Mieszkanie TBS – o czym musisz wiedzieć, zanim się na nie zdecydujesz?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule przybliżymy Ci temat mieszkań w systemie TBS. Kto może o nie wnioskować? Ile kosztuje wynajem takiego lokalu? Czy możliwe jest wykupienie mieszkania TBS? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w poniższym artykule.

Przejdź do akapitów:

• Mieszkania TBS – na czym polega system TBS?
• Kto może uzyskać mieszkanie TBS?
• Ile kosztuje najem mieszkania w systemie TBS?
• Czy posiadając własne mieszkanie można ubiegać się o najem w ramach TBS?
• Czy można wykupić mieszkanie TBS?

Przeglądając ogłoszenia dotyczące sprzedaży mieszkań trudno nie trafić na atrakcyjne – szczególnie przez wzgląd na cenę – mieszkania w ramach TBS. Często w tytułach ogłoszeń natrafimy także na enigmatyczny zwrot: cesja partycypacji TBS. Co oznacza ten skrót? I czy warto zdecydować się na mieszkania TBS?

Mieszkania TBS – na czym polega system TBS?

TBS to skrót od Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Aby zrozumieć w pełni, o co chodzi w mieszkaniach TBS, warto nieco cofnąć się w czasie. Towarzystwo Budownictwa Społecznego powstało na podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 r. (Dz. U. 1995 nr 133 poz. 654) w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób, których nie stać na zakup własnego mieszkania (lub nie posiadają zdolności kredytowej), a jednocześnie dysponują zbyt dużymi przychodami, by uzyskać mieszkanie komunalne czy socjalne. Mieszkania TBS budowane są najcześciej przez państwowe lub prywatne spółki lub spółdzielnie non profit pozyskujące środki z krajowego funduszu mieszkaniowego.

Mieszkania w systemie TBS dostępne są na obszarach całego kraju, nie tylko w małych miejscowościach, ale też największych aglomeracjach. Grunty pod budowę mieszkań zwykle udostępniane są przez lokalne samorządy.

Towarzystwo Budownictwa Społecznego powstało, aby budować i zarządzać mieszkaniami nie kierując się potrzebą zysku. Wobec tego założeniem TBS–ów jest tworzenie lokali mieszkalnych wykończonych pod klucz, o stosunkowo niskiej wysokości czynszu, nastawionych na wynajem długoterminowy. Zadaniem Towarzystwa Budownictwa Społecznego jest także administrowanie budynkami oraz ich modernizacja.

Mieszkanie TBS czy SIM?

Innym terminem, o którym warto wspomnieć, z uwagi na to, że również na niego możemy natrafić podczas poszukiwań mieszkania, jest spółka SIM. Pod tym terminem kryją się Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, które wprowadzono w styczniu 2021 r. na miejsce TBS-ów. Spółki SIM działają na tych samych zasadach co TBS-y i zwroty te są często stosowane zamiennie.

Kto może uzyskać mieszkanie TBS?

Aby otrzymać mieszkanie TBS niezbędne jest spełnienie kryterium dochodowego uzależnionego od danej gminy oraz od liczebności gospodarstwa domowego. Kryteria dochodowe dla osób starających się o mieszkanie w TBS, które nie wniosą opłaty partycypacyjnej, ocenia się na podstawie dochodu miesięcznego, który nie może przekroczyć 120% (dla gospodarstw jednoosobowych) lub 180% (dla gospodarstw dwuosobowych) średniego miesięcznego wynagrodzenia brutto w danym województwie. Dla każdej dodatkowej osoby w gospodarstwie obowiązuje kryterium 140% tej kwoty.

W przypadku, gdy przyszły najemca uiści opłatę partycypacyjną, nie mniejszą niż 10% wartości mieszkania, zmieniają się mnożniki procentowe, jednak sam wzór pozostaje taki sam. Średni miesięczny dochód w roku poprzedzającym nie może przekraczać:

• 110% – dla gospodarstwa jednoosobowego,
• 165% – dla gospodarstwa dwuosobowego,
• 205% – dla gospodarstwa trzyosobowego,
• 240% – dla gospodarstwa czteroosobowego.

W celu wyliczenia powyższych wartości, pod uwagę brany jest średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym zainteresowany zawiera umowę najmu.

Czym właściwie jest opłata partycypacyjna?

Opłata partycypacyjna to wkład przyszłego najemcy w budowę mieszkania. Partycypacja może być obowiązkowa lub dobrowolna, przy czym zależy to od warunków danego TBS-u. Wysokość tej opłaty wynosi od 10% do nawet 30% wartości mieszkania. Opłata partycypacyjna jest czymś pomiędzy kaucją a wkładem własnym. Należy przy tym zaznaczyć, że w momencie wygaśnięcia umowy najmu, pełna opłata partycypacyjna wraca do lokatora. TBS zobowiązane jest do zwrotu zwaloryzowanej kwoty w ciągu roku od zakończenia umowy.

Dodatkowo partycypacja, od stycznia 2022 r., może również zostać wykorzystana na dwa inne sposoby. Najemca może wystąpić z wnioskiem o przeznaczenie partycypacji na poczet czynszu lub o zamianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Przy czym warto pamiętać, że druga opcja jest możliwa dopiero po spłaceniu przez TBS kredytu zaciągniętego na daną inwestycję.

Ile kosztuje najem mieszkania w systemie TBS?

Za mieszkanie w TBS najemcy płacą ustalony z góry miesięczny czynsz. Zasada naliczania czynszu przez TBS jest klarowna – dla istniejących już mieszkań, czynsz roczny nie przewyższa 4% wartości odtworzeniowej lokalu, natomiast dla nowych budynków, ta kwota wynosi maksymalnie 5% tej samej sumy. Najcześciej opłata za metr kwadratowy wynosi od 15 do 20 złotych. Oznacza to, że w przypadku mieszkania o powierzchni 50 mkw. lokatorzy zapłacą od 750 do 1000 złotych.

Czynsz pokrywa koszty eksploatacji, remontów i spłatę kredytu na budowę. Do tego najemca opłaca media, takie jak ogrzewanie, wodę, i wywóz śmieci oraz ewentualne koszty związane z modernizacją budynku czy instalacją energii odnawialnej. Ważne jest to, że te opłaty roczne nie mogą przekroczyć 1% wartości odtworzeniowej.Dodatkowo, częstym warunkiem najmu mieszkania od Towarzystwa Budownictwa Społecznego jest wpłacenie kaucji zabezpieczającej, która może wynosić maksymalnie wartość 12 czynszów.

Informacje na temat aktualnej wysokości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia mkw. można znaleźć oficjalnej stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego.

Czy posiadając własne mieszkanie można ubiegać się o najem w ramach TBS?

Osoba ubiegająca się o mieszkanie TBS nie może mieć tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości. Natomiast, jeśli zainteresowany TBS-em posiada lokal mieszkalny w innej miejscowości, możliwy jest najem, jednak pod warunkiem, że zmiana miejsca zamieszkania jest konieczna ze względu na zmianę miejsca pracy.

Co ciekawe, w chwili składania wniosku można mieć mieszkanie własnościowe, jednak należy je sprzedać do czasu zawarcia umowy. Podobnie z mieszkaniem odziedziczonym – jeśli osoba wynajmująca lokal w czasie trwania umowy odziedziczy mieszkanie musi je sprzedać lub zrezygnować z najmu.

Czy można wykupić mieszkanie TBS?

Choć w pierwotnej wersji programu mieszkania można było wyłącznie długoterminowo wynajmować, od roku 2022 możliwy jest wykup mieszkania. Aby jednak było to możliwe, konieczne jest spełnienie kilku przesłanek. Osoba ubiegająca się o mieszkanie TBS powinna:

• wynajmować mieszkanie w systemie TBS conajmniej od 5 lat,
• wnieść opłatę partycypacyjną o wysokości 20% kosztów budowy lokalu, w przypadku, gdy mieszkanie znajduje się w miejscowości do 100 tys. mieszkańców lub 25%, gdy miasto liczy powyżej 100 tys. mieszkańców,
• regularnie spłacać czynsz i nie zalegać z żadną opłatą w ciągu ostatnich 5 lat.

Cena wykupu mieszkania TBS jest ustalana indywidualnie i opiera się na cenie rynkowej określanej na podstawie profesjonalnej wyceny. Przepisy jednak określają maksymalną cenę, jaką można ustalić dla mieszkania TBS. Dokładny sposób wyliczania maksymalnej kwoty opisany jest w art. 33dl ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Uproszczając, aby uzyskać maksymalną cenę mieszkania należy podzielić kwotę zwracanej partycypacji przez udział kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego.

W przypadku zakupu mieszkania TBS, możliwe jest rozłożenie płatności na raty. Wówczas najemca płaci podwyższony czynsz przez 10 lat lub krócej. Niestety nie zawsze kupno mieszkania TBS jest możliwe, ponieważ to Towarzystwo Budownictwa Społecznego każdorazowo decyduje o możliwości wykupu.

Wykup partycypacji

Na rynku nieruchomości znajdziemy ogłoszenia dotyczące zakupu partycypacji. Warto wiedzieć, że partycypacja była do 2005 r. bezwrotna. Tym sposobem osoba sprzedająca pragnie odzyskać wpłacone środki. Nim jednak zdecydujesz się na taką transakcję, upewnij się, czy taka opcja jest w ogóle możliwa i dopuszczalna przez dany TBS. Niestety może się okazać, że w umowie partycypacji uwzględniony jest zakaz tego typu działań.

Mieszkanie TBS nie jest dla Ciebie? Jeśli planujesz zakup swojego pierwszego mieszkania, sprawdź, czy spełniasz warunki programu Bezpieczny Kredyt 2%.