Odbiór mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie – czy to możliwe i z jakimi konsekwencjami się wiąże?

Odbiór mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie – czy to możliwe i z jakimi konsekwencjami się wiąże?

Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego to dokument, który otrzymuje się po zakończeniu prac budowlanych i wcześniejszej, pozytywnej kontroli nadzoru budowlanego. Pozwolenie jest konieczne, aby móc rozpocząć legalne korzystanie z lokalu mieszkalnego. Jednak czy odbiór mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie jest możliwy? A jeśli tak, to z jakimi konsekwencjami jest to związane?


Jakie informacje znajdziesz w tym artykule?

W tym artykule znajdziesz informacje na temat tego, czym jest dokument pozwolenia na użytkowanie lokalu oraz co sprawdza nadzór budowlany przy odbiorze budynku. Tłumaczymy również, czy możliwe jest odebranie mieszkania przed wydaniem dokumentu zezwalającego na użytkowanie lokalu oraz z jakimi konsekwencjami się to wiąże.

Przejdź do akapitów:

Pozwolenie na użytkowanie lokalu – co to za dokument?

Pozwolenie na użytkowanie mieszkania to dokument, który jest wydawany przez Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Pozwolenie będzie potrzebne w przypadku nowych budynków wielorodzinnych czy obiektów użyteczności publicznej. Takie budynki jak domy jednorodzinne czy niewielkie nieruchomości typu domów letniskowych lub garaży do dwóch stanowisk zazwyczaj wymagają samego zgłoszenia zakończenia budowy.

Wszystkie kwestie, które związane są z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie lokalu, zawarte są w ustawie Prawo budowlane. Pozwolenie jest konieczne w przypadku, gdy obiekt dostał pozwolenie na budowę i zalicza się do kategorii V, IX-XVI, XX, XXVIII-XXX, a także a przypadku niektórych obiektów budowlanych z kategorii XVII, XVIII, XXII, XXIV i XXVII. Mieszkania zaliczają się do kategorii XII, deweloperów może również interesować kategoria XVI dotycząca budynków biurowych i konferencyjnych oraz kategoria XVII związana z budynkami handlowymi, usługowymi i gastronomicznymi.

Wniosek o pozwolenie na użytkowanie należy złożyć do powiatowego nadzoru budowlanego, jeśli pozwolenie na budowę zostało wydane przez starostwo lub urząd miasta na prawach powiatu. Natomiast jeśli zgoda na budowę została wydana przez urząd wojewódzki, wtedy wniosek o pozwolenie na użytkowanie trzeba złożyć do wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego. Wniosek o pozwolenie można złożyć osobiście lub listownie i należy to zrobić jeszcze przed rozpoczęciem użytkowania, ponieważ korzystanie z obiektu bez uzyskania zgody wiąże się z karami finansowymi.

Odbiór mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie

Jeśli jako inwestor składasz wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie – zgodnie z ustawą o Prawie budowlanym Art. 57 – musisz do niego dołączyć także:

  • oryginał dziennika budowy,
  • oświadczenia kierownika budowy potwierdzające właściwy stan nieruchomości zgodny z wszystkimi wytycznymi,
  • oświadczenie o odpowiednim zagospodarowaniu terenów przylegających do obiektu budowlanego,
  • zestawienie badań i sprawdzeń,
  • inwentaryzację geodezyjną powykonawczą,
  • potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy,
  • kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.

Dodatkowo do wniosku należy dołączyć oświadczenie potwierdzające brak sprzeciwu ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej.

Co sprawdza nadzór budowlany przy odbiorze budynku?

Wniosek o pozwolenie na użytkowanie został złożony – co teraz? Zanim pozwolenie na użytkowanie będzie mogło zostać zaakceptowane, nieruchomość będzie musiała przejść kontrolę powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Do kontroli powinno dojść w ciągu 21 dni od dnia doręczenia wniosku o pozwolenie. Jako inwestor masz obowiązek uczestniczyć w takiej kontroli. Wskazane jest, aby Twój kierownik budowy również był wtedy obecny.

Odbiór mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie

Opłaty skarbowej za pozwolenie na użytkowanie nie trzeba płacić w przypadku budynków mieszkalnych, budynków naukowych, socjalnych i kulturowych, a także w przypadku przebudowy lub budowy obiektów uszkodzonych lub zniszczonych wskutek klęsk żywiołowych.

Co sprawdza nadzór budowlany przy odbiorze budynku? Wśród wytycznych zawartych w Prawie budowlanym podczas kontroli sprawdzeniu podlega:

  • zgodność obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania terenu,
  • zgodność obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym dotycząca charakterystycznych parametrów technicznych, wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego, geometrii dachów, wykonania urządzeń budowlanych, elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, możliwość korzystania z obiektu przez osoby starsze lub niepełnosprawne,
  • wyroby budowlane, które są związane z bezpieczeństwem konstrukcji i bezpieczeństwem pożarowym,
  • jeśli w pozwoleniu na budowę zawarte zostały wytyczne odnośnie do rozbiórki istniejących obiektów budowlanych. które nie powinny być już użytkowane – sprawdzenie wykonania tego obowiązku,
  • uporządkowanie terenu budowy.

Jeśli kontrola zakończy się pozytywnie, otrzymasz decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, dzięki czemu w pełni legalnie będziesz mógł korzystać z lokalu.

Odbiór mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie

Istnieje też możliwość, że nadzór budowlany dopatrzy się pewnych braków i niedociągnięć dotyczących obiektu i poda Ci warunki użytkowania lokalu. Użytkowanie może zostać także uzależnione od wykonania konkretnych prac budowlanych w ustalonym terminie – po ich zakończeniu będziesz musiał powiadomić o tym nadzór budowlany. Jeśli podczas kontroli nadzór wypatrzy nieprawidłowości, zostanie na Ciebie nałożona kara finansowa. Wysokość kary opiera się na wyliczeniu iloczynu stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu (k) oraz współczynnika wielkości obiektu (w). Kara zostanie naliczona za każdą stwierdzoną wadę.

Odbiór mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie – czy to możliwe?

Do użytkowania całego obiektu budowlanego lub jego części można przystąpić po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, lub po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Nie wywiązanie się z tych wytycznych będzie wiązała się z karą finansową, o której dokładnie piszemy w dalszej części artykułu.

Jeśli interesuje Cię odbiór mieszkania bez pozwolenia na użytkowanie, musisz wiedzieć, że nie ma możliwości, by mieć pełną swobodę do użytkowania lokalu jeszcze zanim zostaną wykonane wszystkie prace budowlane. W takim mieszkaniu nie masz prawa mieszkać, jednak istnieje możliwość prowadzenia w nim prac remontowo-wykończeniowych.

Po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego deweloper może rozpocząć odbiory techniczne. Opierają się one na sprawdzeniu mieszkania pod kątem usterek i wad oraz zgodności z normami budowlanymi. W czasie odbioru technicznego zostaje spisany protokół informujący o ewentualnych usterkach, które deweloper powinien naprawić w terminie 30 dni. Odbiory techniczne wiążą się z Ustawą Deweloperską, dlatego każdy nabywca lokalu z rynku pierwotnego ma prawo żądać od dewelopera, aby ten naprawił wszystkie nieprawidłowości.

Jeśli nabywca lokalu będzie chciał skorzystać z tzw. przedodbioru musi pamiętać o tym, że taki odbiór na tę chwilę nie jest związany z odbiorem zgodnie z Ustawą Deweloperską. Dlatego należy pamiętać o tym, aby spisać protokół odbioru zawierający wszystkie wady i usterki, który zostanie podpisany zarówno przez odbiorcę lokalu, jak i przez dewelopera oraz zobowiązać dewelopera do późniejszych napraw, które w tym protokole zostały zawarte. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie należy wtedy do „prawdziwego” protokołu przepisać wady i usterki sporządzone w protokole wcześniejszym. Pamiętaj, że dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie będzie możliwy ostateczny odbiór techniczny mieszkania w rozumieniu prawa, który jako jedyny zmusza dewelopera do usunięcia usterek.

Odbiór mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie

Odbiór mieszkania od dewelopera, zanim ten otrzyma pozwolenie na użytkowanie lokalu, jest możliwy, ale taką decyzję warto dobrze przemyśleć. Jeśli deweloper budzi nasze zastrzeżenia, warto jednak poczekać na uzyskanie przez niego pozwolenia i odebrać mieszkanie już we właściwy sposób zgodnie z ustawą deweloperską, która gwarantuje, że deweloper naprawi to, co jest niewłaściwe w mieszkaniu. Dodatkowo zawsze może okazać się, że deweloper nie otrzyma pozwolenia na użytkowanie i Twoje mieszkanie, mimo że już np. zainwestowałeś w nie pieniądze na remont, nie będzie nadawało się do zamieszkiwania.

Pamiętaj też, że zanim deweloper nie uzyska pozwolenia na użytkowanie obiektu, nie możesz – czy też nie powinieneś, jeśli deweloper, by na to nalegał – podpisywać umowy przenoszącej własność mieszkania.

Odbiór mieszkanie bez pozwolenia na użytkowanie – konsekwencje

Odbiór mieszkania bez pozwolenia na użytkowanie może wiązać się z karą finansową. Jej wysokość wylicza się, biorąc pod uwagę 3 czynniki:

  • iloczyn stawki,
  • współczynnik kategorii obiektu budowlanego,
  • współczynnik wielkości obiektu budowlanego.

Przykładowo mamy obiekt handlowy o wielkości poniżej 2500 (wtedy współczynnik wynosi 1,0; natomiast powyżej 2500 – 1,5), współczynnik kategorii to 15, stawka 500 zł. Kara będzie wynosiła dziesięciokrotność wszystkich powyższych czynników:

10 x 500 x 15x x 1,0 = 75000 zł.

Jak mówi Przemysław Szymczak, Radca Prawny: Karą za rozpoczęcie użytkowania obiektu bez uzyskania pozwolenia będzie obciążony inwestor, chyba że do użytkowania doszło z udziałem innych osób bez zgody inwestora. Możliwość wymierzenia takiej kary przedawnia się w terminie 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym rozpoczęto użytkowanie obiektu.”

Informacja ta znajduje się w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26.04.2017 r. (sygn. akt II OSK 2160/15): „Postanowienie o wymierzeniu kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego powinno być doręczone inwestorowi przed upływem 3 lat od końca roku kalendarzowego, w którym przystąpił on do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem art. 54 lub 55 Prawa budowlanego”.

Odbiór mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie

Od 13 marca 2020 r. w wyniku wprowadzenia stanu epidemii obowiązek otrzymania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego został zawieszony. Dlatego też, jeśli nie otrzymałeś decyzji o pozwoleniu czy też sprzeciwu na użytkowanie, możesz rozpocząć użytkowanie budynku.

Należy pamiętać, że odbiór mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie może wiązać się z poważnymi konsekwencjami, dlatego trzeba zadbać o to, aby wszystko odbyło się zgodnie z prawem i żadna ze stron – ani odbiorca mieszkania, ani deweloper – nie zostali narażeni na zbędne problemy. Jako inwestor musisz także pamiętać o tym, żeby szczególnie zwrócić uwagę na to, co sprawdza nadzór budowlany przy odbiorze budynku, aby mieć pewność, że wszystko zostało przez Ciebie wykonane zgodnie z wytycznymi i decyzja o pozwoleniu nie ulegnie przesunięciu lub odrzuceniu.

Zapraszamy również do lektury pozostałych artykułów z cyklu: Przepis na mieszkanie.

Kolejny artykuł

Liczba miejsc postojowych – przepisy, które obowiązują dewelopera. Czy każdy może liczyć na miejsce parkingowe?
Liczba miejsc postojowych – przepisy, które obowiązują dewelopera. Czy każdy może liczyć na miejsce parkingowe?
Budujący osiedle mieszkaniowe deweloper musi w planach wziąć pod uwagę minimalną liczbę miejsc postojowych, uwzględniając także miejsca dla osób niepełnosprawnych. Sprawa ta nie jest jednak oczywista, bo wskaźnik liczby miejsc postojowych będzie różny w zależności od lokalizacji budynku.
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu