Umowa ustna najmu – kiedy ma zastosowanie?

Umowa ustna najmu – kiedy ma zastosowanie?

Najpopularniejszą formą zawierania umowy najmu, jest pisemne podpisanie dokumentu zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego. Takie rozwiązanie jest najbezpieczniejsze i obydwu stronom zapewnia prawa. Jednak istnieje również umowa ustna najmu, która nie jest zakazana przez prawo i może dojść do jej zawarcia. Kiedy to się dzieje, jak wykazać jej istnienie i czy umowa ustna jest tak samo ważna jak pisemna? Wyjaśniamy.


Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, czym jest umowa ustna najmu i jakie prawa daje wynajmującemu oraz najemcy. Podpowiemy Ci też, jakie warunki należy spełnić, by taka umowa miała moc prawną.

Przejdź do akapitów:

Umowa ustna najmu – co to jest?

Umowa najmu mieszkania oznacza, że wynajmujący oddaje najemcy lokal do użytku przez czas określony lub nieokreślony, natomiast najemca zobowiązany jest do płacenia comiesięcznego czynszu. Umowę można zawrzeć pisemnie, ale także ustnie, telefonicznie czy przez internet.

Najczęstszą formą zawarcia umowy jest jej pisemne podpisanie, jednak niektórzy – chcąc np. uniknąć płacenia podatków czy uniknąć kłopotów związanych z problematycznymi najemcami – nie decydują się na podpisanie umowy. Jednak nawet bez pisemnej umowy może dojść do jej ustnego zawarcia, co będzie wiązało się ze zobowiązaniami i konsekwencjami. Kiedy może dojść do takiej sytuacji?

umowa-ustna-1

Przykładowo: jeśli nie doszło do podpisania umowy, ale wynajmujący oddał najemcy mieszkanie do użytkowania i najemca opłaca miesięczny czynsz – będzie to uznane za zawarcie umowy najmu. Jednak istnieje tutaj duże ryzyko, że w trakcie sporu trudno będzie wykazać warunki i zasady, z którymi wiąże się umowa oraz to, czy w ogóle została ona zawarta. Sprawdź, jak dokładnie wygląda kwestia „wynajem mieszkania – umowa ustna” i czym taka forma różni się od standardowej, pisemnej umowy najmu.

Czy umowa ustna jest tak samo ważna jak pisemna?

Czy umowa ustna jest tak samo ważna, jak pisemna? Jedyną sprawdzoną i bezpieczną formą jest umowa pisemna. W przypadku umowy ustnej, w sytuacji jakiegokolwiek sporu pomiędzy wynajmującym a najemcą, udowodnienie warunków umowy może okazać się problematyczne, a zeznania osób trzecich, uczestniczących w zawieraniu ustnej umowy, mogą okazać się niewystarczające, aby ustalić obowiązujące zasady oraz prawa i obowiązki obydwu ze stron. Jakie są najważniejsze różnice pomiędzy tymi umowami?

Wynajem mieszkania – umowa ustna a umowa pisemna:

• Umowa ustna

Umowa ustna najmu zostaje zawarta na czas nieokreślony, a warunki nie mogą być modyfikowane przez żadną ze stron – warunki, np. związane z obowiązkami stron czy wypowiedzeniem umowy, regulują wprost przepisy ustawy o ochronie prawa lokatorów (w przypadku spraw regulowanych) lub przepisy Kodeksu cywilnego (w przypadku spraw nieuregulowanych w ustawie). Najemca, który wynajmuje mieszkanie na zasadzie ustnej umowy najmu, powinien dokumentować wszystkie wnoszone kwoty: czynsz, opłaty za media, i inne koszty związane z lokalem. Najlepiej, aby najemca dokonywał wszystkich wpłat na rachunek bankowy wynajmującego, dzięki czemu łatwiej będzie to udowodnić. Jeśli istnieje jedynie opcja płatności gotówką, najemca powinien zadbać o kompletowanie wszystkich pokwitowań zapłaty za zobowiązania – pokwitowania powinny być podpisane przez wynajmującego. Dzięki tym zabiegom, w przypadku sporu z wynajmującym, najemca będzie umiał udowodnić systematyczną płatność czynszu i pozostałych opłat z tytułu najmu mieszkania – a to sprawi, że sąd nie będzie miał wątpliwości, że pomiędzy najemcą a wynajmującym istnieje stosunek najmu.

• Umowa pisemna

Pisemną umowę najmu można zawrzeć na czas określony lub nieokreślony. Przyjmuje się również, że umowa najmu, która została zawarta na czas przekraczający rok lub ogólnie ma być zawarty na czas określony, powinna mieć formę pisemną. Jeśli w takich przypadkach umowa najmu nie przybierze formy pisemnej, uznaje się, że zostaje ona zawarta na czas nieokreślony nawet jeśli ustnie zostało ustalone, że zawiera się ją np. na 2 lata. Warto pamiętać, że nawet wtedy, gdy umowa ma zostać zawarta na czas krótszy niż rok, powinna mieć ona formę pisemną, ponieważ dzięki temu prawa najemcy i wynajmującego będą lepiej zabezpieczone. Dodatkowo umowa pisemna może być, w pewnym zakresie kształtowała przez strony – oczywiście zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów.

umowa-ustna-2

Co istotne, jeśli umowa została zawarta pisemnie na czas określony i po upływie jej terminu najemca wciąż pozostaje w mieszkaniu za zgodą wynajmującego (nie wyraża on sprzeciwu, ani nie wnosi pozwu do sądu o eksmisję) – uznaje się, że najem został przedłużony na czas nieokreślony.

Ustne wypowiedzenie umowy najmu – jak i kiedy może nastąpić?

Na początku należy zaznaczyć, że chociaż umowa ustna najmu jest ważna i wiąże się z zobowiązaniami, udowodnienie naruszenia warunków umowy ustnej może być bardzo trudne. Nawet jeśli przy umowie uczestniczyli świadkowie, mamy tu do czynienia tak naprawdę ze słowem wynajmującego przeciwko słowu najemcy. Dodatkowy problem pojawia się wtedy, gdy najemca nie gromadził dowodów uiszczania opłat z tytułu najmu mieszkania. Umowa pisemna, w przeciwieństwie do umowy ustnej, chroni obydwie strony, a ustalenia w niej zawarte stanowią niepodważalny dowód na drodze sądowej.

Mimo wszystko w przypadku ustnego zawarcia umowy strony nie mogą postępować w dowolny sposób, bez zachowania jakichkolwiek zasad. I co ważne, wynajmujący nie może pozbyć się najemcy z dnia na dzień, niezależnie od tego czy ma ku temu powód, czy nie, a także nie może podwyższyć czynszu bez zapowiedzi – podwyżka czynszu może odbyć się po wcześniejszym pisemnym zawiadomieniu najemcy i wypowiedzeniu dotychczasowej kwoty z zachowaniem okresu wypowiedzenia.

umowa-ustna-3

Natomiast wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, a co za tym idzie – ustne wypowiedzenie umowy najmu jest nieważne i najemca może ciągle zamieszkiwać najmowany lokal.

Jeśli decydujesz się na wynajem mieszkania, musisz pamiętać o tym, że oprócz pisemnej umowy najmu, istnieje możliwość zawarcia ustnego porozumienia, co wbrew powszechnej opinii wiąże się z konkretnymi zobowiązaniami i konsekwencjami. Obydwie formy różnią się od siebie, a najważniejszą różnicą jest to, że chociaż umowa ustna najmu jest zgodna z prawem, to w przypadku sporu pomiędzy stronami, może być ciężko dojść do porozumienia i ukazać, jakie warunki wiążą się z tą umową. Warto też wiedzieć, że ustne wypowiedzenie umowy najmu nie jest takie proste, jakby się mogło wydawać.

Sprawdź również, czy lepiej kupić mieszkanie pod wynajem na rynku pierwotnym, czy na rynku wtórnym.

Kolejny artykuł

Umowa najmu z 2 najemcami – na co zwrócić uwagę?
Umowa najmu z 2 najemcami – na co zwrócić uwagę?
Gdy chodzi o wynajem mieszkania jednej osobie, parze lub rodzinie, wtedy kwestia sporządzenia odpowiedniej umowy nie powinna sprawić najmniejszych problemów. Jednak co w sytuacji, gdy mieszkanie ma zostać wynajęte kilku różnym osobom, które mogą być dla siebie całkowicie obce? Jak dokładnie wygląda umowa najmu z 2 najemcami oraz w jakiej formie ją sporządzić?
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu