Służebność gruntowa – na czym polega i jak ją ustanowić?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule przybliżymy Ci temat służebności gruntowej. Dowiesz się, na czym polega, jak ją ustanowić oraz kiedy wygasa. Podpowiemy również, czy możesz się nie zgodzić na ustanowienie służebności gruntowej na Twojej nieruchomości.

Przejdź do akapitów:

• Czym jest służebność gruntowa?
• Zakres służebności gruntowej
• Służebność drogi koniecznej
• Jak ustanowić służebność gruntową?
• Księga wieczysta a służebność gruntowa
• Kiedy wygasa służebność gruntowa?
• Służebność gruntowa – czy możesz się na nią nie zgodzić?

Czym jest służebność gruntowa?

Służebność gruntowa to rodzaj obciążenia, w którym udział biorą dwie strony. Pierwszą z nich jest właściciel nieruchomości władnącej, czyli np. osoba pozbawiona dostępu do drogi publicznej, natomiast drugą – właściciel nieruchomości obciążonej, czyli tej, przez którą pierwszy z nich chce przejeżdżać, aby dostać się do drogi.

Służebność gruntowa jest więc prawem, którego celem jest zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości lub jej części na rzecz drugiej. W praktyce zapis ten upoważnia właściciela nieruchomości władnącej do korzystania z nieswojej działki w określonym zakresie. Co istotne – sprzedaż działki nie oznacza zniesienia służebności gruntowej. Obciążenie to wciąż funkcjonuje i kolejnemu właścicielowi dalej przysługuje to prawo.

Służebność gruntowa przyjmuje dwie formy: bierną i czynną. Forma bierna reguluje ograniczenia w działaniach właściciela nieruchomości obciążonej, aby nie zakłócały one korzystania z nieruchomości władającej. Natomiast forma czynna dotyczy uprawnień osoby władającej do korzystania z działki obciążonej.

Chcesz dowiedzieć się więcej o służebności mieszkania? Sprawdź, na czym polega i jak ją ustanowić.

Zakres służebności gruntowej

Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa) – Kodeks cywilny, art. 285.§ 1.

Służebność gruntowa może być pomocna w wielu sytuacjach. Najczęstsze zastosowania to:

• służebność drogi koniecznej,
• służebność okna otwieranego na teren sąsiedniej nieruchomości,
• służebność parkowania pojazdu na cudzej nieruchomości,
• służebność oparcia muru o mur sąsiada,
• służebność postawienie i utrzymywania urządzenia reklamowego.

Służebność drogi koniecznej

Choć zakres służebności gruntowej jest dość szeroki, najczęściej ustanawianą jest służebność drogi koniecznej. Występuje ona, tak jak we wcześniej wspomnianym przykładzie, zwykle wtedy, gdy właściciel nieruchomości władnącej nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej lub do przynależących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Droga konieczna musi uwzględniać potrzeby nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi, lecz jednocześnie w jak najmniejszym stopniu obciążać grunty, przez które ma prowadzić.

Służebność drogi koniecznej można ustanowić nie tylko wtedy, gdy nie ma zapewnionej drogi do nieruchomości, lecz również wtedy, gdy dojazd do nieruchomości jest nieodpowiedni. Choć w Kodeksie cywilnym nie wyszczególniono, kiedy drogę można uznać za nieodpowiednią, to uważa się, że dobrym przykładem jest np. droga o złym stanie technicznym czy droga stwarzająca niebezpieczeństwo dla właściciela nieruchomości lub innych uczestników ruchu.

Jak ustanowić służebność gruntową?

Służebność gruntową można ustanowić na różne sposoby:

• poprzez zawarcie umowy służebności z właścicielem nieruchomości,
• w wyniku decyzji sądu,
• na drodze decyzji administracyjnej,
• poprzez zasiedzenie nieruchomości.

Konstruując umowę polubowną, należy w niej zawrzeć: rodzaj służebności, informacje o nieruchomościach, zakres działań, jakie będą mogły być podejmowane przez właścicieli nieruchomości władnącej, informacje o odpłatności (oraz wysokości wynagrodzenia) lub nieodpłatności służebności oraz określenie, jak długo będzie obowiązywała dana służebności.

Wynagrodzenie za służebność i inne koszty

Właścicielowi nieruchomości obciążonej zwykle przysługuje (choć nie musi) odpowiednie wynagrodzenie za niedogodności, najczęściej będące efektem ustaleń pomiędzy zainteresowanymi. Nie zawsze jednak sprawę da się rozwiązać polubownie, wówczas nie pozostaje nic innego jak droga sądowa. Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego, jeśli pomiędzy stronami nie dojdzie do porozumienia, mogą oni skierować się do sądu, który rozstrzygnie spór i o ile to jest możliwe, przeprowadzi drogi przez grunty. Wówczas też sąd ustala wysokość rekompensaty.

Osoba, która chce ustawić służebność gruntową, musi się liczyć także z opłatami usług geodezyjnych oraz kosztem notariusza. Dodatkową opłatą jest także wpis służebności do księgi wieczystej – wynosi ona 200 zł.

Księga wieczysta a służebność gruntowa

Dla powstania służebności gruntowej nie jest obowiązkowe ujawnianie jej w treści księgi wieczystej nieruchomości. Jednakże ujawnienie sprawia, że uprawniony do korzystania ze służebności jest chroniony na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zapis w księdze wieczystej daje pewność, że prawo do korzystania ze służebności będzie chronione, niezależnie od tego, kto będzie właścicielem nieruchomości obciążonej. A to zmniejsza prawdopodobieństwo powstania sytuacji konfliktogennych.

Wniosek o wpis służebności gruntowej do księgi wieczystej składa się do sądu rejonowego (wydziału ksiąg wieczystych) właściwego miejscowo ze względu na położenie nieruchomości. Wpis ten jest uwzględniany zarówno w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej, jak nieruchomości władnącej. W przypadku nieruchomości obciążonej – wpis widoczny jest w dziale „I-Sp – Spis praw związanych z własnością”, natomiast w przypadku nieruchomości władnącej – „III – Prawa i roszczenia". Skutki prawne powstają wraz ujawnieniem wpisu w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej.

Kiedy wygasa służebność gruntowa?

Choć służebność gruntowa nie wygasa w momencie zbycia jednej z nieruchomości, obciążenie to nie musi być nieodwracalne. Według Kodeksu cywilnego, służebność mija, jeżeli:

• przez 10 lat nie miała ona zastosowania,
• właściciel nieruchomości władnącej zrzekł się praw służebności,
• właściciel nieruchomości obciążonej wystąpi o jej zniesienie, do czego ma prawo w przypadku, gdy służebność stała się szczególnie uciążliwa, a jednocześnie przestała być ona konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej,
• mija czas, na jaki była ona przewidziana.

Służebność gruntowa – czy możesz się na nią nie zgodzić?

Nie musisz zgadzać się na ustanowienie służebności. Jednak wtedy prawdopodobnie sprawę tę będzie rozstrzygał sąd. Rolą sądu jest weryfikacja stanu faktycznego, której często towarzyszą oględziny nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia służebności są niesporne i niewątpliwe. Jeżeli nie będzie innej możliwości na dojazd do działki, sąd zażąda od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Zobacz także inne artykuły z działu Prawo i finanse.