Najem okazjonalny – czy warto w taki sposób wynajmować mieszkanie?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z naszego artykułu dowiesz się, czym jest najem okazjonalny i czy warto rozważyć taki rodzaj umowy. Podpowiemy także, na czym dokładnie polega najem okazjonalny i czy jest się czego obawiać.

Przejdź do akapitów:

• Najem okazjonalny – co to jest?
• Umowa najmu okazjonalnego mieszkania – na czym polega i co powinno się w niej znaleźć?
• Najem okazjonalny – czy warto się na niego zdecydować?

Najem okazjonalny – co to jest?

Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego prawa na mocy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Umowa najmu okazjonalnego to rodzaj umowy, która zawierana jest między właścicielem mieszkania a lokatorem. Najem okazjonalny przeznaczony jest zatem dla osób prywatnych, które planują zarabiać na wynajmowaniu mieszkania. Umowa taka może być podpisana jedynie przez właściciela lokalu, który nie prowadzi działalności gospodarczej w formie wynajmu mieszkań. Umowa musi być zawarta na czas określony, który nie może jednak przekroczyć 10 lat. Sporządzenie umowy najmu okazjonalnego będzie wiązało się z wizytą u notariusza, a całkowity koszt powinien zamknąć się w przedziale 300-400 zł. Przygotowaną przez notariusza umowę wynajmujący musi dostarczyć do Urzędu Skarbowego w ciągu 2 tygodni. Jeśli spóźni się z dostarczeniem, umowa zostanie uznana za standardową umowę najmu.

Umowa najmu okazjonalnego mieszkania – na czym polega i co powinno się w niej znaleźć?

Wynajmowanie mieszkań jest popularnym sposobem na lokowanie pieniędzy. Większość transakcji między wynajmującym a najemcą przypieczętowanych jest klasyczną umową najmu. Skupia się ona w dużej mierze na ochronie praw lokatorów. Jednak takie rozwiązanie nie zawsze będzie korzystne dla właściciela mieszkania. W przypadku, gdy trafi on na problematycznego lokatora, który nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań zawartych w umowie, właściciel będzie miał poniekąd związane ręce. Nawet jeśli najemca dostanie wypowiedzenie, może nie opuścić mieszkania w wyznaczonym terminie, a ze względu na ochronę praw lokatorów, wynajmujący nie ma prawa go tak po prostu eksmitować. Z pomocą przychodzi tutaj umowa najmu okazjonalnego, która powstała głównie po to, aby wspomóc właścicieli właśnie w takich nieprzyjemnych sytuacjach.

​Umowa najmu okazjonalnego jest dość zbliżona do klasycznej umowy najmu mieszkania (forma ta może być wykorzystana tylko przy najmie lokali mieszkalnych) i powinna zawierać następujące elementy:

1. Tytuł umowy oraz data i miejsce jej zawarcia
2. Dane osobowe najemcy i wynajmującego
3. Przedmiot najmu
4. Czas trwania umowy
5. Warunki wypowiedzenia
6. Wysokość czynszu oraz termin i forma płatności
7. Wysokość kaucji oraz termin i forma płatności

Dodatkowymi punktami, które wchodzą w skład umowy najmu okazjonalnego, są oświadczenia związane z ewentualną eksmisją najemcy z wynajmowanego lokalu. Wśród tych deklaracji są:

1. Oświadczenie, w którym najemca poddaje się egzekucji i deklaruje wyprowadzić się z najmowanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu eksmisji.
2. Oświadczenie, w którym najemca wskazuje lokal, gdzie będzie mógł zamieszkać po nakazie eksmisji z najmowanego mieszkania.
3. Oświadczenie właściciela innego lokalu (może to być np. rodzic lub znajomy) zawierające zgodę na zamieszkiwanie go przez najemcę w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia najmowanego mieszkania.

Umowa najmu okazjonalnego, w przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu, może być sporządzona jedynie w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Przy jej finalizacji bierze udział także notariusz. Jednak sama umowa nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Załącznikiem umowy najmu okazjonalnego, który koniecznie musi być sporządzony w formie aktu notarialnego, będzie oświadczenie najemcy, w którym mowa o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia lokalu. Dodatkowo wynajmujący ma prawo, aby wymagać od najemcy, aby podpis od właściciela innego lokalu, gdzie w razie eksmisji najemca będzie mógł zamieszkać, był poświadczony notarialnie. Nie jest to jednak koniecznie i bez tego oświadczenie również będzie ważne.

​​Najem okazjonalny – czy warto się na niego zdecydować?

Główne obawy odnośnie najmu okazjonalnego wiążą się z lękiem przed tym, że umowa najmu okazjonalnego mieszkania pozbawia najemcę wszystkich praw zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów – a co za tym idzie, wynajmujący ma nieograniczone prawa i może zachować się niesprawiedliwie, np. decydując się na wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego bez konkretnego powodu i eksmisję lokatora z dnia na dzień. Nie jest to do końca prawdą. Wprawdzie w przypadku umowy najmu okazjonalnego niektóre zapisy z ustawy o ochronie praw lokatorów zostają złagodzone, jednak jeśli najemca przestrzega swoich zobowiązań i dba o wynajmowane mieszkanie, nie ma czego się obawiać.

Najemca może dostać nakaz eksmisji z powodu poniższych przyczyn:

1. Kiedy spóźnia się z zapłatą czynszu albo innych opłat przez co najmniej 3 miesiące, pomimo otrzymania od właściciela pisemnego upomnienia z informacją o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wskazaniem dodatkowego miesiąca na spłatę zaległych i bieżących zobowiązań.
2. Kiedy bez uprzedniej pisemnej zgody właściciela podnajął lokal lub oddał mieszkanie do bezpłatnego używania.
3. Kiedy pomimo pisemnego upomnienia wciąż używa lokalu w sposób niezgodny z umową, nie dba o mieszkanie, dopuszcza się szkód, utrudnia życie domowników lub pozostałych mieszkańców budynku.

Dodatkowo istnieje jeszcze jedna przyczyna eksmisji. Może nastąpić ona wtedy, gdy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w umowie i w międzyczasie nie uwzględnił nowego miejsca, w którym będzie mógł zamieszkać. Są to jedyne powody, przez które właściciel może chcieć w szybki sposób eksmitować lokatora ze swojego mieszkania.

Jeśli stoisz po drugiej stronie i jesteś inwestorem, zawarcie umowy najmu okazjonalnego będzie dla Ciebie bardzo dobrym rozwiązaniem. Opcja umowy najmu okazjonalnego lokalu powstała bowiem po to, by dać właścicielom lokali większe prawa i uchronić ich przed ewentualnymi oszustwami ze strony najemców. Kiedy zawierasz umowę najmu okazjonalnego, masz możliwość szybszego pozbycia się nieuczciwych lokatorów.

​Problemem może być czasami fakt, że warunkiem zawarcia umowy jest podanie przez najemcę miejsca, do którego może się udać po dostaniu wypowiedzenia. Dla zdecydowanej większości najemców nie powinien to być kłopot, mogą jednak zdarzyć się osoby, dla których będzie to problem.

Koszt podpisania umowy w formie najmu okazjonalnego wynosi ok. 280 zł (plus niewielkie opłaty za wypisy). Jako że umowa w tej formie zabezpiecza interesy właściciela nieruchomości, zwykle to on ponosi koszty jej podpisania. Nie jest to jednak prawnie uregulowane, więc w zależności od umowy między stronami może być też inaczej.

Zatem czy warto zdecydować się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego? Jeśli jesteś właścicielem, jest to dla Ciebie bardzo korzystna opcja, dzięki której możesz dużo zyskać, natomiast jeśli jesteś najemcą i cechujesz się uczciwością, to nie masz się czego obawiać i zawarcie umowy najmu okazjonalnego również dla Ciebie będzie dobrym rozwiązaniem.

Przy takim rodzaju najmu nie obowiązują przepisy prawne, które ponad wszystko chroniłyby przed eksmisją – co jest dobre w przypadku kłopotliwych lokatorów. Wiąże się to z szybkim postępowaniem egzekucyjnym najemcy, a co za tym idzie – szybkim odzyskaniem mieszkania. Najem okazjonalny zawierany jest na czas określony, a jedynymi opłatami, które trzeba ponieść jest wizyta u notariusza.

Sprawdź, jak jeszcze przygotować się do inwestycji w mieszkanie.