Służebność mieszkania – na czym polega i jak ją ustanowić?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule dowiesz się, czym jest służebność oraz jakie są jej rodzaje. Podpowiemy również, jak ustanowić służebność mieszkania oraz ile to kosztuje, a także przedstawimy prawa i obowiązki służebnika.

Przejdź do akapitów:

• Co to jest służebność i jakie są jej rodzaje?
• Czym jest służebność mieszkania?
• Dożywotnia służebność mieszkania – jak ją ustanowić?
• Jakie prawa i obowiązki posiada osoba mająca służebność osobistą mieszkania?
• Dożywotnia służebność mieszkania a umowa dożywocia
• Sprzedaż mieszkania obciążonego służebnością

Co to jest służebność i jakie są jej rodzaje?

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe obciążające daną nieruchomość w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości lub zaspokojenia potrzeb osoby innej niż sam właściciel. Wyróżniamy trzy rodzaje służebności:

• służebność gruntowa,
• służebność osobista,
• służebność przesyłu.

Służebność gruntowa

Służebność gruntowa pozwala na korzystanie z nieruchomości w określonym zakresie przez osoby inne niż właściciel. Przykładowo może ona występować w sytuacji, gdy właściciel innej nieruchomości nie ma ma możliwości dojazdu do swojej posiadłości bez przejazdu przez sąsiednią nieruchomość. Służebność gruntowa obciąża daną nieruchomość, nawet gdy objęta nią nieruchomość zostanie sprzedana.

Służebność przesyłu

Służebność przesyłu odnosi się do urządzeń przesyłowych, np. gazu, energii elektrycznej czy płynów lub światłowodów. Obecność opisywanych urządzeń często wiąże się z koniecznością udostępniania swojej nieruchomości osobom trzecim oraz obecnością linii energetycznych, przez co właściciel nieruchomości ma prawo do wynagrodzenia za ustanowienie tej służebności.

Największym zainteresowaniem w Polsce cieszy się służebność mieszkania – na czym polega?

Czym jest służebność mieszkania?

Służebność mieszkania to prawo rzeczowe, na które najczęściej decydują się osoby spokrewnione. Służebność mieszkania pozwala przyznać prawo do korzystania z nieruchomości w wyznaczonym i zaakceptowanym przez obie strony umowy zakresie.

Rozwiązanie to sprawdzi się przykładowo, gdy starszy rodzic przekazując dziecku nieruchomość w formie darowizny, pragnie zastrzec sobie dożywotnie prawo do wyznaczonej części mieszkania, np. pokoju czy piętra. Po spełnieniu odpowiednich formalności staje się on służebnikiem.

Dożywotnia służebność mieszkania a umowa dożywocia

Choć oba terminy dotyczą podobnego tematu, to nie są tożsame. Służebność mieszkania zapewnia służebnikowi pobyt i korzystanie z określonych pomieszczeń, jednak nie wiąże się z koniecznością jego utrzymywania.

Umowa dożywocia zobowiązuje osobę otrzymującą prawa do własności nieruchomości do zapewnienia opieki i utrzymania osobie przekazującej. Ten rodzaj umowy nadaje osobie zrzekającej się praw do nieruchomości status domownika. Na umowę dożywocia najczęściej decydują się osoby w podeszłym wieku.

Dożywotnia służebność mieszkania – jak ją ustanowić?

Ustanowienie służebności mieszkania następuje poprzez zawarcie odpowiedniej umowy między właścicielem a przyszłym służebnikiem – osobą opisaną z imienia i nazwiska, której przysługiwać będzie prawo do określonej części lokalu.

Właściciel nieruchomości zgadza się wówczas na ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego danej nieruchomości w formie aktu notarialnego. Kolejno prawo służebnika zostaje wpisane do działu III księgi wieczystej. Do zawarcia takiego dokumentu konieczna jest wizyta właściciela nieruchomości w kancelarii notarialnej, gdzie musi on przedstawić swój dowód tożsamości, dane służebnika, dane nieruchomości oraz numer księgi wieczystej. Właściciel informuje także, czy służebność będzie miała charakter odpłatny czy nieodpłatny.

Umowa określa nie tylko pomieszczenia, do których ma prawo służebnik, ale też zakres korzystania z nich przez uprawnionego – pozwala to zastrzec np. możliwość przeprowadzania przez niego remontu w swojej części mieszkania.

Służebność mieszkania jest niezbywalna, niedziedziczna i wygasa najpóźniej w dniu śmierci służebnika, jednakże możliwe jest wprowadzenie do umowy zapisów umożliwiających przejęcie służebności mieszkania przez dzieci, rodziców czy małżonka.

Ile kosztuje ustanowienie służebności mieszkania?

Wysokość wynagrodzenia pobieranego przez notariusza uzależniona jest od wartości mieszkania. Również w przypadku służebności nieodpłatnej, konieczne jest podanie jej wartości. Do obliczenia wynagrodzenia wykorzystuje się zapisy z ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Więcej o kosztach z tytułu darowizny mieszkania oraz maksymalnych stawkach notarialnych przeczytasz w artykule: Darowizna mieszkania – wszystko, co musisz wiedzieć.

Jakie prawa i obowiązki posiada osoba mająca służebność osobistą mieszkania?

Prawa i obowiązki służebnika określa kodeks cywilny. Zgodnie z jego przepisami, służebnik ma prawo zamieszkiwać określone w umowie pomieszczenie – np. pokój lub kondygnacje domu. Dodatkowo mający służebność mieszkania może też korzystać z pomieszczeń oraz urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, np. do strychu czy pralni.

Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. – art. 302 § 2 Kodeksu cywilnego

Ponadto służebnik może przyjąć do swojego pomieszczenia małżonka i małoletnie dzieci –zachowują one prawo do przebywania w lokalu nawet po osiągnięciu pełnoletności. Prawo nie wyklucza przyjęcia przez służebnika również osób niespokrewnionych. Możliwe jest to tylko wtedy, gdy służebnik zapewnia im utrzymanie albo gdy są one niezbędne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Służebnik, podobnie jak najemca, powinien na bieżąco regulować opłaty eksploatacyjne. Jego obecność w danym lokalu nie powinna zakłócać miru domowego pozostałych mieszkańców oraz przynosić szkód nieruchomości.

Jak znieść dożywotnią służebność mieszkania?

Zniesienie służebności mieszkania jest możliwe, jeśli uprawniony nie korzystał ze swojego przywileju nieprzerywanie przez minimum 10 lat. W tym przypadku właściciel nieruchomości musi ten fakt udowodnić.

Zniesienie służebności mieszkania jest również możliwe, gdy służebnik dobrowolnie zechce zrzec się praw do nieruchomości. Wówczas musi on złożyć przed notariuszem oświadczenie woli o zrzeczeniu się służebności mieszkania. Zadaniem urzędnika jest sporządzenie z tej czynności aktu notarialnego, który następnie zostaje przekazany do określonego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Następnie akt ten trafia do odpowiedniej księgi wieczystej.

Zamiana służebności mieszkania na rentę – kiedy jest to możliwe?

W przypadku, gdy służebnik notorycznie zakłóca spokój i porządek domowników lub niszczy mienie, właściciel nieruchomości może wystąpić o zamianę służebności mieszkania na rentę. Zmiana ta wymaga orzeczenia sądowego. W wyniku zmiany służebności mieszkania na rentę, właściciel nieruchomości zobowiązany jest wypłacać służebnikowi wyznaczoną kwotę.

Sprzedaż mieszkania obciążonego służebnością

Nieruchomość obciążona służebnością dożywotnią może zostać sprzedana lub wynajęta i nie jest do tego konieczna zgoda służebnika. Mimo to, prawa służebnika nie ulegają zmienię, a to utrudnia cały proces. Osoba kupująca taką nieruchomość musi uszanować prawo do mieszkania i korzystania z nieruchomości przez służebnika.

Sprawdź też inne artykuły z działu Prawo i finanse.