Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego – kiedy i na jakich zasadach jest możliwe?

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego – kiedy i na jakich zasadach jest możliwe?

Wynajmujesz mieszkanie, a najemca zaczął sprawiać problemy? Jeśli rozmowy nie przynoszą oczekiwanych rezultatów, powinieneś dowiedzieć się, z jakich powodów może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego, tak aby było to zgodne z prawem.


Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule znajdziesz informacje na temat tego, kiedy masz prawo wypowiedzieć umowę wynajmującemu i jaki wpływ ma na to rodzaj zawartej umowy. Dowiesz się także jak uzasadnić wypowiedzenie umowy.

Przejdź do akapitów:

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego a rodzaj zawartej umowy

Jak wypowiedzieć umowę najmu? Przede wszystkim warto wziąć pod uwagę rodzaj zawartej umowy pomiędzy wynajmującym mieszkanie a najemcą. Dokument może zostać zawarty na czas określony lub nieokreślony, każda forma daje inne możliwości, dlatego warto, abyś wiedział jak wypowiedzieć umowę najmu w obydwu sytuacjach.

1. Umowa najmu na czas określony

Zawierając umowę najmu na czas określony, należy pamiętać o tym, że taki najem ma charakter stały – oznacza to, że powinien on trwać od początku do końca określonego okresu najmu (może to być przykładowo rok lub dwa). Zgodnie z Art. 673§3 kodeksu cywilnego „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie” – dlatego też w umowie powinna zostać zawarta klauzula, w której będzie zaznaczona możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy, przy wskazaniu okoliczności, mogących być powodem do takiego działania.

2. Umowa najmu na czas nieokreślony

Jeśli umowa została zawarta na czas nieokreślony to zgodnie z art. 673§1 kodeksu cywilnego „zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych”. Natomiast, za §2, ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie – najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – najem można wypowiedzieć na 3 dni naprzód,
  • gdy najem jest dzienny – na 1 dzień naprzód.

Najemca może rozwiązać umowę zgodnie z zapisami znajdującymi się w umowie albo w trybie natychmiastowym, jeżeli najemca z chwilą odbioru mieszkania znalazł w nim wady, o których wcześniej nie został poinformowany.

Wynajmujący może rozwiązać umowę, stosując się do okresów wypowiedzenia zawartych w umowie lub w trybie natychmiastowym, ale tylko w konkretnych sytuacjach, które zostały określone w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa ta uniemożliwia wypowiedzenie najmu bez podania przyczyny.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu? Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego może być możliwe z kilku powodów, a każdy z nich jest uregulowany prawnie:

• Używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową

Przykład: sprzeczne z umową może być wykorzystanie lokalu mieszkalnego w celu działalności gospodarczej, kiedy, zgodnie z umową, lokal powinien pełnić jedynie funkcje mieszkaniowe.

W takiej sytuacji wynajmujący powinien na początku upomnieć najemcę na piśmie. Jeśli nie przyniesie to oczekiwanych efektów i najemca nadal będzie postępował niezgodnie z umową, wynajmujący może wręczyć mu pisemne wypowiedzenie.

• Kiedy najemca dopuszcza się szkód

Przykład: najemca nie dba na bieżąco o naprawy lub konserwację, przez co doprowadza do powstawania szkód w mieszkaniu lub w częściach wspólnych budynku.

Wynajmujący powinien najpierw upomnieć najemcę w sposób pisemny. Jeżeli najemca nadal będzie dopuszczał się powstawania szkód albo niszczył urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców – wynajmujący ma prawo złożyć mu wypowiedzenie w formie pisemnej.

• Uciążliwe zachowanie najemcy

Przykład: zachowania najemcy są uciążliwe dla pozostałych mieszkańców, którzy ciągle skarżą się na hałas lub nieodpowiednie postępowania najemcy.

Wynajmujący najpierw musi upomnieć pisemnie najemcę, a dopiero, gdy ten wciąż zachowuje się w sposób uciążliwy, może złożyć mu w formie pisemnej wypowiedzenie umowy najmu.

• Zaleganie z opłatami

Przykład: najemca nie dokonuje wpłat czynszu albo innych opłat użytkowych co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

W tej sytuacji konieczne jest odczekanie trzech pełnych okresów płatności, ponieważ dopiero, gdy upłynie ten czas, wynajmujący może złożyć najemcy pisemne zawiadomienie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczyć mu miesięczny termin na spłatę zadłużenia. Jeśli to nie przyniesie skutku i wynajmujący nadal nie otrzyma bieżących oraz zaległych należności – może złożyć najemcy pisemne wypowiedzenie.

Podnajęcie lokalu bez zgody właściciela

Przykład: najemca wynajął, podnajął lub oddał mieszkanie do używania osobie trzeciej, która nie była wpisana w umowie, i nie otrzymał na takie działanie wcześniejszej zgody od wynajmującego.

Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę, dostarczając je najemcy na piśmie.

• Budynek, w którym znajduje się mieszkanie wymaga remontu albo rozbiórki

Przykład: najemca korzysta z mieszkania, które powinno zostać opróżnione w związku z koniecznością remontu lub rozbiórki budynku.

Jednak tutaj warto pamiętać, że wynajmujący, w razie konieczności remontu lub rozbiórki budynku, ma obowiązek zapewnić najemcy lokal zamienny oraz pokryć koszty przeprowadzki, a czynsz w tymczasowym lokalu (do czasu naprawy) nie może być większy niż czynsz za mieszkanie dotychczasowe. Czas zamieszkiwania lokalu zamiennego nie może przekroczyć roku.

• Właściciel lub ktoś z jego rodziny zamierza zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu

Wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny, nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli planuje zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, które w pełni należy do niego.

Jednak tutaj, aby osiągnąć w miarę szybki efekt, należy zapewnić najemcy lokal zastępczy – wtedy okres wypowiedzenia wyniesie 6 miesięcy, natomiast jeśli lokal zastępczy nie zostanie zapewniony – okres wypowiedzenie wyniesie aż 3 lata.

• Inne ważne przyczyny

Ustawodawca pozwala wynajmującemu na uzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu z powodu innych ważnych przyczyn, które nie zostały przewidziane w ustawie (Art. 11 pkt. 10). Jednak na początek zaleca, aby spróbować porozumieć się z najemcą co do warunków umowy oraz terminu jej zakończenia. Dopiero, jeśli to nie przyniesie odpowiednich efektów, wynajmujący może wystąpić do sądu z rozwiązaniem umowy najmu oraz nakazem opróżnienia wynajmowanego mieszkania.

Uzasadnienie wypowiedzenia umowy – własne zapisy nie mają mocy prawnej

Dodatkowe zapisy w umowie, które nie są usankcjonowane przez prawo, nie mają mocy prawnej. Niestety można spotkać się z tym że niektórzy wynajmujący wpisują do umowy swoje własne ustalenia, czy to dotyczące zasad wypowiedzenia, czy jego terminów. Zastosowanie się do takich zasad będzie zależało od dobrej woli najemcy lub też jego znajomości bądź też nieznajomości prawa.

Kodeks cywilny (Art. 353) zakłada swobodę umów, gdzie strony mogą w indywidualny sposób regulować przyczyny, które przyczyniają się do wypowiedzenia umowy, jednak takie działania muszą być zgodne z odgórnie obowiązującymi przepisami prawa. W innym wypadku zgodnie z Art. 58 dojdzie do nieważności umowy. Dlatego też, jeśli w umowie najmu zostaną zawarte niedozwolone ustalenia, będą one najzwyczajniej nieważne. Najemca, który otrzyma taką umowę, ma prawo odmówić zastosowania się do danych ustaleń i nie wyrazić zgody na podpisanie dokumentu.

Jeśli jesteś właścicielem mieszkania i chcesz zacząć wynajmować mieszkanie, warto, abyś wiedział, kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu i kiedy będzie to zgodne z prawem. Zdarza się, że w umowach są stosowane niedozwolone praktyki, jednak pamiętaj, że takie własne zapisy nie będą wiążące dla najemcy. Uzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu musi być ściśle określone oraz złożone w odpowiedni sposób i w odpowiednim czasie.

Zobacz również: jakie prawa ma wynajmujący, a jakie najemca w przypadku podniesienia czynszu.

Kolejny artykuł

Wynajem mieszkania obcokrajowcom – o czym musisz pamiętać?
Wynajem mieszkania obcokrajowcom – o czym musisz pamiętać?
Niesłabnący napływ cudzoziemców do Polski w dużej mierze przyczynia się do rozkwitu rynku wynajmu nieruchomości. Dlatego też jeśli, jesteś inwestorem albo osobą, która chce wynająć swoje prywatne mieszkanie, powinieneś zwrócić uwagę właśnie na wynajem mieszkania obcokrajowcom. W artykule podpowiemy, na co szczególnie zwrócić uwagę przy takim rodzaju wynajmu oraz w jaki sposób skonstruować umowę, aby uchronić się przed ewentualnymi problemami z najemcą.
Zobacz wszystkie artykuły z tego działu