Rachunek powierniczy – co to jest? Sprawdź, co musisz o nim wiedzieć!

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule odpowiemy na pytanie, czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wyjaśnimy także, czym różni się rachunek powierniczy otwarty od rachunku powierniczego zamkniętego oraz jakie są ich wady i zalety.

Przejdź do akapitów:

• Rachunek powierniczy – co to jest?
• Mieszkaniowy rachunek powierniczy – co to jest?
• Rachunek powierniczy otwarty
• Rachunek powierniczy zamknięty
• Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty – wady i zalety

Rachunek powierniczy – co to jest?

Mieszkaniowy rachunek powierniczy powstał po to, by lepiej chronić nabywców nieruchomości i ich środki finansowe jeszcze w trakcie trwania budowy inwestycji lub na etapie planowania, czyli tzw. dziury w ziemi. Obowiązek uruchomienia takiego rachunku powierniczego spoczywa na deweloperze i wynika z zapisów Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli ustawy deweloperskiej z 2011 roku.

Rolą ustawy jest m.in. wsparcie klientów firm deweloperskich w bezpiecznym i uczciwym przejściu przez cały proces zakupu nieruchomości oraz ochrona środków, które są wpłacane na rzecz deweloperów w trakcie trwania budowy inwestycji (domu lub mieszkania).

Mieszkaniowy rachunek powierniczy – co to jest?

Rachunek powierniczy jest specyficzną formą lokaty, która pozwala ograniczyć ryzyko utraty pieniędzy w trakcie trwania realizacji inwestycji. Rachunek służy do warunkowego rozliczenia zobowiązań pomiędzy kupującym a deweloperem w oparciu o zapisy zawarte w umowie.

Rachunek powierniczy zostaje otwarty przez bank, który czuwa nad zgromadzonymi środkami na koncie i nadzoruje ich wypłatę. Osoba, która kupiła mieszkanie lub dom na etapie budowy wpłaca środki na rachunek powierniczy zgodnie z harmonogramem oraz wynegocjowaną ceną na poczet inwestycji danego dewelopera. Natomiast deweloper otrzymuje do nich dostęp dopiero wtedy, gdy spełni warunki zawarte w umowie i terminowo wykona zaplanowane prace budowlane. Pozwala to chronić interesy nabywców nieruchomości i ich środki pieniężne, szczególnie w przypadku, gdy deweloper nie wywiąże się z umowy lub ogłosi upadłość.

Ustawa zobowiązuje deweloperów do prowadzenia jednego z dwóch rodzajów rachunków powierniczych: rachunku powierniczego otwartego albo rachunku powierniczego zamkniętego.

Rachunek powierniczy otwarty

Rachunek powierniczy otwarty pozwala na wypłatę deweloperowi zgromadzonych środków w trakcie trwania prac budowlanych. Kolejne transze wypłacane są zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia, czyli po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Szczegółowy podział na etapy i harmonogram ich realizacji zawarte są w umowie deweloperskiej. Nad realizacją inwestycji czuwa kierownik budowy, który po zakończeniu każdego z etapów sprawdza, czy zostały wykonane wszystkie prace przewidziane w harmonogramie i dokonuje odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy.

Bank monitoruje przebieg prac i na podstawie wpisu, a bardzo często dodatkowo z pomocą wyznaczonego rzeczoznawcy z uprawnieniami budowlanymi, decyduje o wypłacie kolejnych transz zgodnie z umową deweloperską. Co istotne, kolejne transze przekazywane deweloperowi nie mogą być mniejsze niż 10% i nie większe niż 25% całkowitych kosztów projektu. Bank sprawdza też, czy wypłacone pieniądze są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem. W tym celu może zweryfikować dokumenty dewelopera oraz wyciągi z jego kont. Deweloper może wykorzystać transze tylko na potrzeby inwestycji, której dotyczy rachunek powierniczy.

Otwarty rachunek powierniczy może być prowadzony w trzech wariantach:

• rachunku bez dodatkowych zabezpieczeń,
• rachunku zabezpieczonego gwarancją bankową,
• rachunku zabezpieczonego gwarancją ubezpieczeniową.

Gwarancja bankowa umożliwia nabywcy natychmiastowe odzyskanie zgromadzonych na rachunku powierniczym środków w przypadku odstąpienia od umowy lub ogłoszenia przez dewelopera upadłości. Co ważne, kupujący odzyskuje pieniądze bez czasochłonnego dochodzenia swoich praw w procesie sądowym. Gwarancja ubezpieczeniowa działa na podobnej zasadzie, ale za wypłatę środków odpowiada nie bank, a firma ubezpieczeniowa.

W praktyce najczęściej spotykaną formą mieszkaniowych rachunków powierniczych są te bez dodatkowej gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej.

Rachunek powierniczy zamknięty

Rachunek powierniczy zamknięty, w przeciwieństwie do otwartego, nie umożliwia wypłaty środków tam zgromadzonych w trakcie realizacji inwestycji. Pieniądze trafiają na konto dewelopera dopiero po całkowitym zakończeniu budowy i wszystkich prac dodatkowych wykonanych zgodnie z umową. A dokładnie w czasie przeniesienia własności nieruchomości poprzez podpisanie aktu notarialnego. Wypłata zdeponowanych środków jest jednorazowa i następuje po dostarczeniu do banku odpisu takiego aktu. Rachunek powierniczy zamknięty to najbardziej bezpieczna dla konsumenta forma zabezpieczenia kupna nieruchomości, ale oferowana przez deweloperów dość rzadko, głównie ze względów kosztowych.

Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty – wady i zalety

Oba rodzaje rachunków powierniczych, choć stanowią podstawowy element ochrony nabywców lokali mieszkaniowych, mają swoje wady i zalety. Zasadniczą różnicą jest dostęp do zgromadzonych tam środków.

Dla dewelopera rachunek powierniczy otwarty ma jedną ogromną zaletę – możliwość wykorzystywania bieżących środków wpłacanych przez nabywców (lub banki kredytujące zakup) w miarę postępu prac budowlanych. Pozwala to na zachowanie płynności i sprawne zarządzanie inwestycją poprzez koordynację kolejnych etapów z transzami środków z rachunku. Kupujący mogą być za to pewni, że kolejne transze zostaną wypłacone dopiero, gdy dany etap zostanie zakończony. Pozwala to monitorować w pewien sposób postęp prac i ewentualne opóźnienia w harmonogramie. Dodatkowo bank czuwa nad tym, aby przekazane wykonawcy środki były wykorzystane tylko na realizację danej inwestycji.

Rachunek otwarty z dodatkowym zabezpieczeniem (bankowym lub ubezpieczeniowym) daje dodatkową ochronę kupującemu, a jest pozbawiony wad, które dla dewelopera ma rachunek zamknięty. Zresztą, od jakiegoś czasu mówi się o likwidacji otwartych rachunków bez dodatkowego zabezpieczenia. Na razie prace nad zmianą ustawy utknęły, ale należy się spodziewać ich wznowienia prędzej czy później.

Rachunek powierniczy zamknięty daje najwyższy stopień ochrony środków zgromadzonych tam przez nabywców. – Pozostają one na rachunku aż do przeniesienia prawa własności nieruchomości, czyli podpisania aktu notarialnego. Rachunek taki odcina jednak dewelopera od środków wpłacanych przez klientów, aż do czasu całkowitego zakończenia inwestycji – wyjaśnia radca prawny Przemysław Szymczak. – Musi on w całości ponieść koszty budowy, co wymaga zaangażowania znacznego kapitału własnego lub skorzystania z kredytu bankowego i z punktu widzenia przedsiębiorstwa zwiększa ryzyko całej inwestycji – dodaje ekspert.

Skorzystanie z mieszkaniowego rachunku powierniczego w znaczący sposób podnosi bezpieczeństwo środków pieniężnych inwestowanych przez nabywców nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że żaden z rachunków powierniczych nie gwarantuje, że zgromadzone fundusze uda się odzyskać w przypadku problemów finansowych dewelopera lub banku, który prowadzi taki rachunek.

Dlatego przy wyborze inwestycji nie powinniśmy kierować się tylko rodzajem oferowanego rachunku powierniczego. Ważniejsze jest doświadczenie firmy na rynku, jej zasoby i wyniki finansowe z lat poprzednich, a także opinie innych klientów.

Zobacz pozostałe artykuły.