Odbiór mieszkania od dewelopera – co musisz wiedzieć?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Kiedy jesteśmy szczęśliwymi nabywcami mieszkania, chcemy jak najszybciej otrzymać klucze. Zanim to się stanie, musimy odebrać mieszkanie od dewelopera. Na tym etapie powinniśmy zadbać o to, by sprawdzić, czy nasza nieruchomość nie posiada żadnej usterki. W tym artykule znajdziesz informacje, jak krok po kroku przygotować się do odbioru mieszkania i na co zwrócić uwagę. Wytłumaczymy też, jak wygląda protokół odbioru mieszkania od dewelopera.

Przejdź do akapitów:

• Odbiór mieszkania od dewelopera – na co zwrócić uwagę?
• Protokół odbioru mieszkania od dewelopera
• Odbiór mieszkania od dewelopera – co dalej?
• Mieszkanie od dewelopera – do zamieszkania nie od razu
• Odbiór mieszkania od dewelopera nie może być stresujący

Odbiór mieszkania od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

Już na początku warto wiedzieć, że odbiór mieszkania od dewelopera nie potrwa kwadransa. Musimy zagospodarować przynajmniej 2-3 godziny. Jeśli wydaje nam się, że nie poradzimy sobie w tej sytuacji, warto zastanowić się nad wynajęciem inspektora budowlanego, który pomoże przy odbiorze mieszkania. W przypadku, jeśli nie chcemy ponosić dodatkowych kosztów, można zaprosić kogoś znajomego, kto już to robił i ma doświadczenie. Kolejną podstawową sprawą jest termin spotkania – najlepiej, żeby odbyło się ono w ciągu dnia, ponieważ w świetle dziennym po prostu więcej zobaczymy.

Musimy też dobrze się przygotować i znać zawartość naszej umowy. W zależności od ustaleń zawartych w naszej umowie deweloperskiej, stan deweloperski może obejmować tynki w środku i na zewnątrz, ściany przygotowane do malowania lub pokryte jedną warstwą białej farby, drzwi do mieszkania, okna i parapety – zarówno wewnętrzne, jak i zewnętrzne, wylewkę podłogową oraz instalacje: wentylacyjną, wodno-kanalizacyjną, grzewczą i elektryczną wraz z gniazdkami, grzejniki. Warto wziąć ze sobą sprzęt, który pomoże nam przy odbiorze technicznym mieszkania: miarkę np. dalmierz laserowy, kątownik lub zwykłą ekierkę, poziomicę, śrubokręt ze wskaźnikiem prądu.

​Kątownik pomoże sprawdzić kąty, które powinny być proste (chyba że projekt zakładał inny plan). Poziomica usprawni nam sprawdzenie pionu ścian i poziomu wylewki. Same ściany i wylewki powinny być gładkie, bez pęknięć i śladów napraw. Latarka może pomóc nam wskazać nierówności, których nie zobaczymy w świetle dziennym. Jeśli tylko zobaczymy nietypowe zmiany w powierzchni – należy zapytać o ich przyczynę.

Protokół odbioru mieszkania od dewelopera

Jak mówi radca prawny Przemysław Szymczak, wyróżnia się dwa rodzaje protokołów: protokół odbioru technicznego oraz protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego. Pierwszy dotyczy oceny stanu lokalu, to w nim możemy wypisać wszystkie wady mieszkania, drugi oprócz oceny technicznej obejmuje również zapis o wydaniu lokalu – spisanie stanu liczników i ilości przekazywanych kluczy. Dokument, który podpiszemy z deweloperem, zależy od ilości usterek w mieszkaniu oraz od stanu zakończenia formalności budowlanych.

Należy koniecznie wypisać wszystkie znalezione przez nas usterki w protokole odbiorczym, ponieważ tylko to, co jest zapisane, ma moc wiążącą. Bezpieczniej będzie dla nas nie wyrażać zgody na żadne ustne ustalenia, a po prostu opisać wszystko. W protokole muszą znaleźć się: data jego sporządzenia, dane stron, dane dotyczące lokalu mieszkalnego i jego przynależności (np. komórka lokatorska), informacje o przekazanych kompletach kluczy, pilotach do bram garażowych i kodach do domofonu i najważniejsze w tym przypadku – spis stwierdzonych usterek podczas odbioru technicznego mieszkania oraz ustaleń pomiędzy stronami (wykaz elementów niedokończonych na etapie odbioru).

Odbiór mieszkania od dewelopera – co dalej?

Trzeba pamiętać, że według ustawy deweloperskiej odbiór mieszkania od dewelopera nie jest tym samym, co odbiór kluczy. Pozwolenie na użytkowanie mieszkania wydaje nadzór budowlany po zakończeniu wszystkich prac i zawiadomieniu Państwowej Straży Pożarnej oraz Państwowej Inspekcji Sanitarnej. Zdarza się, że deweloperzy proponują tzw. przedodbiór mieszkania, ale nie jest on objęty gwarancjami ustawy.

Zwraca się uwagę, że jeśli w umowie deweloperskiej nie ma informacji o przekazaniu kluczy, powinniśmy je dostać dopiero w czasie podpisania umowy. W świetle prawa właścicielem lub właścicielką mieszkania staniemy się dopiero po podpisaniu umowy sprzedaży, na podstawie której deweloper wyodrębni własność lokalu i przeniesie ją na nas. – mówi Przemysław Szymczak.

Oczywiście zdarza się, że deweloper da nam te klucze podczas odbioru, ale nie jest to reguła. Może być również tak, że na umowę sprzedaży możemy poczekać nawet kilka miesięcy – chyba że przed podpisaniem umowy zadbamy, by znalazł się w niej wpis mówiący, że po naprawieniu wad (drugim odbiorze mieszkania) dostaniemy klucze.

Nie można zapomnieć sprawdzić, czy okna i drzwi otwierają się i zamykają bez problemu. Jak sprawdzić szczelność drzwi i okien? Na framudze można położyć grubszą kartkę. Jeśli po zamknięciu okna kartka nie wypadnie, oznacza to, że okna są szczelne.

Oglądając parapety trzeba zwrócić uwagę na to, czy są wykonane z ustalonych wcześniej materiałów. Zarówno w przypadku parapetów, jak i samego balkonu trzeba sprawdzić spadek, ponieważ jeśli jest on źle wykonany, może powodować zalewanie mieszkania. Płytki na balkonie można obstukać – głuchy odgłos sugerowałby pustą przestrzeń pod spodem, w efekcie czego płytki mogłyby się nie trzymać.

​Kontroli muszą zostać poddane wszystkie instalacje. Żeby sprawdzić wentylacyjną, wystarczy przyłożyć płomień do otworu wentylacyjnego – jeśli ten odchyli się w jego stronę, oznacza dobry ciąg wentylacyjny. Sprawdzenie instalacji elektrycznej trzeba zacząć od znalezienia wszystkich gniazdek i światła – ich lokalizacja powinna być zgodna z umową.

Mamy jeszcze instalację wodną, gazową i grzewczą, ale ich sprawdzenie nie należy do łatwych zadań. Otóż w przypadku instalacji gazowej do sprawdzenia szczelności jest potrzebny specjalistyczny sprzęt, wodnej nie sprawdzimy przed zainstalowaniem urządzeń, a grzewczą możemy sprawdzić jedynie w sezonie grzewczym. Możemy wziąć jednak pod uwagę układ grzejników i punktów wodnych – upewnić się, czy ciepła i zimna woda lecą we właściwy sposób.

Mieszkanie od dewelopera – do zamieszkania nie od razu

Warto pamiętać, że przekroczenie progu naszego nowego mieszkania nie oznacza, że możemy w nim od razu zamieszkać. Wspominaliśmy wcześniej o stanie deweloperskim, który wymaga przeprowadzenia prac wykończeniowych. Będzie to nie tylko czasochłonne, ale i pracochłonne, dlatego trzeba zawczasu zadbać o ekipę specjalistów oraz zakupić materiał.

Odbiór mieszkania od dewelopera nie może być stresujący

Zanim ruszymy po odbiór mieszkania od dewelopera, musimy postawić sobie pytanie, czy nasza wiedza i umiejętności są wystarczające, żeby odebrać lokal bez pomocy fachowca. Być może mamy wśród znajomych osobę, która może nas wesprzeć. Jeśli jednak nie czujemy się na siłach, warto zastanowić się nad poszukaniem osoby, która ma pełną wiedzę oraz potrzebne narzędzia, żeby nam pomóc.

Należy podkreślić, że odbiór mieszkania to bardzo ważny etap weryfikacji naszego lokalu, podczas którego możemy zgłosić dowolną liczbę usterek i uwag do dewelopera. Jest to nasze prawo jako konsumenta, z którego warto skorzystać. Kiedy już wszystko zostanie naprawione, czeka nas już tylko odbiór kluczy!

Zapraszamy do przeczytania innych porad prawnych.