Rękojmia dewelopera – co to jest i jakie daje prawa?

Rękojmia dewelopera – co to jest i jakie daje prawa?

Rękojmia dewelopera chroni klienta, w sytuacji, gdy już po odbiorze mieszkania znajdzie w nim lub w częściach wspólnych budynku usterki, lub wady, utrudniające lub nawet umożliwiające korzystanie z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem. Czym dokładnie charakteryzuje się ustawa o rękojmi i za jakie usterki deweloper musi ponieść odpowiedzialność?


Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, czym jest rękojmia dewelopera i jakie prawa zapewnia konsumentowi. Dowiesz się również, jaka jest różnica pomiędzy rękojmią a gwarancją.

Przejdź do akapitów:

Co to jest rękojmia dewelopera?

Ustawa o rękojmi – zgodnie z art. 556 Kodeksu Cywilnego – zobowiązuje dewelopera do naprawy wad znalezionych w mieszkaniu, jest on odpowiedzialny zarówno za wady fizyczne, jak i prawne. Rękojmia jest uchwalona ustawą, więc jest niezależna od woli klienta i dewelopera, a także treści umowy sprzedaży – po prostu deweloper ma obowiązek naprawić każdą wadę i usterkę.

rekojmia-dewelopera-1

Rękojmia na mieszkanie od dewelopera to bardzo wygodne i korzystne rozwiązanie z punktu widzenia klienta. Dzięki rękojmi klient jest zabezpieczony przed ewentualnymi wadami i usterkami, które mogą pojawić się długo po odbiorze technicznym mieszkania.

Jeśli skorzystasz z rękojmi, masz prawo, aby żądać od dewelopera usunięcia znalezionych usterek i poniesienia za to kosztów, żądać, aby cena mieszkania została obniżona – adekwatnie do wielkości stwierdzonej wady, albo w ostateczności odstąpić od umowy, gdy wada jest bardzo duża i uniemożliwia komfortowe korzystanie z mieszkania.

Odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania

Rękojmia na mieszkanie od dewelopera – za jakie wady odpowiada deweloper? Odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania odnosi się do sytuacji gdy:

  • mieszkanie nie nadaje się do celu, w jakim zostało kupione,
  • mieszkanie zostało wydane w stanie niekompletnym (brak rzeczy, które były zapisane w umowie),
  • mieszkanie nie ma odpowiednich właściwości (inna liczba pomieszczeń, inny metraż mieszkania, brak komórki lokatorskiej pomimo tego, że miała być),
  • mieszkanie posiada usterki (np. złe położenie instalacji elektrycznej).

rekojmia-dewelopera-2

Przez konsumentów najczęściej są zgłaszane wady dotyczące balkonów i tarasów, klatek schodowych, wind i korytarzy, elewacji i dachów, wentylacji i instalacji hydraulicznych. Często zgłaszane są także krzywe ściany, pęknięcia na ścianach lub sufitach, a także nieszczelne lub zacinające się okna.

Pamiętaj, że jeśli deweloper poinformował Cię wcześniej o występującej wadzie, a mimo to zdecydowałeś się na zakup mieszkania – nie będziesz miał prawa do tego, aby dochodzić roszczeń wynikających z tytułu rękojmi.

Rękojmia na mieszkanie od dewelopera – jaki jest czas jej trwania i czego można żądać?

Zgodnie z art. 568 k.c. sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu – mówi mecenas Przemysław Dziąg, Radca Prawny PZFD.

Ustawa o rękojmi pozwala na zgłaszanie wad dotyczących danej inwestycji przez 5 lat od dnia, w którym zostało odebrane mieszkanie od dewelopera. Takie przepisy obowiązują już w przypadku tych nieruchomości, które zostały kupione po 25 grudnia 2014 roku. Wcześniej okres, przez który można zgłaszać usterki w kupionym mieszkaniu, wynosił 3 lata.

Z uwagi na to, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter czasowy, chcąc z niej skorzystać, powinniśmy przed upływem terminu, odpowiedniego do rodzaju wady zgłosić ją bezpośrednio sprzedawcy. Najlepiej jest to uczynić listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Czasami umowy przewidują jeszcze inne formy komunikacji między sprzedającym a nabywcą, niemniej jednak przesyłka rejestrowana stanowi najlepszy dowód, że zawiadomiliśmy o wadzie przed upływem terminu do stwierdzenia wady. Zgłoszenie wady po upływie tego terminu powoduje wygaśnięcie uprawnień kupującego. W zawiadomieniu powinniśmy szczegółowo opisać wadę, miejsce jest wystąpienia, najlepiej załączając również dokumentację fotograficzną. Trzeba również powołać umowę, z której wykonaniem wiąże się wystąpienie wady. Ważne jest również to, żeby wskazać, czego konkretnie się domagamy od dewelopera, czyli czy chcemy naprawy wadliwej rzeczy, wymiany jakiejś rzeczy na rzecz wolną od wad. Ustawa przewiduje także możliwość żądania obniżenia ceny, czy odstąpienia od umowy, o ile sprzedawca nie naprawił rzeczy wadliwej lub nie wymienił jej na wolną od wad – mówi mecenas Przemysław Dziąg Radca Prawny PZFD.

Odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania obowiązuje go w przypadku nieszczelnych okien, nierównych podłóg, uszkodzonych instalacji, niekompletne wykończenie instalacji, okien czy drzwi, ale również rozkład mieszkania inny niż w umowie, użycie innych materiałów wykończeniowych niż te wskazane w umowie albo też widok z okien zupełnie różny od tego, co obiecywał deweloper.

rekojmia-dewelopera-3

W sytuacji, kiedy deweloper uchyla się od naprawienia wady, nabywca mieszkania ma prawo:

  • żądać obniżenia ceny, która będzie zgodna z wielkością usterki,
  • żądać wymiany nieruchomości na wolną bez wad,
  • rozwiązać umowę.

Rękojmia dewelopera a gwarancja – czym się od siebie różnią?

Jeśli stwierdzisz wadę w nowym mieszkaniu i interesuje Cię reklamacja od dewelopera, masz do wyboru dwa rozwiązania: rękojmię i gwarancję. Obydwie formy mają na celu chronić klienta i pomóc mu w rozwiązaniu napotkanych problemów. Jednak musisz pamiętać, że rękojmia i gwarancja różnią się pomiędzy sobą kilkoma kwestiami. Jaka zatem reklamacja od dewelopera będzie korzystniejsza?

• Rękojmia

Rękojmia jest usankcjonowana prawnie, więc daje nabywcy mieszkania większą pewność, że deweloper dokona wymaganych napraw. Dzięki rękojmi łatwiej dochodzić swoich praw, czy to z deweloperem, czy w sądzie.

• Gwarancja

Gwarancja zależy od podpisanej umowy i samego dewelopera, nie daje więc pewności, że znalezione usterki zostaną naprawione.

rekojmia-dewelopera-4

Najważniejszą różnicą jest to, że rękojmia to ustawowa odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania – zarówno te fizyczne, jak i prawne, które kupujący znalazł w mieszkaniu już po jego odbiorze i wcześniej nie został o nich poinformowany przed dewelopera. Rękojmia zobowiązuje więc dewelopera do poniesienia odpowiedzialności za znalezione wady w mieszkaniu. Gwarancja natomiast jest udzielana przy zakupie mieszkania i tak naprawdę nie stanowi ona obowiązku sprzedawcy, a bardziej jego dobrą wolę. Gwarancja oznacza, że jeśli w okresie objętym gwarancją wystąpią jakieś wady, to klient może dokonać reklamacji, co nie oznacza, że zakończy się ona sukcesem.

Rękojmia dewelopera to zabezpieczenie dla klientów, w przypadku znalezienia wad w mieszkaniu już po jego odbiorze. Z racji tego, że rękojmia jest odpowiedzialnością ustawową, deweloper musi naprawić zgłoszone usterki.

Zobacz także artykuł o ubezpieczeniu mieszkania.

Kolejny artykuł

Czy można dobrać kredyt hipoteczny?
Czy można dobrać kredyt hipoteczny?
Zdecydowałeś się na kredyt hipoteczny, aby kupić nowe mieszkanie, jednak w trakcie wykończania zorientowałeś się, że zabraknie Ci środków finansowych? A może potrzebujesz dobrać dodatkową gotówkę na całkiem inny cel niż ten określony w umowie kredytowej i chciałbyś po prostu połączyć to w jednym kredycie? W dzisiejszym artykule wyjaśnimy, czy można dobrać kredyt hipoteczny, a jeśli tak to w jakiej sytuacji. Zapraszamy do lektury.
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu