Sprzedaż mieszkania z kredytem – wszystko, co musisz wiedzieć

Czego dowiesz się z tego artykułu?

Z tego artykułu dowiesz się, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym. Podpowiemy Ci, kiedy jest to opłacalne i jak uzyskać na to zgodę od banku. Znajdziesz też informacje na temat tego, jak zorganizować sprzedaż mieszkania, które jest obciążone hipoteką, i zakupić nową nieruchomość.

Przejdź do akapitów:

• Sprzedaż mieszkania z kredytem – czy to możliwe?
• Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – kiedy się to opłaca?
• Zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką – jak ją uzyskać?
• Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i kupno nowego – jak to zorganizować?

Sprzedaż mieszkania z kredytem – czy to możliwe?

Sprzedaż mieszkania z kredytem jest jak najbardziej możliwa, a cały proces zbliżony jest do sprzedaży mieszkania nieobciążonego kredytem hipotecznym. Oczywiście w hipotekę wpisany jest bank, więc wiąże się to z pewnymi ograniczeniami, a procedura wymaga więcej czasu i formalności. Jednak często nie ma innego wyjścia niż sprzedaż mieszkania, a do konieczności sprzedaży nieruchomości zmusza np. przeprowadzka do innego miasta.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wiąże się z podpisaniem umowy. Powinny się w niej znaleźć takie informacje jak:

• dane obydwu ze stron – sprzedającego i kupującego,
• data udzielenia kredytu hipotecznego, warunki kredytu oraz termin, w którym należy go spłacić,
• kwota, która pozostała do spłacenia,
• numer rachunku bankowego, na który kupujący wpłaci sprzedającemu odpowiednie środki, czyli kwotę wynikającą z różnicy ceny mieszkania oraz pozostałego kredytu do spłaty.

Dodatkowo istotna będzie zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką i wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, dlatego do umowy powinny zostać załączone dokumenty, takie jak: zaświadczenie z banku o bieżącej kwocie kredytu do spłacenia, zgoda na dokonanie jednorazowej spłaty kredytu, a także oświadczenie zezwalające na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – kiedy się to opłaca?

Sprzedaż mieszkania może wiązać się z koniecznością wynikającą np. z przeprowadzki czy powiększenia rodziny, ale może być również związana z ogólną zmianą preferencji mieszkaniowych. Niezależnie od powodów warto przeanalizować, czy sprzedaż mieszkania z kredytem będzie opłacalną transakcją, która pozwoli zarobić lub wyjść na zero i nie stracić po całkowitym spłaceniu kredytu.

Jeśli decydujesz się na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, musisz przede wszystkim pamiętać o wypełnieniu zobowiązania względem urzędu skarbowego. Sprzedaż mieszkania z kredytem, jeśli nie minęło jeszcze 5 lat od czasu nabycia nieruchomości, będzie wiązała się z koniecznością zapłacenia podatku wynoszącego 19% od dochodu. Aby tego uniknąć, warto poczekać ze sprzedażą mieszkania, aż minie 5 lat od momentu zakupu nieruchomości. Trzeba tutaj pamiętać, że okres 5 lat liczony jest w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. Można również skorzystać z ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt. 131 UPDOF). Warunkiem skorzystania z ulgi będzie przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na prywatne cele mieszkaniowe. – Agnieszka Młodkowska, Obido Eksperci Finansowi

Jak radzi nasza ekspertka finansowa, Agnieszka Młodkowska, przed podjęciem decyzji o przeznaczeniu środków uzyskanych ze sprzedaży, upewnij się, czy Twój cel został zawarty w ustawie. Szczegółowy wykaz dozwolonych wydatków, z przeznaczeniem na swoje cele mieszkaniowe, znajdziesz w art. 21 ust. 25 UPDOF.

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się:

• nabycie lokalu mieszkalnego,
• nabycie budynku mieszkalnego,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont, w związku z celami mieszkalnymi własnego budynku lub lokalu mieszkalnego.

​Sprzedając mieszkanie z kredytem hipotecznym musisz brać pod uwagę również to, że bank może naliczyć opłatę z tytułu przedwczesnej spłaty zobowiązania, a taka nastąpi jeśli znajdziesz kupca na swoje mieszkanie i wpłaci on całą kwotę, zarówno dla Ciebie, jak i dla banku. Oczywiście wysokość prowizji pobieranej przez bank i ogólne warunki takiego postępowania są indywidualne i zależą od konkretnego banku, okresu trwania kredytu, a także czasu, w którym została podpisana umowa kredytowa. Prowizja może wynieść od 0,5% do 2,5%, ale może także wynieść 0% np. z racji promocji trwającej w banku. Informacje na ten temat najlepiej uzyskać kontaktując się bezpośrednio z bankiem lub ekspertem do spraw finansów.

Zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką – jak ją uzyskać?

Aby sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym niezbędna jest zgoda banku. Z bankiem można skontaktować się osobiście, internetowo lub telefonicznie. W rozmowie należy poprosić o wystawienie zarówno odpowiedniego dokumentu, w którym znajdzie się informacja o kwocie pozostałej do spłaty, jak również promesy, związanej z zobowiązaniem wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej – dzięki czemu sprzedający będzie miał pewność, że po spłaceniu wszystkich należności, bank nie będzie miał już żadnych praw do nieruchomości. Wniosek o wykreśleniu hipoteki należy złożyć do sądu, a do wniosku należy dołączyć zaświadczenie z banku o spłacie kredytu. Nie można zapominać także o uiszczeniu należności sądowych związanych z wykreśleniem hipoteki.

​Kiedy bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki, można rozpocząć proces sprzedaży mieszkania wziętego na kredyt hipoteczny i zająć się znalezieniem kupca. Wystawiając ogłoszenia o sprzedaży mieszkania należy jasno zaznaczyć, że jest to sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką. Gdy znajdziesz już odpowiednią osobą, warto na początku spisać umowę przedwstępną, w której znajdą się wszystkie ustalenia związane ze sprzedażą i nabyciem mieszkania. Z racji tego, że mieszkanie obciążone hipoteką należy przede wszystkim do banku, całościową kwotę za mieszkanie trzeba podzielić na dwie części – transzę dla osoby sprzedającej mieszkanie oraz transzę dla banku. Aby obliczyć jaka suma należy się sprzedającemu, trzeba od kwoty sprzedaży odjąć wysokość kwoty kredytu pozostałą do spłaty na poczet banku.

Kolejnym krokiem jest podpisanie umowy kupna-sprzedaży, które powinno odbyć się u notariusza i przybrać formę aktu notarialnego. Notariusz jest również osobą, która może zająć się formalnościami związanymi z wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej i zadbaniem o pojawienie się aktualnych wpisów, jeśli nabywca nieruchomości będzie korzystał z kredytu.

Na koniec, aby mieć pewność, że wszystko przebiegło pomyślnie, warto udać się do banku po zaświadczenie o uregulowaniu całego zadłużenia.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i kupno nowego – jak to zorganizować?

A co jeśli chcesz sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym i kupić nowe? Może się bowiem zdarzyć tak, że decyzja o sprzedaży nieruchomości wiąże się jedynie z chęcią zmiany lokalu na większy i bardziej przestronny. Jednak w tym przypadku istnieją pewne warunki, które trzeba spełnić, by sprzedaż nieruchomości była możliwa.

​Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i kupno nowego możliwe jest wtedy, gdy nowa nieruchomość nie jest obciążona kredytem hipoteczny i na nowym mieszkaniu nie ciążą żadne długi. Dodatkowo cena za nowe mieszkanie nie może wynosić mniej niż obecna wartość mieszkania, które planuje się sprzedać. Przy okazji konieczne będzie sporządzenie wyceny nowej nieruchomości, ocena stanu nowego mieszkania, a także wpisanie hipoteki do księgi wieczystej.

Już wiesz, że sprzedaż mieszkania z kredytem jest możliwa i z jakimi formalnościami jest to związane. Sytuacja życiowa czy preferencje nie są stałymi, wręcz przeciwnie – potrafią zmieniać się bardzo dynamicznie, dlatego dobrze wiedzieć, że mieszkanie kupione na kredyt hipoteczny nie stanowi zobowiązania na całe życie i w razie konieczności można takie mieszkanie sprzedać.

Zobacz również inne porady finansowe.