Czy można dostać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? | 2020

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Jeśli planujesz zakup nieruchomości, bardzo ważną kwestią jest kredyt hipoteczny. Wkład własny w tym przypadku to także konieczność. W tym artykule znajdziesz informacje, na jakich zasadach możesz go otrzymać i co musisz wiedzieć przed podjęciem ostatecznej decyzji.

Przejdź do akapitów:

• Kredyt hipoteczny – wkład własny
• Czy można dostać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?
• Co to jest wskaźnik LtV i jak ma się do wkładu własnego?
• Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – jaki bank?
• Kredyt hipoteczny – ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
• Kredyt hipoteczny – alternatywne formy wkładu własnego

Kredyt hipoteczny – wkład własny

Wkład własny to nic innego jak Twój wkład w finansowaniu kredytowanej nieruchomości. Inaczej mówiąc, to kapitał, którym musisz dysponować, aby wnioskować o kredyt hipoteczny. Wielkość wkładu własnego jest określona przez banki procentowo. W przypadku mieszkania jest to część ceny mieszkania, a w przypadku domu to odpowiednia część jego kosztorysowej wartości.

Czy można dostać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Niestety nie. Nie ma już możliwości ubiegania się o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Nie znajdziemy już na rynku oferty kredytu, który w całości pokrywałby wartość nieruchomości. Każdy z banków będzie wymagał wniesienia jakiegoś wkładu własnego. Wynika to z obowiązków, jakie na instytucje finansowe nakłada tzw. Rekomendacja S. Jest to dokument wydany i nowelizowany przez Komisję Nadzoru Finansowego, który zawiera zbiór zasad dotyczących dobrych praktyk w zakresie kredytów hipotecznych.

Celem Rekomendacji S jest zapewnienie wysokiej jakości portfeli kredytowych banków, a poprzez to zapewnienie bezpieczeństwa wszystkim uczestnikom rynku nieruchomości oraz całej gospodarce. Dokument zawiera zalecenia dot. m.in. kredytów walutowych, wysokości dochodów kredytobiorcy, sposobu wyliczania zdolności kredytowej czy długości maksymalnego okresu kredytowania. Jedne z najważniejszych zaleceń dot. wkładu własnego, a dokładniej wskaźnika LtV, który z wkładem własnym jest ściśle powiązany.

Co to jest wskaźnik LtV i jak ma się do wkładu własnego?

Wskaźnik LtV (ang. Loan to Value – pożyczka do wartości) to nic innego jak procentowe odzwierciedlenie wysokości kredytu do wartości kredytowanej nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu. LtV określa, jaki procent wartości nabywanego mieszkania lub budowanego domu będzie (może być) finansowany przez bank. Pozostały procent wartości nieruchomości powinien właśnie stanowić Twój wkład własny.

Jak mówi Agnieszka Młodkowska, ekspert ds. finansów:

Można powiedzieć, że wskaźnik LtV zależy od tego, jak wysoki jest nasz wkład własny, ale równie dobrze, że wysokość wkładu własnego jest zdeterminowana ograniczeniami wskaźnika LtV. Im wyższy wkład własny, tym niższy wskaźnik LtV.

Od 2013 roku zgodnie z Rekomendacją S wskaźnik LtV jest sukcesywnie obniżany, a zmiany wprowadzane były stopniowo. Na koniec 2014 roku jego wartość nie mogła przekroczyć 95% (wkład własny przynajmniej 5%), a na koniec roku 2016 nie mogła być już wyższa niż 85% (wkład własny przynajmniej 15%).

Od 1 stycznia 2017 roku wartość LtV nie powinna przekraczać poziomu 80%. Może też wynosić nie więcej niż 90%, ale pod warunkiem, że nadwyżka powyżej 80% zostanie ubezpieczona (tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu) lub zabezpieczona w innej formie. Oznacza, że nasz wkład własny musi wynosić przynajmniej 20% wartości nieruchomości lub 10%, jeśli wykupimy dodatkowe ubezpieczenie.

Przykładowo, jeśli zamierzasz nabyć nieruchomość o wartości 400 tys. zł i chcesz ją sfinansować kredytem hipotecznym ze wskaźnikiem LtV na poziomie 80%, to bank udzieli Ci kredytu tylko w kwocie 320 tys. zł. Aby wnioskować o kredyt, będziesz musiał zapewnić brakujące 20%, czyli w tym konkretnym przypadku 80 tys. zł, które będą Twoim wkładem własnym.

Możesz podejść do oceny Twoich możliwości kredytowych i wyboru mieszkania od strony oszczędności, jakimi dysponujesz. Jeśli wiesz, że na potrzeby wkładu własnego będziesz mógł przeznaczyć maksymalnie 50 tys. zł, to przy pomocy kredytu ze wskaźnikiem LtV na poziomie 80% będziesz mógł nabyć nieruchomość o wartości nie wyższej niż 250 tys. zł.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – jaki bank?

Chcesz wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Jaki bank spełni to oczekiwanie? Jeszcze kilka lat temu kredyt bez wkładu własnego był w stałej ofercie banków i mógłbyś liczyć na uzyskanie wsparcia finansowego pokrywającego 100% nabywanej nieruchomości. Co ciekawe, niektóre banki miały w swojej ofercie kredyty ze wskaźnikiem LtV przekraczającym 100% – dodatkowe środki mogły np. być wykorzystane na pokrycie kosztów wykończenia lub wyposażenia mieszkania. Obecnie banki komercyjne działające na rynku polskim i oferujące kredyty hipoteczne muszą respektować zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego zawarte w Rekomendacji S.

Z jednej strony, ograniczenie poziomu wskaźnika LtV poprawia bezpieczeństwo na rynku i ogranicza ryzyko dla banków, a z drugiej strony, stanowi dodatkowe obciążenie dla przyszłych kredytobiorców, którzy jeszcze przed kupnem mieszkania muszą zgromadzić często znaczne środki na pokrycie wkładu własnego. Część z nich wykorzystuje w tym celu zgromadzone oszczędności lub wykorzystuje pomoc rodziny, ale jest też grupa, dla której zgromadzenie gotówki na wkład własny może być przeszkodą w zakupie wymarzonego mieszkania.

Kredyt hipoteczny – ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Jeśli nie dysponujesz jednak oszczędnościami pozwalającymi pokryć wymagany wkład własny, a nie chcesz lub nie możesz rezygnować z zakupu wymarzonej nieruchomości, powinieneś poszukać ofert kredytów, które przynajmniej w jakimś stopniu pozwolą ograniczyć Twoje zaangażowanie finansowe. Szukaj ofert banków z dodatkowym ubezpieczeniem kredytu hipotecznego, które pozwala obniżyć wkład własny nawet do 10%. Minusem takiego rozwiązania jest zwykle wyższa marża i wyższe raty aż do czasu, gdy spłacisz 20% wartości mieszkania.

Kredyt hipoteczny – alternatywne formy wkładu własnego

Osoby, które nie dysponują odpowiednią ilością gotówki na potrzeby wkładu własnego, powinny też pamiętać o tym, że niektóre banki mogą akceptować także inny rodzaj zabezpieczenia. Za wkład własny może na przykład posłużyć inna nieruchomość. Może to być nie tylko inne mieszkanie nieobjęte hipoteką, ale również działka, na której planujemy postawić dom, który ma być finansowany z kredytu. Jeśli przy podpisywaniu umowy przedwstępnej zapłaciłeś sprzedawcy zadatek, to bank może również uznać tę kwotę za wkład własny lub jego część.

Jeśli myślisz długofalowo, to zapewne od jakiegoś czasu regularnie oszczędzałeś lub inwestowałeś z myślą o długoterminowym zysku. Być może masz już odłożone jakieś środki na emeryturę w ramach IKE lub IKZE – mogą one zastąpić lub podwyższyć Twój wkład własny. Podobnie obligacje lub papiery wartościowe mogą być uznane przez bank w całości, lub tylko w części jako wkład własny. Co ważne, nie musisz wypłacać tych środków czy sprzedawać instrumentów, bo bank jedynie zabezpieczy określoną kwotę do czasu, aż spłacisz wymagany wkład własny.

[AKTUALIZACJA: 27.05.2022]

Od 27 maja 2022 roku istnieje możliwość skorzystania z programu „mieszkanie bez wkładu własnego”, który polega na tym, że państwo daje kredytobiorcom gwarancję wkładu własnego, dzięki czemu kredytobiorcy mogą wziąć kredyt hipoteczny na 100% wartości nieruchomości.

Część kredytu objęta gwarancją może stanowić nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków, na które zaciągany jest kredyt hipoteczny. Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego.

Zobacz również inne porady prawne i finansowe.