Twoje konto
polecane dla Ciebie Twoje ulubione zapytanie do deweloperów ustawienia konta wyloguj się

Rachunek powierniczy – co to jest? Sprawdź, co musisz o nim wiedzieć!

Rachunek powierniczy – co to jest?  Sprawdź, co musisz o nim wiedzieć!

Planujesz zakup domu lub mieszkania, ale jego budowa jeszcze trwa albo dopiero ma się rozpocząć? Obawiasz się, że inwestycja może zakończyć się fiaskiem i stracisz pieniądze? Spokojnie, jest na to rozwiązanie.


Jakie informacje znajdziesz w tym artykule?

W tym artykule podpowiemy: rachunek powierniczy – co to jest? Tego oraz czym różni się rachunek powierniczy otwarty a zamknięty, oraz jakie są ich wady i zalety – dowiesz się z poniższego artykułu.

Przejdź do akapitów:

Rachunek powierniczy – co to jest?

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to specjalny instrument, który został wprowadzony, aby lepiej chronić interesy i środki finansowe nabywców nieruchomości jeszcze w trakcie jej budowy lub na etapie planowania, co często określane jest mianem tzw. dziur w ziemi. Obowiązek uruchomienia takiego rachunku powierniczego dla każdej nowej inwestycji spoczywa na deweloperze i wynika bezpośrednio z zapisów Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli ustawy deweloperskiej z 2011 roku. Jej rolą jest wsparcie klientów firm deweloperskich w maksymalnie bezpiecznym przebrnięciu przez proces zakupu nieruchomości. Podstawowym celem jest ochrona środków wpłacanych na rzecz deweloperów w trakcie trwania budowy domu lub mieszkania, w czym pomagać ma rachunek powierniczy.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy – co to jest?

Podobnie jak inne rachunki tego typu jest specyficzną formą lokaty, która w maksymalny sposób pozwala ograniczyć ryzyko utraty pieniędzy w trakcie realizacji inwestycji, w tym przypadku mieszkaniowej. Jest to specjalny rachunek bankowy służący do warunkowego rozliczenia zobowiązań między kupującym a deweloperem na podstawie zapisów zawartych w umowie.

Rachunek jest otwierany i prowadzony przez bank, który sprawuje pieczę nad zgromadzonymi środkami i nadzoruje ich wypłatę. Działanie rachunku powierniczego jest proste. Nabywca mieszkania lub domu w budowie wpłaca środki zgodnie z harmonogramem i wynegocjowaną ceną na poczet inwestycji danego wykonawcy. Natomiast deweloper otrzymuje do nich dostęp dopiero, gdy spełni warunki zawarte w umowie i terminowo wykona zaplanowane prace. Pozwala to chronić interesy klientów i środki pieniężne, szczególnie w przypadku niewywiązywania się dewelopera z umowy lub jego upadłości.

Ustawodawca zobowiązał deweloperów do prowadzenia jednego z dwóch rodzajów rachunków powierniczych: otwartego lub zamkniętego.

Rachunek powierniczy otwarty

Rachunek powierniczy otwarty pozwala na wypłatę deweloperowi zgromadzonych środków w trakcie trwania prac budowlanych. Kolejne transze wypłacane są zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia, czyli po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Szczegółowy podział na etapy i harmonogram ich realizacji zawarte są w umowie deweloperskiej. Nad realizacją inwestycji czuwa kierownik budowy, który po zakończeniu każdego z etapów sprawdza, czy zostały wykonane wszystkie prace przewidziane w harmonogramie i dokonuje odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy.

Bank monitoruje przebieg prac i na podstawie wpisu, a bardzo często dodatkowo z pomocą wyznaczonego rzeczoznawcy z uprawnieniami budowlanymi, decyduje o wypłacie kolejnych transz zgodnie z umową deweloperską. Co istotne, kolejne transze przekazywane deweloperowi nie mogą być mniejsze niż 10% i nie większe niż 25% całkowitych kosztów projektu. Bank sprawdza też, czy wypłacone pieniądze są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem. W tym celu może zweryfikować dokumenty dewelopera oraz wyciągi z jego kont. Deweloper może je wykorzystać tylko na potrzeby inwestycji, której dotyczy rachunek powierniczy.

Rachunek powierniczy otwarty może być prowadzony w trzech wariantach:

  1. rachunku bez dodatkowych zabezpieczeń,
  2. rachunku zabezpieczonego gwarancja bankową,
  3. rachunku zabezpieczonego gwarancją ubezpieczeniową.

Gwarancja bankowa umożliwia nabywcy natychmiastowe odzyskanie zgromadzonych na rachunku powierniczym środków w przypadku odstąpienia od umowy lub ogłoszenia przez dewelopera upadłości. Co ważne, kupujący odzyskuje pieniądze bez czasochłonnego dochodzenia swoich praw w procesie sądowym. Gwarancja ubezpieczeniowa działa na podobnej zasadzie, ale za wypłatę środków odpowiada nie bank, a firma ubezpieczeniowa. W praktyce najczęściej spotykaną formą mieszkaniowych rachunków powierniczych są te bez dodatkowej gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej.

Rachunek powierniczy zamknięty

Rachunek powierniczy zamknięty, w przeciwieństwie do otwartego, nie umożliwia wypłaty środków tam zgromadzonych w trakcie realizacji inwestycji. Pieniądze trafiają na konto dewelopera dopiero po całkowitym zakończeniu budowy i wszystkich prac dodatkowych wykonanych zgodnie z umową. A dokładnie w czasie przeniesienia własności nieruchomości poprzez podpisanie aktu notarialnego. Wypłata zdeponowanych środków jest jednorazowa i następuje po dostarczeniu do banku odpisu takiego aktu. Rachunek powierniczy zamknięty to najbardziej bezpieczna dla konsumenta forma zabezpieczenia kupna nieruchomości, ale oferowana przez deweloperów dość rzadko, głównie ze względów kosztowych.

Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty – wady i zalety

Oba rodzaje rachunków, choć stanowią podstawowy element ochrony nabywców lokali mieszkańców, mają swoje wady i zalety. Zasadniczą różnicą jest dostęp do zgromadzonych tam środków.

Dla dewelopera rachunek powierniczy otwarty ma jedną ogromną zaletę – możliwość wykorzystywania bieżących środków wpłacanych przez nabywców (lub banki kredytujące zakup) w miarę postępu prac budowlanych. Pozwala to na zachowanie płynności i sprawne zarządzanie inwestycją poprzez koordynację kolejnych etapów z transzami środków z rachunku. Kupujący mogą być za to pewni, że kolejne transze zostaną wypłacone dopiero, gdy dany etap zostanie zakończony. Pozwala to monitorować w pewien sposób postęp prac i ewentualne opóźnienia w harmonogramie. Dodatkowo bank czuwa nad tym, aby przekazane wykonawcy środki były wykorzystane tylko na realizację danej inwestycji.

Rachunek otwarty z dodatkowym zabezpieczeniem (bankowym lub ubezpieczeniowym) daje dodatkową ochronę kupującemu, a jest pozbawiony wad, które dla dewelopera ma rachunek zamknięty. Zresztą, od jakiegoś czasu mówi się o likwidacji otwartych rachunków bez dodatkowego zabezpieczenia. Na razie prace nad zmianą ustawy utknęły, ale należy się spodziewać ich wznowienia prędzej czy później.

Rachunek powierniczy zamknięty daje najwyższy stopień ochrony środków zgromadzonych tam przez nabywców. – Pozostają one na rachunku aż do przeniesienia prawa własności nieruchomości, czyli podpisania aktu notarialnego. Rachunek taki odcina jednak dewelopera od środków wpłacanych przez klientów, aż do czasu całkowitego zakończenia inwestycji – wyjaśnia Przemysław Szymczak, radca prawny z Kancelarii Radcy Prawnego Przemysław Szymczak"rel="nofollow". – Musi on w całości ponieść koszty budowy, co wymaga zaangażowania znacznego kapitału własnego lub skorzystania z kredytu bankowego i z punktu widzenia przedsiębiorstwa zwiększa ryzyko całej inwestycji – dodaje ekspert.

Rachunek powierniczy w znaczący sposób podnosi bezpieczeństwo środków pieniężnych inwestowanych przez nabywców nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że żaden z rachunków powierniczych nie gwarantuje, że zgromadzone fundusze uda się odzyskać w przypadku problemów finansowych dewelopera lub banku, który prowadzi taki rachunek. Dlatego przy wyborze inwestycji nie powinniśmy kierować się tylko rodzajem oferowanego rachunku powierniczego. Ważniejsze jest doświadczenie firmy na rynku, jej zasoby i wyniki finansowe z lat poprzednich, a także opinie innych klientów.

Kolejny artykuł

Upadłość dewelopera – jakie prawa Ci przysługują i jak zabezpieczyć się przed taką sytuacją?
W ostatnich latach koniunktura na rynku nieruchomości jest naprawdę dobra. Mogłoby się wydawać, że wysokie ceny i popyt na mieszkania to złote czasy dla deweloperów. Jednak silna konkurencja, rosnące ceny materiałów budowlanych, problemy z pozyskaniem pracowników, zatory płatnicze czy chybione inwestycje mogą wpływać na pogorszenie kondycji firm budowlanych, a nawet skutkować ich bankructwem. Niestety upadłość dewelopera dotyka również klientów, którzy zdecydowali się na zakup u niego mieszkania. W poniższym artykule opisujemy jakie prawa przysługują nabywcy upadłego dewelopera i jak zabezpieczyć się przez taką sytuację.
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu