Umowa najmu – podniesienie czynszu. Jakie prawa ma najemca, a jakie wynajmujący?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W naszym artykule wyjaśniamy, czy podczas obowiązywania umowy najmu jest możliwe podniesienie wysokości czynszu. A jeśli tak, to o ile można podnieść czynsz za lokal mieszkalny, aby było to zgodne z prawem. Zapraszamy do lektury.

Przejdź do akapitów:

• Umowa najmu – podniesienie czynszu. Kiedy jest to możliwe?
• Uzasadnienie podwyżki czynszu lokalu mieszkalnego
• O ile można podnieść czynsz za lokal mieszkalny?
• Brak zgody na podwyżkę czynszu – co wtedy?

Umowa najmu – podniesienie czynszu. Kiedy jest to możliwe?

Proces związany z podwyżką czynszu wymaga sporego nakładu pracy i czasu. Trzeba pamiętać tutaj o przestrzeganiu Ustawy o ochronie praw lokatorów, ponieważ działanie niezgodne z prawem może doprowadzić do unieważnienia wnoszonej podwyżki, a także doprowadzić do niezgody pomiędzy właścicielem a lokatorem.

Wynajmujący ma prawo podwyższyć czynsz lub inne opłaty związane z użytkowaniem lokalu, a żeby to zrobić, musi na piśmie wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu, jednak nie później niż na koniec miesiąca kalendarzowego. Oczywiście obowiązuje go zachowanie terminów wypowiedzenia – przepisowo są to 3 miesiące, chyba że strony ustalą inaczej.

Warto zaznaczyć, że podniesienie czynszu będzie inaczej wyglądało w przypadku standardowego wynajmu mieszkania, a inaczej w sytuacji umowy najmu okazjonalnego lub umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Podniesienie czynszu najmu lokalu mieszkalnego może zdarzyć się na przykład w przypadku najmu długoterminowego, ponieważ biorąc pod uwagę, że najemca zamieszkuje mieszkanie już przez długi czas, a sytuacja na rynku nieruchomości zmienia się dość dynamicznie, właściciel może stanąć przed koniecznością zwiększenia opłat związanych z wynajmem.

Uzasadnienie podwyżki czynszu lokalu mieszkalnego

Jakie może być uzasadnienie podwyżki czynszu, by było zgodne z prawem? Uzasadnienie podwyżki czynszu, według przepisów zawartych w Ustawie o ochronie praw lokatorów, może być związane tylko z podwyższeniem czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Podwyżka nie może natomiast dotyczyć opłat, które są niezależne od właściciela.

Wynajmujący, który zdecyduje się na podwyższenie czynszu lokatorowi, musi zachować 3 miesięczny okres wypowiedzenia. Chyba że strony ustalą inaczej i wyrażą zgodę na sporządzenie aneksu, w którym będzie zawarty krótszy lub dłuższy okres wypowiedzenia. Podwyżkę można wtedy wprowadzić nawet już od pierwszego dnia miesiąca.

Najemca może oczywiście nie zgodzić się na nowe warunki, stwierdzając, że uzasadnienie podwyżki czynszu jest bezzasadne lub błędne. Wtedy powinien wnieść pozew do sądu, w którym podważy poprawność nowego czynszu lub będzie żądał ustalenia innej stawki zgodnej z przepisami.

O ile można podnieść czynsz za lokal mieszkalny?

Limity podwyżek określone są w Ustawie o ochronie praw lokatorów (Art. 8a). Do pewnego progu wynajmujący może podnieść najemcy czynsz bez żadnego uzasadnienia i nie wymaga to wyjaśnienia przed sądem.

Podwyższanie czynszu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Okres ten nalicza się od pierwszego dnia obowiązywania wcześniejszej podwyżki.

Zgodnie z Ustawą podwyżka czynszu nie powinna przekroczyć w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Aby wyliczyć tę wartość, należy pomnożyć wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² mieszkania (czyli średniego kosztu budowy, który jest określany 2x razy w roku przez wojewodę danego województwa) przez powierzchnię użytkową lokalu.

​Przykład obliczenia:

Aktualna kwota wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia mieszkania w Warszawie wynosi 7509,24 zł (za okres 1.10.2021 – 31.03.2022 r.; dane gov.pl). Należy ją zatem pomnożyć przez 3%, a następnie przez powierzchnię wynajmowanego mieszkania:

7509,24 zł x 3% = 225,27 zł

Wynika z tego, że 3% aktualnej wartości odtworzeniowej dla 1 m² wynosi 225,27 zł. Załóżmy, że lokal pod wynajem ma powierzchnię 40 m²:

225,27 zł x 40 = 9010,80 zł

Aby wyliczyć ile może wynieść maksymalny miesięczny czynsz, należy tę kwotę podzielić przez 12:

9010,80 / 12 = 750,90 zł

Wynika z tego, że można dokonać podwyżki czynszu na kwotę 750,90 zł bez konieczności przedstawiania najemcy uzasadnienia swojej decyzji oraz wykazu ze szczegółowymi obliczeniami. Właściciel ma jednak prawo podnieść czynsz powyżej tego progu, ale tylko w następujących sytuacjach:

• nie uzyskuje on przychodów z czynszu czy pozostałych opłat z użytkowania mieszkania na takim poziomie, który umożliwia pokrycie niezbędnych wydatków wiążących się z utrzymaniem mieszkania, jak również umożliwia zwrot kapitału i zysk,
• zwrot kapitału w skali roku nie przekracza 1,5% w przypadku nakładów, które właściciel musiał ponieść w związku z budową lub zakupem lokalu oraz 10% w przypadku nakładów, które właściciel musiał ponieść, by trwale ulepszyć istniejący lokal i przez to zwiększyć jego wartość,
• podwyżka czynszu lub pozostałych opłat za użytkowanie lokalu nie przekracza w danym roku średniorocznego wskaźnika związanego ze wzrostem cen towarów oraz usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.

Brak zgody na podwyżkę czynszu – co wtedy?

Najemca ma możliwość obronić się przed podwyżką czynszu na kilka sposobów, a brak zgody na podwyżkę czynszu i podważenie jej zasadności ze strony lokatora może nastąpić w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowego czynszu.

Najemca może wymagać od właściciela pisemnego uzasadnienia żądanej podwyżki, a także ukazania stosowanych kalkulacji. W przypadku, jeśli podwyżka nastąpi z poziomu powyżej 3% wartości odtworzeniowej lokalu lub też, gdy w wyniku podwyżki wysokość nowo ustalonego czynszu w skali roku przekroczy tę wartość, właściciel ma 14 dni na odpowiedź i uzasadnienie swojej decyzji. Jeśli przekroczy ten termin, będzie to jednoznaczne z uznaniem podwyżki za nieważną.

Kalkulacja związana z podwyżką powinna wykazywać te czynniki, które stanowią podstawę do wypowiedzenia obecnej wysokości czynszu. Na kalkulację musi składać się dokładny sposób wyliczenia podwyższonego czynszu. Te elementy, które nie będą podlegać zmianie (np. koszty związane z utrzymaniem lokalu), nie muszą być uwzględnione w kalkulacji.

Jeśli najemca nie wyraża zgody na podwyżkę czynszu, może wytoczyć powództwo wnoszące, że podwyżka jest nieuzasadniona albo powinna wynosić mniej niż w założeniu właściciela. Powództwo można wytoczyć nie później niż dwa miesiące od otrzymania wypowiedzenia obecnego czynszu. Gdy w procesie sądowym podwyżka zostanie uznana za uzasadnioną, wtedy najemca jest zobowiązany nie tylko przyjąć na siebie zwiększony miesięczny czynsz, ale także zapłacić – za okres od upływu terminu wypowiedzenia – kwotę, która wynika z różnicy pomiędzy obecnym a podwyższonym czynszem.

Najemca może również nie odwoływać się do decyzji wynajmującego i po prostu, w terminie 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, złożyć na piśmie odmowę przyjęcia takiej podwyżki. Takie zachowanie będzie jednoznaczne z rozwiązaniem umowy najmu zaraz po upływie okresu wypowiedzenia obecnej wysokości czynszu. Do tego czasu najemca płaci czynsz w dotychczasowej kwocie.

Podwyższenie czynszu najmu lokalu mieszkalnego jest możliwe i zgodne z prawem. Oczywiście najemca może odwołać się do wniosku wnoszącego o zwiększenie czynszu, jednak jeśli właściciel przedstawi mu odpowiednie uzasadnienie i szczegółowe wyliczenia, tłumaczące skąd wzięła się podwyżka i czego dokładnie dotyczy – najemcy pozostanie zastosować się do nowych warunków i zaakceptować wysokość czynszu lub w ostateczności odmówić przyjęcia podwyżki, co będzie jednoznaczne z rozwiązaniem umowy najmu.

Przeczytaj także: Jak kupić mieszkanie za gotówkę