Podpisana umowa deweloperska a odmowa kredytu – co robić?

Podpisana umowa deweloperska a odmowa kredytu – co robić?

Zakup mieszkania jest jedną z ważniejszych decyzji w życiu człowieka. Często krok ten wiąże się z dużymi kosztami, ponieważ mieszkania potrafią osiągać zawrotne ceny. Polacy zazwyczaj decydują się na zakup finansowany poprzez kredyt hipoteczny, dlatego warto dobrze przygotować się do tego zadania, aby być gotowym na niespodzianki takie, jak podpisana umowa deweloperska a odmowa kredytu przez bank.


Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, jak zabezpieczyć się przed sytuacją, w której podpiszesz umowę deweloperską, a bank odmówi Ci udzielenia kredytu. Będziesz wiedział w jakich sytuacjach należy Ci się zwrot kwoty zadatku oraz jak go odzyskać na etapie podpisania umowy przedwstępnej.

Ponad połowa zakupionych nieruchomości na polskim rynku finansowana jest z pożyczek udzielonych przez banki. Kredyty to temat rzeka. Coraz trudniej je dostać, banki podnoszą wymogi, które trzeba spełnić, aby został on udzielony. Pamiętajmy, że banki nie udzielają pochopnie kredytów, dlatego warto się przygotować przed podjęciem tak ważnej decyzji. Priorytetem jest, aby już na wczesnych etapach rozmowy z deweloperem zadbać o stosowne zapisy w umowie, żeby zabezpieczały nas przed przyszłymi niedogodnościami.

Podpisana umowa deweloperska a odmowa kredytu, zdarza się stosunkowo rzadko, jednakże bardzo ważne jest, aby podczas procedury zachować zimną krew i ze starannością przygotować się do wszystkich formalności.

Umowa deweloperska a odmowa kredytu – czy można zabezpieczyć się na taką sytuację?

Pierwszym i jednym z ważniejszych kroków powinno być sumienne sprawdzenie czy mamy zdolność kredytową. Jak wyżej wspomnieliśmy, w Polsce panują dość rygorystyczne zasady przyznawania kredytów, dlatego warto dobrze przygotować się do tego zadania. Najszybszym i najtańszym sposobem na sprawdzenie naszej zdolności są poradniki internetowe oraz kalkulatory mierzące zdolność kredytową. Warto również dowiedzieć się osobiście w bankach jak wygląda sytuacja. Zalecamy również dogłębnie przyjrzeć się dostępnym na rynku ofertom banków. Jeśli jednak pragniemy pomocy, aby nie zgubić się w gąszczu paragrafów i małych druczków, zalecamy skorzystanie z pomocy specjalisty. Wykwalifikowany personel pomoże ocenić naszą zdolność, zaproponuje najlepszą ofertę kredytu oraz poprowadzi nas przez dalsze etapy procedury.

Musimy jednak pamiętać, że czasami banki mogą odmówić nam udzielenia pożyczki. Warto pamiętać o odpowiednich zapisach w dokumentach podczas zakupu mieszkania, aby uniknąć przypadków, w których zostanie podpisana umowa deweloperska, a odmowa kredytu udzielona zostanie nam niespodziewanie.

wypowiedź eksperta ds. prawnych
Jednakże bardzo rzadko deweloperzy z własnej woli w umowie dodają zapis o zrezygnowaniu z umowy w przypadku nieudzielenia kredytu. Dlatego bardzo ważne jest, aby w umowie zawrzeć postanowienie, dzięki któremu bez ponoszenia kosztów i wraz ze zwrotem poniesionych opłat możemy zerwać umowę, np. w sytuacji, w której wykażemy, że kredyt nie został udzielony przez trzy banki. Często w ramach zabezpieczenia deweloperzy zapisują warunek, że skorzystanie z ich doradców finansowych pozwoli uzyskać bezkosztowe zerwanie umowy. Dlatego pamiętajmy, aby skorzystać z pomocy specjalistów. Wykwalifikowani profesjonaliści pomogą nam zapoznać się z tym jak skonstruowana jest umowa deweloperska, a odmowa kredytu – jeśli się przydarzy – nie będzie nam straszna.

Zwrot zadatku w przypadku nieotrzymania kredytu

Wysokość zadatku jest uzależniona od ceny mieszkania. Czym droższe mieszkaniem, tym większy zadatek. Jego zadaniem jest ochrona dewelopera przed pochopnymi decyzjami rezerwacji mieszkań przez niezdecydowanych nabywców. Dzięki temu mieszkania nie są rezerwowane bezpodstawnie. Pamiętajmy również o rozróżnieniu zaliczki od zadatku. Zaliczka podlega zwrotowi w przypadku, gdy nie dojdzie do finalizacji umowy ‒ bez względu, która ze stron zawiniła. Zadatek natomiast nie podlega zwrotowi ‒ wyjątkiem są sytuacje, w których obie strony ustaliły inaczej oraz zamieściły odpowiednie zapisy w umowie. Dlatego bardzo ważne jest, abyśmy ustalili z deweloperem możliwość zwrotu zadatku w określonych sytuacjach, ponieważ jest to tylko jego dobra wola czy wyrazi na to zgodę. Sytuację powinniśmy rozpatrywać pod dwoma kątami, jeśli w umowie znajdzie się zapis o zwrocie oraz jeśli w umowie zabraknie odpowiedniej klauzuli.

Pierwszy przypadek: zapis o zwrocie zadatku znalazł się w umowie

Zwrot zadatku w przypadku nieotrzymania kredytu, jest bardzo ważny, ponieważ jak już wyżej wspominaliśmy trzeba spełnić wiele kryteriów, aby uzyskać pożyczkę. Często zadatki stanowią niemałe kwoty, więc warto postarać się o ich odzyskanie. Przed podpisaniem umowy zadbajmy o odpowiednio sformułowaną klauzulę, która zabezpieczy nas finansowo. Zwrot zadatku uzależniony jest od dwóch czynników: odpowiedniego zapisu klauzuli w umowie oraz przyczyny z jakich nabywający nie uzyskał kredytu. Dzięki zapisom Kodeksu cywilnego, możliwy jest zapis dodatkowego zastrzeżenia, w którym deweloper zobowiązuje się do wypłacenia zwrotu zadatku w przypadku nieotrzymania kredytu hipotecznego przez nabywcę. Często sprzedający zastrzega sobie zwrot tylko w przypadku, gdy pożyczka nie zostanie udzielona z przyczyn niezależnych od kupującego, a nie jego zaniedbań. Może również wystąpić dodatkowy zapis, że zwrot nastąpi tylko w sytuacji, gdzie kupujący przedstawi odmowę z trzech różnych banków lub skorzysta z doradztwa kredytowego zalecanego przez dewelopera. Jednakże występują również zapisy, gdzie w przypadku nieudzielenia kredytu kupujący bez orzekania o winie otrzyma zwrot kwoty zadatku (szczegóły zamieszczone w: wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 25.10.2013 r., II Ca 1228/13).

nieotrzymanie kredytu ‒ zwrot zadatku
Drugi przypadek: zapis o zwrocie zadatku nie znalazł się w umowie

Zwrot zadatku, w przypadku nieotrzymania kredytu, bez odpowiedniego zapisu w umowie jest bardziej skomplikowany i pracochłonny. W tej sytuacji z pomocą przychodzi nam art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego. Z jego zapisu wynika, że zadatek może zostać zwrócony, gdy wskutek nagłych okoliczności zobowiązania umowy nie zostały dotrzymane przez obie strony lub obie strony ponoszą świadomą odpowiedzialność. Jednym z najlepszym sposobów będzie rozwiązanie umowy. Pamiętajmy jednak, że wszystkie przesłanki na rozwiązanie umowy muszą być wykazane oraz odpowiednio uzasadnione. W tej sprawie powinniśmy zapoznać się z procesem orzecznictwa, regulującego sprawy, w których kupujący dokonał wszelkich niezbędnych kroków. Oznacza to, że współpracował on z bankiem oraz sprzedawcą i, co najważniejsze, podczas przystępowania do podpisania umowy mógł liczyć na pozytywne rozpatrzenie wniosku kredytowego – jednakże pomimo tego ostatecznie go nie otrzymał. W takim wypadku nie można mu przypisać winy oraz niedbalstwa (szczegóły zamieszczone w: wyrok Sądu Najwyższego z 23.02.2001 r., II CKN 314/99 i z 07.04.2004 r., IV CKN 212/03).

Jak odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej?

Podczas zakupu mieszkania przechodzimy przez różne rodzaje umów – umowa przedwstępna, cesja deweloperska czy umowa deweloperska. Każdy z tych etapów jest bardzo ważny i daje nam, przyszłym nabywcom, gwarancję bezpiecznej transakcji.

A jak odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej? Aby odzyskać zadatek trzeba odstąpić od umowy – jednakże taka możliwość powinna być zapisana w umowie przedwstępnej w formie dodatkowego zastrzeżenia. Odzyskanie zadatku z umowy przedwstępnej opiera się na takich samych zasadach jak w przypadku umowy deweloperskiej. Wszelkie niezbędne aneksy, określające warunki zwrotu zadatku, zapewnią nam powodzenie transakcji.

Jeśli kupujący dokonał wszelkich starań, by uzyskać kredyt może starać się o zwrot zadatku, ponieważ nie ponosi żadnej winy. Jednakże, jeśli nie dokonał wszelkich niezbędnych kroków, a zerwał umowę, deweloper może żądać zwrotu zadatku w podwojonej kwocie.

wypowiedź eksperta ds. prawnych
Jak podkreśla Sebastian Juszczak, „opisany powyżej zwrot zadatku nie dotyczy sytuacji, gdy nabywca nie dopełnił ze swojej winy warunków formalnych, poświadczy nieprawdę w dokumentach albo uzna bezpodstawnie, że bank powinien przyznać mu kredyt na sumę wyższą niż jego możliwości finansowe”. Przy czym należy pamiętać, że wszystko zależy od konkretnych okoliczności.

Nasz prawnik podpowiada jeszcze, że inną możliwością, w której nabywca może nie utracić swojego zadatku z umowy przedwstępnej jest cesja praw z umowy przedwstępnej na osobę trzecia ‒ do czego niezbędna będzie jednak zgoda dewelopera. W tym wypadku strony powinny rozliczyć się między sobą z dokonanych na rzecz dewelopera wpłat.

Zakup mieszkania wiąże się z nie lada zobowiązaniami. Wysokie kwoty nieruchomości często motywują nas do wzięcia kredytu hipnotycznego. Jak już wyżej wspomnieliśmy, by uzyskać kredyt trzeba spełniać rygorystyczne wymogi. Dlatego bardzo ważne jest, abyśmy przed zakupem mieszkania postarali się o odpowiednie zapisy w umowie, regulujące zwrot zadatku. Dobrze i wnikliwe przestudiujmy naszą zdolność kredytową, skorzystajmy z pomocy specjalistów, a unikniemy nieprzyjemnych niespodzianek i rozczarowań.

Kolejny artykuł

Odbiór mieszkania od dewelopera – różnica w metrażu. Co robić?
Odbiór mieszkania od dewelopera – różnica w metrażu. Co robić?
Metraż stanowi jeden z najważniejszych czynników, które przyczyniają się do wyboru idealnego mieszkania. Każdy metr ma realny wpływ na końcowy koszt lokum. Jednak nie zawsze ostateczny efekt zgadza się z początkowymi ustaleniami. Odbiór mieszkania od dewelopera – różnica w metrażu – jakie kroki podjąć?
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu