wartości.

Obowiązki wynajmującego mieszkanie obejmują dbanie o porządek pomieszczeń oraz urządzeń znajdujących się w budynku i służących do użytku mieszkańców – i w razie konieczności dokonywanie napraw budynku, pomieszczeń oraz urządzeń, jak również przywrócenie poprzedniego stanu elementów uszkodzonych, niezależnie od tego, jaka była przyczyna tych zniszczeń (chyba że winę za uszkodzenia ponosi najemca).

Najemca a wynajmujący – jakie mają prawa i obowiązki? - 2

Do obowiązków właściciela należy także naprawa oraz wymiana instalacji: wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, anteny zbiorczej, centralnego ogrzewania razem z grzejnikami, jak również wymiana pieców grzewczych, podłóg, tynków oraz stolarki okiennej i drzwiowej.

Najważniejsze prawa i obowiązki wynajmującego mieszkanie:

  • ustalenie wysokości czynszu, a także konsekwencji za opóźnienia,
  • sprawdzenie wywiązywania się z obowiązku płacenia czynszu (dochody, zatrudnienie),
  • określenie w umowie swoich obowiązków np. dotyczące ewentualnych napraw,
  • spisanie stanu liczników, żeby była jasność w tym, ile wynoszą opłaty za wodę, prąd i gaz – w czasie użytkowania mieszkania,
  • sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym znajdzie się wykaz mebli, sprzętu, dekoracji — dobrze załączyć dwa egzemplarze zdjęć, które będą udokumentowaniem w razie szkód,
  • ustalenie kaucji i kosztów ewentualnych napraw,
  • ubezpieczenie swojego mieszkania,
  • robienie kontroli, ale bez naruszania prywatności najemcy,
  • ustalenie, czy lokatorzy są palący lub, czy mają zwierzęta.

Prawa i obowiązki najemcy mieszkania

Najważniejsze prawa najemcy mieszkania odnoszą się do uzyskania informacji na temat wielkości kaucji oraz poznania dokładnej wysokości czynszu – dlatego też właściciel mieszkania zobowiązany jest, aby na samym początku rozmowy udzielić takich informacji. Prawa najemcy mieszkania, w razie uszkodzeń w mieszkaniu sprawiających np. że dany sprzęt nie nadaje się do użytku, dotyczą także wyznaczenie wynajmującemu konkretnego terminu naprawy, a jeśli nie wywiąże się on na czas, to wtedy najemca może samodzielnie dokonać napraw na koszt wynajmującego. Dodatkowo jeśli jakaś rzecz znajdująca się w mieszkaniu jest wadliwa, najemca może wymagać obniżenia wysokości czynszu. Jeśli lokal w chwili wydania posiadał zniszczenia, które uniemożliwiają takie użytkowanie, jakie było przewidziane w umowie lub właściciel na czas nie dokona zgłaszanych przez najemcę napraw – lokator może wypowiedzieć najem bez zachowania określonych w umowie terminów wypowiedzenia. Jeśli chodzi o główne obowiązki najemcy mieszkania, musi on przede wszystkim regularnie i systematycznie opłacać ustalony w umowie czynsz, a także media. Lokator powinien dbać o porządek w mieszkaniu, a także o stan techniczny, jak również szanować części wspólne i spokój pozostałych mieszkańców nieruchomości. Dodatkowo na najemcy, w niektórych przypadkach, spoczywa obowiązek napraw i konserwacji. Do rzeczy, o które powinien dbać lokator, należą: podłogi, okładziny ścienne, okna, drzwi, meble, kuchnia (podgrzewacze, grzejniki wody przepływowej), łazienka (muszle klozetowe, wanny, brodziki, umywalki), osprzęt i zabezpieczenie instalacji elektrycznej, przewody odpływowych urządzeń sanitarnych.

Najemca a wynajmujący – jakie mają prawa i obowiązki? - 3

Bardzo ważne jest, aby najemca, jeszcze przed podpisaniem umowy, zapoznał się z tzw. kwestiami obyczajowymi panującymi w mieszkaniu, które chce wynajmować. Dzięki temu dowie się, czy np. właściciel nie będzie miał nic przeciwko, aby rodzina lub znajomi najemcy mogli u niego od czasu do czasu przenocować. Inną ważną kwestią jest to, czy w mieszkaniu mogą przebywać zwierzęta. Bardzo prawdopodobne jest to, że właściciel nie wyrazi zgody na wprowadzenie czworonogów do swojego mieszkania z dwóch głównych powodów. Po pierwsze, zwierzę może oznaczać dodatkowe szkody, a po drugie, przyszli lokatorzy mogą być uczuleni na sierść, a tej, jak wiadomo, raczej nie sposób pozbyć się w całości.

Najważniejsze prawa i obowiązki najemcy mieszkania:

  • przeczytanie umowy uważnie i ze zrozumieniem,
  • poznanie wysokości kaucji i czynszu,
  • uzyskanie informacji o możliwości przyjmowania gości i ich ewentualnym pobycie na noc,
  • poznanie swoich obowiązków np. dotyczących ewentualnych napraw,
  • unikanie podejrzanych zaliczek — przed umową nie powinieneś za nic płacić,
  • sprawdzenie zgodności z ogłoszeniem (wygląd mieszkania, powierzchnia, meble, sprzęty, komunikacja, dojazdy w ważne miejsca),
  • sprawdzenie, czy wynajmujący jest prawowitym właścicielem mieszkania (okazanie pełnomocnictwa),
  • warto przed podpisaniem umowy porozmawiać z sąsiadami, a także rozejrzeć się po okolicy,
  • nie daj sobie naruszyć swojej prywatności poprzez zbyt osobiste pytania — wynajmujący nie musi o Tobie wszystkiego wiedzieć,
  • ustalenie wygodnego terminu płatności na określonych warunkach,
  • ustalenie długości okresu wypowiedzenia.

Niezależnie od tego, czy jesteś osobą wynajmującą mieszkanie, czy najemcą – musisz znać kilka ważnych kwestii odnośnie praw i obowiązków obydwu ze stron. Najważniejsze jest tutaj dokładne przeczytanie umowy i zawartych w niej informacji, co pozwoli uniknąć późniejszych niejasności np. odnośnie tego, kto powinien naprawić wadliwy sprzęt.

Sprawdź, jak jeszcze przygotować się do inwestycji w mieszkanie.

Kolejny artykuł

Najem okazjonalny – czy warto w taki sposób wynajmować mieszkanie?
Najem okazjonalny – czy warto w taki sposób wynajmować mieszkanie?
Oprócz standardowych umów, dla osób wynajmujących mieszkanie dostępny jest wyjątkowy rodzaj kontraktu. Zastanawiasz się co to? Najem okazjonalny – bo o nim tutaj mowa – jest rodzajem umowy, który ma na celu ochronę praw właścicieli mieszkań. Jeśli więc jesteś inwestorem i chcesz się ustrzec przed nieuczciwymi najemcami, umowa najmu okazjonalnego może być idealnym rozwiązaniem dla Ciebie.
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu