Koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule dowiesz się jakie są koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania oraz poznasz różnice w opłatach związanych z mieszkaniem z rynku pierwotnego a mieszkaniem z rynku wtórego. Nie każdy wie, że niektóre z tych kosztów można skutecznie negocjować – które? Dowiesz się tego z naszego artykułu!

Przejdź do akapitów:

• Koszty transakcyjne – dobrowolne czy konieczne?
• Koszty zakupu i wyposażenia mieszkania
• Wysokość kosztów transakcyjnych podczas zakupu mieszkania na rynku pierwotnym
• Wysokość kosztów transakcyjnych podczas zakupu mieszkania na rynku wtórnym
• Koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania – jak je obniżyć?

Koszty transakcyjne – dobrowolne czy konieczne?

Kiedy decydujemy się na zakup mieszkania szukamy ofert, które spełniają nasze finansowe możliwości. Nie każdy jednak wie, że wydatki związane z lokum nie kończą się na kupnie mieszkania oraz ewentualnych kosztach wykończenia i umeblowania. Koszty transakcyjne różnią się w zależności od tego, czy kupujemy mieszkanie od dewelopera, czy z drugiej ręki. Jednak niezależnie od tego, czy zdecydujemy się na mieszkanie z rynku pierwotnego, czy rynku wtórnego – trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami, które mogą wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych. Opłaty związane z prowizją dla pośrednika można negocjować lub pominąć, ale czy możemy uchronić się od podatku związanego z kupnem mieszkania?

Koszty zakupu i wyposażenia mieszkania

Koszty zakupu mieszkania różnią się znacząco od tego, czy mieszkanie kupujemy za gotówkę, czy zaciągamy kredyt hipoteczny. Kredyt hipoteczny wiąże się z dodatkowymi kosztami, takimi jak: prowizja dla banku, ubezpieczenie czy oprocentowanie, dlatego przy wyborze odpowiedniej oferty warto skorzystać z pomocy eksperta finansowego. Nie można zapominać o wkładzie własnym, który jest obowiązkowy i zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru finansowego wynosi 20% wartości nieruchomości lub 10%, przy spełnieniu dodatkowych warunków.

Kolejne opłaty jakie nas nie ominą to prace wykończeniowe lub remontowe oraz wyposażenie – są zależne od naszych preferencji oraz standardu na jaki się zdecydujemy. Dlatego warto już w chwili zakupu mieszkania brać pod uwagę te koszty i dobrze wszystko przemyśleć.

Nie każdy bierze pod uwagę, że obciążenie finansowe odczujemy także ponosząc koszty transakcyjne, takie jak np. podatek PCC, taksa notarialna, wpis do księgi wieczystej czy odpis aktu notarialnego.

Wysokość kosztów transakcyjnych podczas zakupu mieszkania na rynku pierwotnym

Obowiązkową opłatą w przypadku zakupu nowego mieszkania jest taksa notarialna. Jest to stawka płynna i zależna od wartości nieruchomości. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku określa maksymalną stawkę, jaką notariusz może pobrać za swoje usługi.

Maksymalna stawka, w zależności od wartości nieruchomości, wynosi:

• do 3 000 zł — 100 zł,
• powyżej 3 000 zł do 10 000 zł — 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł — 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł — 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł — 1 010 zł +0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł — 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł — 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

Obecność notariusza przy sporządzeniu umowy kupna-sprzedaży jest niezbędna. Zwykła umowa to ryzyko, ponieważ w znacznie mniejszym stopniu chroni kupującego niż umowa w formie aktu notarialnego. Opłaty notarialne mogą być o wiele niższe niż przewiduje Rozporządzenie, dlatego warto negocjować. Aby otrzymać rzeczywistą kwotę taksy należy doliczyć do niej podatek VAT, który wynosi 23%.

Każda strona odpisu aktu notarialnego to dodatkowy koszt, który wynosi od 6 do 20 zł za stronę (plus podatek VAT). Zwykle potrzebujemy dwa lub trzy odpisy (większa ilość będzie niezbędna w przypadku np. kredytu), ale w razie konieczności możemy w każdym momencie zdecydować się na kolejną kopię.

Niezbędne przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego jest założenie księgi wieczystej – która określa stan prawny posiadanego mieszkania. Otwarcie księgi to koszt 60 zł. Kolejnym krokiem jest wpis w księdze wieczystej prawa własności – opłata nie jest uzależniona od wartości nieruchomości i wynosi zawsze 200 zł.

Opłatą dodatkową w przypadku kredytu hipotecznego jest opłacenie podatku od czynności cywilno-prawnej (PCC) ustanowienia hipoteki, który wynosi 19 zł. Nie można o nim zapomnieć, ponieważ nie uiszczenie tej opłaty skutkuje karą za wykroczenia skarbowe.

Koszty transakcyjne zakupu mieszkania na rynku pierwotnym jakich możemy uniknąć to prowizja dla pośrednika – wielu deweloperów zwalnia kupujących z takiego wydatku.

Wysokość kosztów transakcyjnych podczas zakupu mieszkania na rynku wtórnym

Koszty transakcyjne zakupu mieszkania na rynku wtórnym różnią się od tych związanych z zakupem mieszkania od dewelopera. W przypadku mieszkania z drugiej ręki unikniemy opłaty za założenie księgi wieczystej. Opłaty, które się nie zmieniają, to:

• taksa notarialna,
• wpis do księgi wieczystej,
• odpis aktu notarialnego,
• PCC od hipoteki.

Istotną opłatą przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego jest podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Notariusz przyjmuje opłatę za podatek, a następnie odprowadza go do Urzędu Skarbowego w imieniu kupującego. Wpłata nie podlega negocjacjom i wynosi 2% od ceny transakcyjnej.

Koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania – jak je obniżyć?

Poza wpłatami niezmiennymi i obowiązkowymi są też opłaty, których wysokość zależy od naszych zdolności negocjatorskich lub takie, które można pominąć. Jak zmniejszyć koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania? Oto proste sposoby:

• negocjuj opłaty notarialne – notariusze często podają najwyższe dozwolone stawki, niższa kwota jest jak najbardziej możliwa,
• negocjuj stawkę pośrednika lub zrezygnuj z jego usług – możesz również poszukać pośrednika, który nie pobiera opłat od kupującego,
• zdecyduj się na taką ilość odpisów aktu notarialnego jaka jest faktycznie niezbędna – jeśli zajdzie potrzeba zawsze możesz wystąpić o kolejną kopie,
• pamiętaj, że zakup mieszkania z rynku pierwotnego zwolniony jest z podatku PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych to kilka tysięcy, warto wziąć pod uwagę nowe mieszkanie,
• spytaj dewelopera lub właściciela mieszkania o możliwość negocjacji ceny nieruchomości – niektóre oferty mieszkań z pewnością mają możliwość racjonalnej negocjacji,
• wybierz korzystny kredyt hipoteczny – dobra oferta pozwoli znacząco zmniejszyć koszty kredytowania.

​Jeśli potrzebujesz pomocy w sprawach związanych z kredytem na twoje mieszkanie – skontaktuj się z naszym zespołem ekspertów finansowych.

Sprawdź także pozostałe porady z zakresu finansów.