Sądowe i umowne zniesienie współwłasności nieruchomości – niezbędne informacje

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule dowiesz się, czym jest zniesienie współwłasności nieruchomości oraz poznasz sposoby zniesienia współwłasności. Podpowiemy też, czym różni się umowne zniesienie współwłasności od sądowego.

Przejdź do akapitu:

• Czym jest zniesienie współwłasności nieruchomości?
• Jak znieść współwłasność nieruchomości? Trzy sposoby
• Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości
• Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości
• Umowa o podział rzeczy do używania

Czym jest zniesienie współwłasności nieruchomości?

Współwłasność nieruchomości występuje wtedy, gdy prawo własności tej samej nieruchomości przysługuje niepodzielnie dwóm osobom lub grupie osób. Z różnych powodów możemy zapragnąć samodzielnie zarządzać danym obiektem, jednak współwłasność nam to uniemożliwia. Kiedy każdy ze współwłaścicieli ma inną wizję na zarządzanie daną nieruchomością, dobrym rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności.

Zniesienie współwłasności to rozwiązanie stosunku współwłasności, w wyniku którego, dana nieruchomość przysługiwać będzie jednej osobie. Zniesienia możemy dokonać w dowolnym momencie. Postępowania związane z tym procesem reguluje Kodeks cywilny.

Wyróżniamy dwa warianty na zniesienie współwłasności nieruchomości: sądowe i umowne.

Jak znieść współwłasność nieruchomości? Trzy sposoby

Niezależnie od tego, czy zniesienie współwłasności nieruchomości nastąpi na drodze polubownej czy sądowej, może nastąpić poprzez:

• fizyczny podział rzeczy wspólnej,
• przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• podział cywilny, czyli sprzedaż rzeczy i podział uzyskanych z tego tytułu środków według wielkości udziałów.

Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości

Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości to znacznie wygodniejsza, szybsza i mniej kosztowna opcja niż droga sądowa, jednak nie zawsze możliwa, szczególnie, gdy strony posiadają zupełnie inne wizje na daną nieruchomość.

Aby umowne zniesienie współwłasności nieruchomości było możliwe, konieczne jest złożenie zgodnych oświadczeń woli przez każdego współwłaściciela. Osoby te muszą również wybrać sposób zniesienia nieruchomości. Umowa zniesienia współwłasności nieruchomości, z uwagi na przedmiot sprawy – zawierana jest u notariusza.

Opłaty, jakie należy uwzględnić przy polubownym zniesieniu współwłasności to taksa notarialna, opłaty sądowe w przypadku fizycznego podziału nieruchomości oraz ewentualna opłata za usługi geodety.

Fizyczny podział nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej

Jeśli współwłaściciele decydują się na fizyczny podział nieruchomości, stronom przydzielane są własności indywidualne – powstają odrębne przedmioty własności.

Aby podzielić nieruchomość nie wystarczy poprowadzić lini przez działkę czy mieszkanie – nieruchomość musi spełniać wymogi określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W przypadku działki, geodeta powinien wyznaczyć dwie działki zamiast jednej kierując się zasadami planu zagospodarowania miejscowego, ważna jest przy tym określona w planie minimalna wielkość działki. Aby podział był możliwy musi zaistnieć też inny warunek – każda powstała działka powinna mieć dostęp do drogi publicznej.

Jeśli dzielimy nieruchomość zabudowaną – powinny powstać dwa osobne budynki. Co ważne, budynek można podzielić wtedy, gdy linia podziału biegnie wzdłuż ścian ogrodzenia przeciwpożarowego, czyli ścian nośnych. Każda część musi spełniać wymogi nieruchomości. Jeśli posiadamy dwukondygnacyjny budynek, trudniej o taki podział – wówczas we współwłasności obowiązkowo pozostają części wspólne budynku, a zniesienie współwłasności może dotyczyć tylko niezabudowanej części działki.

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Jeśli współwłaściciele posiadają różnice zdań, przez co porozumienie jest niemożliwe, zastosowanie ma tryb sądowy. Wniosek o zniesienie współwłasności może być złożony przez każdego ze współwłaścicieli wraz z preferowanymi przez nich formami podziału.

Sąd rozstrzyga nie tylko o sposobie zniesienia współwłasności, ale także kwestiach związanych z nakładami poczynionymi na rzecz wspólną – ważne jest to, kto ile wydał na daną współwłasność, ile korzystał, ile powinien za dane czynności otrzymać, rozstrzygane są tu np. koszty takie jak: remont dachu, koszt ogrodzenia itp.

Co ważne, sąd nie jest zobowiązany planem zagospodarowania przestrzennego. Aby podział był możliwy, sąd musi wystąpić do starosty lub prezydenta miasta o uzyskanie pozytywnej opinii na taki podział. Brak zgody uniemożliwia podział nieruchomości.

Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli

Jeśli podział nieruchomości nie jest możliwy bez znaczącego obniżenia jej użyteczności lub wartości, sąd bierze pod uwagę przyznanie własności nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z koniecznością spłaty udziału uzyskanego w ten sposób od drugiego współwłaściciela. Ta możliwość często jest stosowana w przypadku podziału majątku po rozwodzie.

Licytacja komornicza

Kiedy poprzednie warianty (fizyczny podział nieruchomości oraz przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych) są niemożliwe, pozostaje licytacja komornicza. Jest to najmniej korzystna opcja dla każdej ze stron. Nieruchomość sprzedawana jest na licytacji komorniczej, a współwłaściciele otrzymują odpowiednie kwoty.

Koszty za sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości na drodze sądowej, należy mieć na uwadze koszty procesowe – opłaty za wniosek, wynagrodzenie biegłego a także wynagrodzenie dla radcy prawnego czy adwokata. Dodatkowo, w przypadku licytacji, niezbędne będzie poniesienie kosztów komorniczych.

Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych reguluje koszt wniosku – opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł, uiszcza ją osoba składająca wniosek. Stawka opłaty jest obniżona do 300 zł, gdy wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności.

Umowa o podział rzeczy do używania

Jeśli zniesienie współwłasności nieruchomości jest niemożliwe, można zawrzeć umowę o podział rzeczy do używania, czyli tzw. podział quoad usum. Taka umowa umożliwia wyodrębnienie w ramach działki części, które zostaną przyznane do wyłącznego korzystania. Aby umowa miała zastosowanie, zawierana jest u notariusza lub poprzez postanowienie sądu.

Zobacz inne artykuły.