Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – czym będzie i jak ma chronić kupujących?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule dowiesz się, czym jest deweloperski fundusz gwarancyjny oraz ile wyniosą składki na jego poczet. Odpowiemy również na pytanie: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – od kiedy? Wyjaśnimy także jakich zmian w ustawie można się spodziewać. Kwestie prawne rozjaśni nasz ekspert – Katarzyna Bojar z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Przejdź do akapitów:

• Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
• Ustawa deweloperska – obecne regulacje prawne
• Ile wyniosą składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
• Wpływ Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na ceny mieszkań
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – po co?
• Projekt ustawy – zmiany
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – od kiedy?
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – projekt ustawy wpłynie na bezpieczeństwo klientów

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Wraz z akceptacją Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ma zostać wdrożony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (druk numer 985), przełożony przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma być instytucją, która pomoże zwiększyć efektywną ochronę nabywców mieszkań w interakcjach z deweloperami. Deweloperzy będą zobowiązani do wpłat składek na fundusz zabezpieczający konsumenta przed ryzykiem utraty środków przeznaczonych na zakup mieszkania.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) będzie obowiązkowym funduszem utworzonym ze składek wpłacanych przez deweloperów, odprowadzanych od wpłat nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Celem, jaki przyświeca jego utworzeniu, jest zwiększenie ochrony nabywcy przed ewentualną upadłością dewelopera czy też banku prowadzącego rachunek powierniczy. Fundusz zabezpiecza konsumenta przed utratą środków, które przeznaczył na zakup mieszkania. Ustawodawca zdecydował się na ustanowienie Funduszu z uwagi na specyfikę transakcji – kupno własnego M jest bowiem często największą inwestycją, na którą decydujemy się w dorosłym życiu. – Katarzyna Bojar, Polski Związek Firm Deweloperskich

Ustawa deweloperska – obecne regulacje prawne

Od 16 września 2011 roku funkcjonuje Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która ma zapewniać bezpieczeństwo w relacjach dewelopera z nabywcą. Ustawa deweloperska reguluje czynności faktyczne i prawne wykonywane przez dewelopera od momentu, w którym następuje otwarcie przedsięwzięcia deweloperskiego, kolejno przez podanie informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali i domów do publicznej wiadomości, a następnie zawarcia umowy deweloperskiej. Ostatnim etapem jest przeniesienie własności. Środki pieniężne pozyskane od przyszłych nabywców nieruchomości znajdują się na mieszkaniowym rachunku powierniczym, który prowadzi wybrany przez dewelopera bank. Środki z MRP służą do budowy inwestycji i jej wykończenie. Rachunek powierniczy może funkcjonować w dwóch wariantach, otwartym lub zamkniętym.

Rachunek powierniczy otwarty pozwala na wypłatę środków deweloperowi podczas trwania prac budowlanych. Terminy wypłat kolejnych transz są uzależnione od harmonogramu przedsięwzięcia. Umowa deweloperska posiada zapisy ze szczegółowym podziałem na etapy i harmonogram realizacji poszczególnych działań. Kontrola realizacji poszczególnych etapów przeprowadzana jest przez kierownika budowy, który ma obowiązek uzupełniać odpowiednie wpisy w dzienniku budowy.

Rachunek powierniczy zamknięty nie udostępnia zgromadzonych środków pieniężnych przed zakończeniem budowy i prac dodatkowych uwzględnionych w umowie. Wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo po dostarczeniu przez bank odpisu aktu notarialnego. Rachunek powierniczy podnosi bezpieczeństwo zainwestowanych środków pieniężnych, ale nie stanowi gwarancji zwrotu w przypadku problemów finansowych dewelopera lub banku, który ten rachunek prowadzi.

Ile wyniosą składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Po wielu zmianach i negocjacjach ustalono wartości procentowe, jakie deweloperzy będą musieli odprowadzać na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Projekt nowej ustawy zakłada maksymalne wartości składek określonych dla rachunku powierniczego otwartego w wysokości 1% od wartości umowy i zamkniętego o maksymalnej wysokości 0,1%.

Wysokość składki będzie uzależniona od rodzaju rachunku powierniczego prowadzonego przez dewelopera i określenia konkretnej jej wysokości w rozporządzeniu wydanym do ustawy. Rozporządzenie określa górny pułap, na jakim może zostać ustanowiona składka. Maksymalna wysokość składki na otwartym rachunku powierniczym może wynieść 1% od wartości umowy jaką deweloper zawrze z klientem. Natomiast przy zamkniętym rachunku powierniczym będzie to nie więcej niż 0,1%. Warto dodać, że w praktyce inwestycje realizowane są prawie wyłącznie w oparciu o rachunki otwarte. – Katarzyna Bojar, Polski Związek Firm Deweloperskich

Wpływ Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na ceny mieszkań

Deweloperzy podkreślają, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, projekt ustawy z nowymi zmianami, może mieć przełożenie na ceny mieszkań. Składki obciążą deweloperów, a to sprawi, że przyszli nabywcy będą musieli być gotowi na większe inwestycje.

W obecnej wersji można się spodziewać wpływu nowej regulacji na ceny mieszkań:– w wysokości wartości składki na DFG (zakładana w wys. 1%, choć rozporządzenie może określić ją niżej),– o wzrost kosztów administracyjnych spowodowanych licznymi dodatkowymi uciążliwościami nakładanymi na branżę przy okazji wprowadzenia DFG. Przygotowujemy jeszcze szacunki w tym przedmiocie, ale można szacować, że oba czynniki podniosą koszty wytworzenia mieszkań o ok. 2%. – Katarzyna Bojar, Polski Związek Firm Deweloperskich

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – po co?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny powstaje, by zapewnić bezpieczeństwo funduszom nabywcy przeznaczonymi na zakup mieszkania. W przypadku upadłości dewelopera lub banku, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy, albo znaczących wad mieszkania, klient będzie mógł odzyskać zainwestowane pieniądze z Funduszu.

Projekt ustawy – zmiany

Projekt ustawy zakłada również zmiany dotyczące między innymi:

• Umów rezerwacyjnych – nieregulowane umowy rezerwacyjne stanowią ryzyko wysokich opłat czy strat wpłaconych pieniędzy. Nowa ustawa zakłada opłatę rezerwacyjną, która nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości. Gdy zostanie zawarta umowa deweloperska, środki te trafią na MRP. W przypadku kiedy bank odmówi udzielenia klientowi kredytu, jego opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona. Jeśli deweloper zawrze umowę dotyczącą zarezerwowanego lokalu z inną osobą, środki zostaną oddane klientowi w podwójnej wartości. Natomiast, gdy klient się rozmyśli – jego środki nie zostaną zwrócone.
• Wady istotnej przy odbiorze mieszkania – do tej pory nabywca nie mógł odmówić odbioru mieszkania lub domu, gdy posiadało ono istotne wady (takie, które czynią go bezwartościowym lub niezdatnym do użytku). Nowe przepisy pozwalają na roszczenia w takiej sytuacji. Deweloper ma szanse na usunięcie wad, a w przypadku gdy tego nie zrobi, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy.
• Wady nieistotnej przy odbiorze mieszkania – procedura eliminowania wad zostanie usprawniona. Deweloper, który uzna wadę nieistotną w protokole odbioru, winny jest naprawienia jej. W przypadku niewyeliminowania błędu, nabywca ma prawo usunąć ją na koszt dewelopera.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – od kiedy?

Sejm zakończył już prace nad Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz nad Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym. Ustawa trafi do prezydenta. Po 12 miesiącach od publikacji w Dzienniku Ustaw, czyli 1 lipca 2022 roku wejdzie w życie. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zostanie natomiast utworzony 30 dni od dnia ogłoszenia nowej ustawy.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – projekt ustawy wpłynie na bezpieczeństwo klientów

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny może znacząco wpłynąć na poczucie bezpieczeństwa przyszłego nabywcy mieszkania. Gwarancja zwrotu środków pieniężnych w przypadku np. upadku dewelopera, może zwiększyć śmiałość klientów, którzy bali się zakupu „dziury w ziemi” lub z tego względu decydowali się na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Ze strony deweloperów budzi on jednak kontrowersyjne opinie, ponieważ równa się z dodatkowymi opłatami, które mogą wpłynąć na wzrost cen mieszkań.

Zobacz również pozostałe artykuły z działu Prawo i Finanse OBIDO.